MORTGAGE - Hukuk Market
Transkript
MORTGAGE - Hukuk Market
i Ar.Gör. DUYGU KOÇAK Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medenî Hukuk Anabilim Dal› KONUT F‹NANSMANI KANUNU ÖNCES‹ VE SONRASI MORTGAGE TÜRK UZUN VADEL‹ KONUT F‹NANSMAN S‹STEM‹NDE VARLI⁄A DAYALI MENKUL KIYMETLER‹N ROLÜ ii Yay›n No : Hukuk Dizisi: 1759 791 1. Bask› - May›s 2007 - ‹STANBUL ISBN 978 - 975 - 295 - 654 - 4 Copyright© Bu kitab›n bu bas›s› için Türkiye’deki yay›n haklar› BETA Bas›m Yay›m Da¤›t›m A.fi.’ye aittir. Her hakk› sakl›d›r. Hiçbir bölümü ve paragraf› k›smen veya tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya baflka herhangi bir flekilde ço¤alt›lamaz, da¤›t›lamaz. Normal ölçüyü aflan iktibaslar yap›lamaz. Normal ve kanunî iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur. Dizgi Bask› - Cilt : Beta Bas›m A.fi. : Kahraman Ofset Ba¤c›lar/‹stanbul (0-212) 629 00 01 Kapak Tasar›m : Gülgonca Çarp›k Beta BASIM YAYIM DA⁄ITIM A.fi. Himaye-i Etfal Sokak Talas Han No. 13-15 Ca¤alo¤lu - ‹STANBUL Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77 Fax: (0-212) 511 36 50 e-mail: betakitap@betakitap.com www.betakitap.com iii Sevgili Annem ve Babam Ayfer ve Osman KOÇAK’A v ÖNSÖZ Uzun zamand›r ülkemizin gündemini meflgul eden uzun vadeli konut finansman sisteminin iflleyiflinde yer alan hukukî kurumlar›n, medenî hukuk hükümlerince de¤erlendirilmesini ve yürürlü¤e giren 5822 say›l› Konut Finansman› Sistemine ‹liflkin Çeflitli Kanunlarda De¤ifliklik Yap›lmas› Hakk›nda Kanun Kanun’un getirdi¤i düzenlemeleri ele alarak incelenmesini amaçlayan bir çal›flma, yüksek lisans tezi olarak haz›rlanm›flt›r. 14.06.2006 tarihinde, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde Prof. Dr. E. Sabâ Özmen, Prof. Dr. Mehmet Bahtiyar ve Yrd. Doç. Dr. Herdem Belen’den oluflan jüri önünde savunulan bu çal›flma oy birli¤i ile baflar›l› bulunmufltur. Çal›flmam›z›n tamamlanmas›ndan sonra yürürlü¤e giren 5822 say›l› Konut Finansman› Sistemine ‹liflkin Çeflitli Kanunlarda De¤ifliklik Yap›lmas› Hakk›nda Kanun ve savunmadaki de¤erlendirmeler göz önünde tutularak yeniden gözden geçirilip yer yer eklemeler yap›lan tezimizde, esasa yönelik de¤ifliklik yap›lmam›flt›r. Ancak 5822 say›l› Konut Finansman› Sistemine ‹liflkin Çeflitli Kanunlarda De¤ifliklik Yap›lmas› Hakk›nda Kanun’un yürürlü¤e girmesi ile ek bir bölüm haz›rlanarak yap›lan de¤erlendirmeler çal›flmam›z kapsam›nda yay›na haz›r hale getirilmifltir. Konunun belirlenmesinden, yaz›lmas›na ve yay›nlanmas›na kadarki her aflamada bilgisini, deste¤ini, zaman›n› ve katk›lar›n› esirgemeyen de¤erli hocam Prof. Dr. E. Sabâ Özmen’e, tezin her aflamas›nda elini, eme¤ini, sevgisini üzerimden hiç eksik etmeyen de¤erli hocam ve tez dan›flman›m Yrd. Doç. Dr. Herdem Belen’e, tez savunmam s›ras›nda elefltirileri ile çal›flmaya ayr› bir boyut kazand›ran ve tezin bas›m›n› tavsiye ederek sürece efllik eden de¤erli hocam Prof. Dr. Mehmet Bahtiyar’a, yay›na haz›rlanma s›ras›nda, kanunun yürürlü¤e girmesi ile ard arda yay›nlanan yeni kaynaklar› ve görüflleri iletip, yay›n konusunda bana destek veren de¤erli hocam Prof. Dr. Hüseyin Hatemi’ye, çal›flmalar›m s›ras›nda akademik ve idarî görevlerimi benim ad›ma yüklenen de¤erli hocam Ö¤r. Gör. Hafize K›r’a, kürsü arkadafllar›m Ar. Gör. Sezer Çabri’ye, Ar. Gör. Gökhan Dirican’a, yay›n›n gerçeklefltirilmesi konusunda Seyhan Satar’a, mizampaj› yapan Gülgonca Çarp›k’a ve tüm Beta Yay›nevi çal›flanlar›na teflekkürlerimi sunar›m. Hukuk yaflam›na fayda sa¤layabildi¤i ölçüde amac›na ulaflacak olan çal›flmam›, bana iyili¤in, çal›flman›n ve hakka sayg› duyman›n kutsall›¤›n› ö¤reten, ömürlerini evlatlar›na adam›fl ve flimdiye kadar yürüdü¤üm yollarda benden desteklerini, emeklerini, sevgilerini hiç esirgememifl sevgili anne-babam Ayfer ve Osman Koçak’a ve onlar›n flahs›nda tüm anne ve babalara sonsuz teflekkürlerimle arma¤an ediyorum. vii ÖZET Uzun vadeli konut finansman› sistemi konut edinme do¤rultusunda, finansman sa¤lama amac›yla yap›lan hukukî ifllemlerden oluflmaktad›r. Bu sistem, konut finansman› için ayr›lan fonlar›n sürdürebilirli¤ini sa¤layan hukukî kurumlar›n tümünü kapsamaktad›r. Uzun vadeli konut finansman sistemi olarak bilinen Mortgage, kelime anlam› itibariyle, ipotek teriminin karfl›l›¤›n› oluflturmaktad›r. Uzun vadeli konut finansman sisteminin en önemli özelli¤i, insanlar›n ihtiyaçlar›n›n bafl›nda gelen bar›nman›n, onlar›n gelecekte elde edecekleri kazançlar›yla giderilmesini sa¤lamas›d›r. Bar›nma ihtiyac›n›n giderilmesi zorunlulu¤u karfl›s›nda, konut sahibi olmayan kifliler hem kira ödemek hem konut edinme yolunda birikim yapmak zorunda kalmaktad›r. Uzun vadeli konut finansman sisteminin, konut piyasas› üzerindeki en önemli etkisi kaynak s›k›nt›s›n› gidermesidir. Menkul k›ymetlefltirme sayesinde, konut edindirme amaçl› verilen kredi fonlar› sürdürülebilir k›l›nmaktad›r. Para piyasas›n›n aktörleri, elinde para bulundurarak semere (faiz) elde etmek isteyen fon arz edenlerle, kredi ihtiyac› olan yani fon talep eden kiflilerdir. Bu aktörler aras›nda köprü görevi, menkul k›ymetlefltirme, ihraçç›n›n malvarl›¤›n›n aktifinde yer alan alacak hakk›na dayal› menkul k›ymetler taraf›ndan yerine getirilmektedir. En basit tan›m›yla, likit olmayan haklar›n al›n›p sat›labilir hale getirilmesi ifllemi olan menkul k›ymetlefltirme, ilk olarak ABD’de konut edinmek isteyenlere süreklilik arzeden fon kayna¤› yaratma kayg›lar›na çözüm olarak ortaya ç›km›flt›r. Sistemin ilk uygulamas›, ipotek teminat›yla verilen konut kredilerinde gerçeklefltirilmifltir. Çal›flmam›z›n amac›, konut finansman alaca¤› karfl›l›¤›, menkul k›ymet ihrac›n›n medenî hukuk hükümleri çerçevesinde de¤erlendirilmesi olacakt›r. KFK öncesinde mevzuat›m›zda, yeni düzenleme gerekmeksizin, VDMK ihrac› ile kredi veren tüzel kiflili¤in malvarl›¤›n›n aktifinde, konut kredilerinin geri ödemelerinin yaratt›¤› alacak hakk›, menkul k›ymet ihrac›na VDMK ad› alt›nda konu olabilmekte idi. ix 18.04.2007/Kocaeli ABSTRACT The system of long term house financing consists of legal procedures that aim achieving finance through the house obtaining. This system, includes all the legal institutions providing the sustainability of funds that are devoted for house finance. As a word Mortgage, which is known as long term house financing means hypothec. The most important feature of long term house financing is to provide housing which is the foremost need of human beings by their future incomes. Against the urgency of need for housing individuals lack of houses are under obligation of paying rents and also saving money for gathering house. The most important effect of long term financing system over the capital market is to remove the source difficulty. Through the securitization, the credit funds which are given for housing are made sustainable. The actors of money markets are the suppliers of funds who wants the get interest by holding money and the ones who need credit and demand funds. The linkage between among these actors in securitization is carried out by securities based on the credit right of exporter exists in estate assets. Securitization which means transforming the illiquid rights into rights that can be bought and sold as its easiest definition, was firstly practiced in USA as a solution for the ones who wants houses and for their sustainable fund generation worries. First practice of the system is done in house credits given with hypothec guarantee The aim of our thesis, receive of house financing equivalence, will be the evaluation of securities export under the framework of Turkish Civil Law. ‹n our legislation, before KFK without any need for new regulation, in the asset of estate of legal person who give credit with VDMK export, the credit right generated by the payment of house credits can be the topic to the export of securities under the title of VDMK. xi ‹Ç‹NDEK‹LER ÖNSÖZ................................................................................................................... iii ÖZET....................................................................................................................... v ABSTRACT............................................................................................................. vii KISALTMALAR....................................................................................................... xv ‹Ç‹NDEK‹LER........................................................................................................... xi G‹R‹fi ...................................................................................................................... 1 I. II. III. IV. V. GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU ............................................................ YASAL DÜZENLEME ........................................................................................ TERM‹NOLOJ‹.................................................................................................. TAR‹HÇE ......................................................................................................... ARAfiTIRMA PLANI.......................................................................................... 1 5 6 7 8 B‹R‹NC‹ BÖLÜM KONUT F‹NANSMANI KAVRAMI ve TÜRK HUKUKUNDA F‹NANSMAN SA⁄LANMASI I. KONUT F‹NANSMANI.................................................................................... 11 A. Konut .................................................................................................... 11 1. Konuta ‹liflkin S›n›fland›rma................................................................. 13 2. Konut ve Tafl›nmaz ............................................................................. 13 B. Genel Olarak Konut Finansman Sistemleri ve Ülkemizdeki Durum........... 17 II. KONUT ED‹NMEYE YÖNEL‹K KAZANDIRICI ‹fiLEMLER‹N BORÇLAR ve EfiYA HUKUKU HÜKÜMLER‹ IfiI⁄INDA ‹RDELENMES‹ ............................... 20 A. Genel Olarak........................................................................................... 20 B. Malvarl›¤›n› Etkileyen ‹fllemler ................................................................. 21 1. Borçland›r›c› ‹fllemler .......................................................................... 21 2. Tasarruf ‹fllemleri ............................................................................... 22 3. Türk Uzun Vadeli Konut Finansman Sisteminde Konut Mülkiyetinin Kazan›lmas›n›n Tâbi Oldu¤u Hükümler........................... 25 a. Konut Mülkiyetinin Kazan›lmas›nda Resmî fiekil ............................ 26 b. Konut Mülkiyetinin Kazan›lmas›nda Tescilin Sebebe Ba¤l›l›¤›.......... 27 III. KONUT ED‹NME AMACI DO⁄RULTUSUNDA KRED‹L‹ ‹fiLEMLER .................... 28 A. Genel Olarak Finansman Sa¤lanmas› ...................................................... 28 B. Finansman Sa¤lanmas› Konusunda Kredili ‹fllemler.................................. 29 1. Genel Olarak Kredili ‹fllem.................................................................. 29 2. Kredili ‹fllemler Üst Bafll›¤› Alt›nda Gerçekleflebilecek ‹fllemler............. 30 a. Ödünce Dayal› Kredili ‹fllemler ....................................................... 31 xii aa. Ödünç Sözleflmesi ................................................................... 32 aaa. Ödünç Sözleflmesine ‹liflkin Yasal Düzenleme................... 32 bbb. Ödünç Sözleflmesinin Tan›m› ve Unsurlar› ........................ 33 ccc. Ödünç Sözleflmesi R›zaî Sözleflme Niteli¤indedir .............. 34 ddd. Ödünç Sözleflmesi Kural Olarak ‹vazs›z Bir Sözleflmedir ..................................................................... 34 eee. Ödünç Sözleflmesi fiekle Tabi Olmayan Bir Sözleflmedir ..................................................................... 36 fff. Ödünç Sözleflmesinin Hükümleri ...................................... 37 fffa. Ödünç Verenin Borçlar› ............................................ 37 fffb. Ödünç Alan›n Borçlar› .............................................. 39 bb. Tüketicinin Korunmas› Hakk›nda Kanun Hükümleri Do¤rultusunda Ödünce Dayal› Kredili ‹fllemler......................... 40 aaa. Tüketici bbb. Tüketici ccc. Tüketici ddd. Tüketici eee. Tüketici fff. Tüketici ggg.Tüketici Kredisi Kredisi Kredisi Kredisi Kredisi Kredisi Kredisi Sözleflmesi............................................... 42 Sözleflmesine ‹liflkin Yasal Düzenleme...... 42 Sözleflmesinin Hukukî Niteli¤i .................. 43 Sözleflmesinin Taraflar› ............................ 43 Sözleflmesinin Kurulmas›.......................... 45 Sözleflmesinin Hükümleri ......................... 46 Sözleflmesinde Teminatlar ....................... 47 cc. Ödünce Dayal› Kredili ‹fllemlerden Do¤an Konut Finansman Alacaklar›n›n Menkul K›ymetlefltirilmesi ................................... 48 b. ‹simli Kredili ‹fllemler ...................................................................... 49 aa. Uzun Vadeli Sat›m ................................................................... 50 aaa. Genel Olarak Sat›m Sözleflmesi........................................ 50 bbb. fiarta ve Vadeye Ba¤l› Tafl›nmaz Sat›mlar› ........................ 51 bb. Tafl›nmaz Sat›fl Vaadi .............................................................. 52 cc. Kat ‹rtifak›na Geçilmifl Yap›m Sürecindeki Konut Sat›m› .......... 55 dd. Uzun Vadeli Konut Finansman› Aç›s›ndan Özel Önemi Dolay›s›yla Kampanyal› ve Taksitli Sat›mlar .............................. 56 c. ‹simsiz Kredili ‹fllemler.................................................................... 58 ‹K‹NC‹ BÖLÜM KONUT F‹NANSMAN ‹fiLEMLER‹NE DAYALI F‹NANSMAN ALACA⁄ININ MENKUL KIYMETLEfiT‹R‹LMES‹ ve MEDENÎ HUKUK HÜKÜMLER‹NCE DE⁄ERLEND‹R‹LMES‹ I. KONUT F‹NANSMAN ALACA⁄INA DAYALI OLARAK MENKUL KIYMETLEfiT‹RME .......................................................................................... 61 A. Genel Olarak Menkul K›ymetlefltirme ...................................................... 61 B. Türk Hukukunda Menkul K›ymetlefltirme................................................. 65 C. Menkul K›ymetlefltirmenin Taraflar› ......................................................... 68 xiii 1. Kaynak Firma (Originator).................................................................. 68 2. Özel Amaçl› Kurum (Special Purpose Vehicle/Special Purpose Entity/ Special Purpose Corporation)............................................................. 69 3. Alacaklar›n Tahsil ve Takibi Hizmeti Veren Kurulufl (Servicer - Collection Agent)............................................................... 70 4. Yedd-i Emin (Trustee) ........................................................................ 71 5. Derecelendirme Kurumu (Rating Agency) .......................................... 71 6. Yat›r›m Bankalar› (Investment Cooperation, Investment Bankers) ...... 72 7. Arac› Kurumlar .................................................................................. 73 8. Sigorta Kuruluflu (‹nsurance Agency) ................................................. 73 9. Yat›r›mc›lar ........................................................................................ 74 II. MENKUL KIYMETLER ve GENEL ÖZELL‹KLER‹ ................................................ 74 A. Genel Olarak Menkul K›ymet Tan›m›....................................................... 74 B. Menkul K›ymetlere ‹liflkin Yasal Düzenleme............................................. 75 C. Menkul K›ymetlerin Özellikleri ................................................................. 76 1. Sermaye Piyasas› Kurulu’nun Menkul K›ymet ‹hdas Etme Yetkisi ....... 79 2. Sermaye Piyasas› Kurulu’nun Menkul K›ymet ‹hdas Etme Yetkisi ve Görüflümüz ............................................................... 80 3. Sermaye Piyasas› Kurulu’nun Menkul K›ymet ‹hdas Etme Yetkisinin S›n›rlar› ve Görüflümüz ....................................................... 82 III. TÜRK HUKUKUNDA TAfiINMAZA DAYALI OLARAK MENKUL KIYMETLEfiT‹RME .......................................................................................... 83 A. Eflya Hukuku Hükümleri Çerçevesinde Tafl›nmaza Ba¤l› Menkul K›ymetlefltirme ........................................................................................ 85 1. 2. 3. 4. ‹potekli Borç Senedi........................................................................... 86 ‹rat Senedi......................................................................................... 88 ‹potekli Borç Senedi ve ‹rat Senedini ‹liflkin Ortak Noktalar ................ 91 ‹potekli Borç Senedi ve ‹rat Senedinin Sermaye Piyasas› Hukukundaki Yeri .............................................................................. 95 B. Sermaye Piyasas› Hukuku Hükümlerince Tafl›nmazlar›n Menkul K›ymetlefltirilmesi .................................................................................... 98 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KONUT F‹NANSMANI KANUNU ÖNCES‹NDE TÜRK HUKUKUNDA VARLI⁄A DAYALI MENKUL KIYMETLERE ‹L‹fiK‹N YASAL DÜZENLEMELER ve BUNLARIN MEDENÎ HUKUK HÜKÜMLER‹NCE DE⁄ERLEND‹R‹LMES‹ I. KONUT F‹NANSMAN ALACA⁄INA DAYALI OLARAK VARLI⁄A DAYALI MENKUL KIYMET ‹HRACI ............................................................... 101 A. Genel Olarak Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymetlere ‹liflkin Yasal Düzenleme .................................................................................. 101 1. Karfl›l›k Gösterilecek Alacaklar ........................................................ 103 xiv 2. Karfl›l›k Gösterilecek Duran Varl›klar................................................. 105 3. Genel Finans Ortakl›klar› ve ‹pote¤e Dayal› Menkul K›ymetler Merkezleri........................................................................ 108 B. Konut Finansman Kanunu ile de¤ifltirilen Sermaye Piyasas› Kanunu m.13/A f.III Hükmünce Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymet Sahiplerine Sa¤lanan Koruman›n Medenî Hukuk Hükümlerince De¤erlendirilmesi ............................................................ 109 1. Özel Malvarl›¤› Kavram› ................................................................... 110 a. ‹hraçç›n›n Tasarruf Yetkisinin Alacaklar Aç›s›ndan S›n›rland›r›lmas›n›n Sonuçlar› ...................................................... 111 b. ‹hraçç›n›n Tasarruf Yetkisinin Duran Varl›klar Aç›s›ndan S›n›rland›r›lmas›n›n Sonuçlar› ...................................................... 112 2. ‹hraç Türleri ..................................................................................... 113 a. Do¤rudan ‹hraç .......................................................................... 113 b. Dolayl› ‹hraç ............................................................................... 114 3. Alaca¤›n Temliki ve Yasal Düzenleme .............................................. 114 a. Alaca¤›n Temliki ve Hukukî Nitelikleri ......................................... 115 b. Borçlar Kanunu m.163/I ve Tebli¤ m.14 Hükümlerince fiekil ...... 116 c. Alaca¤›n Temlikinin Konusu........................................................ 118 aa. Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymet ‹hrac›nda Temlik Konusu Alacaklar.................................................................. 118 bb. ‹leride Do¤acak Alacaklar›n Temliki ve Gelecekte Oluflacak Nakit Ak›mlar›na Dayal› Menkul K›ymetlefltirmenin Borçlar Hukuku Aç›s›ndan ‹rdelenmesi .................................. 120 d. Temlik Engelleri .......................................................................... 122 e. Alaca¤›n Temlikinin Hüküm ve Sonuçlar› .................................... 124 4. Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymetlerin Kurul Kayd›na Al›nmas›na ‹liflkin Esaslar.................................................................................... 127 II. KONUT F‹NANSMAN ALACA⁄I KARfiILI⁄INDA VARLI⁄A DAYALI MENKUL KIYMET ‹HRACINA ‹L‹fiK‹N HÜKÜM VE SONUÇLAR .................... 128 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KONUT F‹NANSMANI KANUNU ile DÜZENLENEN MENKUL KIYMETLERE ve KONUT F‹NANSMANI KANUNU’NA GENEL BAKIfi I. KONUT F‹NANSMAN KANUNU ÖNCES‹ HUKUKUMUZDA UZUN VADEL‹ KONUT F‹NANSMANI ..................................................................... 131 II. KONUT F‹NANSMAN KANUNU ‹LE GET‹R‹LEN DÜZENLEMELER................... 132 SONUÇ ............................................................................................................... 139 EK ................................................................................................................... 141 KAYNAKÇA ........................................................................................................ 161 xv KISALTMALAR CETVEL‹ ABD Amerika Birleflik Devletleri A.fi. Anonim fiirket b bent B. Bas› BanK Bankalar Kanunu BAT‹DER Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi BK Borçlar Kanunu bkz. bak›n›z c. Cümle C. Cilt Çev. Çeviren dn. dipnot E. Esas EMK Eski Medenî Kanun f. F›kra FHLMC Federal Home Loan Corporate FKK Finansal Kiralama Kanunu FNMA Federal National Mortgage Association GFO Genel Finans Ortakl›¤› GNMA Government National Mortgage Association GYO Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar› GYODER Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar› Derne¤i HAAO Halka Aç›k Anonim Ortakl›klar HD Hukuk Dairesi HGK Hukuk Genel Kurulu HUMK Hukuk Usûlü Muhakemeleri Kanunu ‹BD ‹stanbul Barosu Dergisi ‹FK ‹potek Finansman› Kuruluflu ‹‹K ‹cra ve ‹flas Kanunu xvi ‹TMK ‹potek Teminatl› Menkul K›ymet ‹TO ‹stanbul Ticaret Odas› K. Karar KHK Kanun Hükmünde Kararname KMK Kat Mülkiyeti Kanunu KFK Konut Finansman›na ‹liflkin Çeflitli Kanunlarda De¤ifliklik Yap›lmas› Hakk›nda Kanun Ltd. fiti. Limited fiirket m. Madde TMK Medenî Kanun ÖPV‹HKHK Ödünç Para Verme ‹flleri Hakk›nda Kanun Hükmünde Kararname PMI Private Mortgage Insurance RG Resmî Gazete s. sayfa S. Say› SerPK Sermaye Piyasas› Kanunu SPK Sermaye Piyasas› Kurulu t. Tarih TC Türkiye Cumhuriyeti TK Tapu Kanunu TKHK Tüketicinin Korunmas› Hakk›nda Kanun TMK Türk Medenî Kanunu TOK‹ Toplu Konut ‹daresi TST Tapu Sicil Tüzü¤ü TTK Türk Ticaret Kanunu USA United States Of America vb. ve benzeri vd. ve devam› VDMK Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymetler VK Vergi Kanunu VTMK Varl›k Teminatl› Menkul K›ymet Y. Yarg›tay YD Yarg›tay Dergisi