elumatec-etiler projesi
Transkript
elumatec-etiler projesi
Zekeriyaköy Köyü F-22-D6B1b pafta 1623 parsel üzerinde 2 Nolu B.B. Güncel Değer Tespiti SARIYER / ĠSTANBUL 2010 1 ĠÇĠNDEKĠLER BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ 1.1. Dayanak SözleĢme Tarihi 1.2. Değerleme Tarihi 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası 1.4. Rapor Türü 1.5. Değerleme Süresi 1.6. Gizlilik Derecesi 1.7. Raporu Hazırlayanlar 1.8. Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla Hazırlanıp, hazırlanmadığına iliĢkin açıklama BÖLÜM 2: ġĠRKET – MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI VE KAPSAMI 2.1. ġirket Bilgileri 2.2. MüĢteri Bilgileri 2.3. Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZLAR HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu Ve Çevre Özellikleri 3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri 3.3. Gayrimenkullerin Tapu Tetkiki 3.4. Gayrimenkullerin Ġmar Durumu, Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler 3.5. Gayrimenkullere Ait Projelerin Denetimini Yapan Denetim KuruluĢu Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Olarak Yaptığı Denetimler BÖLÜM 4: DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRIMENKULLERE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi 4.2. Mevcut Ekonomik KoĢullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi 4.3. Gayrimenkullerin Değerine Etki eden Faktörler 4.4. Gayrimenkullerin Yapısal Ve ĠnĢaat Özellikleri 4.5. Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri BÖLÜM 5: ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE SONUÇ 5.1. Analiz Sonuçlarının karĢılaĢtırılması ve iliĢkilendirilmesi 5.2. Sonuç BÖLÜM 6: RAPOR EKLERĠ BÖLÜM 7: ÖZGEÇMĠġLER 2 BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ 1.1. Dayanak SözleĢmesi Bu değerleme raporu, Ģirketimiz ile MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 21.07.2010 tarih 1206 Referans Numaralı Gayrimenkul Değerleme SözleĢmesi gereğince hazırlanmıĢtır. 1.2.Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu, Ģirketimiz değerleme elemanlarından Kıvanç AYHAN, değerleme uzmanı Abdullah KARAÇOROĞLU sorumlu değerleme uzmanı ġinasi ġIK tarafından 27.07.2010 ve 05.08.2010 tarihlerinde yapılan incelemeye istinaden hazırlanmıĢtır. 1.3.Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ’nin 26.07.2010 tarihli talep, 26.07.2010 tarih 1103 referans numaralı sözleĢmeye istinaden, Ģirketimiz tarafından 05.08.2010 tarihinde, ĠST – 10 – 1567 – ÖZEL - 89 rapor numarası ile tanzim edilmiĢtir. 1.4. Rapor Türü Bu rapor, MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠC. A.ġ. adına kayıtlı olan Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi, Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde Ana taĢınmazının niteliği; Havuzu ve Klüp Binası olan 3 adet Kargir Villa ve Bahçesi, Bağımsız Bölüm niteliği; Lokanta, Blok no: 2, Bağımsız Bölüm no: 2 olan taĢınmazın günümüz piyasa koĢullarındaki satıĢ değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.5. Değerleme Süresi Bu rapor MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ‟nin talebi üzerine 26.07.2010 ve 05.08.2010 tarihleri arasında toplam 11 gün içerisinde hazırlanmıĢtır. 1.6. Gizlilik Derecesi Bu değerleme raporu MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠC. A.ġ dıĢında 3. Ģahıslara verilmeyecektir. 1.7. Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiĢi, kurum ve kuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak emsal satıĢ karĢılaĢtırması yöntemiyle elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıĢtır. Bu rapor, Ģirketimiz değerleme 3 elemanlarından Kıvanç AYHAN, değerleme uzmanı Abdullah KARAÇOROĞLU sorumlu değerleme uzmanı ġinasi ġIK tarafından hazırlanmıĢtır. Bu raporu hazırlayan değerleme elemanı, değerleme uzmanı ve sorumlu değerleme uzmanına ait özgeçmiĢler rapor ekindedir. 1.8. Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp, hazırlanmadığına iliĢkin açıklama Misis Apre Tekstil Boya Enerji ĠnĢaat Turizm Sanayi ve Ticaret Anonim ġirketi adına kayıtlı olan Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi, Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde Rumeli Konakları Sitesi içinde 2. Blok 2 bağımsız bölüm numaralı Lokanta niteliğindeki taĢınmazın kurul düzenlemeleri kapsamında değerini tespit etmek amacıyla hazırlanmıĢtır. BÖLÜM 2: ġĠRKET - MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI VE KAPSAMI 2.1. ġirket Bilgileri ġirketimiz, 12.06.2001 tarihinde kurulmuĢ Ġstanbul Ticaret Sicilline 611315 no ile tescil edilmiĢtir. Ana sözleĢmesinde belirtilen Gayrimenkul Değerleme ve MüĢavirlik olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuĢtur. ġirketimiz, BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu‟nun (SPK) 04.03.2005 tarih ve B.02,1.SPK.0.15 – 154 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek Ģirketler listesine alınmıĢtır. ġirketimiz, Ġstanbul Genel Müdürlük olmak üzere, Adana, Ġzmir ve Ankara Bölge Müdürlüklerinde faaliyetini sürdürmektedir. Ġstanbul Gen Müd. Adres: Nispetiye Cad. Toprakkale Sok. No:2 Kat:3 Etiler-BeĢiktaĢ / ĠSTANBUL Telefon: 0212 263 53 06 Fax: 0212 263 53 07 2.2. MüĢteri Bilgileri ÜNVANI: MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SAN. VE TĠC. A.ġ. 4 ADRES : Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi Atatürk Bulvarı No:5/B Sarıçam ADANA ĠRTĠBAT BĠLGĠLERĠ : Telefon: (0322) 394 44 10 Faks: (0322) 394 44 19 KURULUġ YILI: 2000 KAYITLI SERMAYE TABANI: 14.000.000 TL ÖDENMĠġ SERMAYESĠ: 14.000.000-TL ORTAKLIK YAPISI: BiltaĢ Bilici Tekstil Turizm ĠnĢ. San. Ve Tic. A.ġ…: % 92 Bülent BĠLĠCĠ……………………………………...: % 2 Mehmet Fatih BĠLĠCĠ……………………………...: % 2 Mehmet Ali BĠLĠCĠ………………………………..:% 1 Ali Hikmet BĠLĠCĠ…………………………………:% 1 Süleyman BĠLĠCĠ…………………………………..:% 1 Tamer BĠLĠCĠ………………………………………:% 1 FAALĠYET KONUSU: ġirket, kumaĢ boya ve apre , enerji, inĢaat, turizm alanlarında faaliyet göstermektedir. 5 2.3. Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı Bu değerleme raporu MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠC. A.ġ. adına kayıtlı olan Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi, Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde Rumeli Konakları Sitesi içinde 2. Blok 2 bağımsız bölüm numaralı Lokanta niteliğindeki taĢınmazın günümüz piyasa koĢullarındaki satıĢ değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıĢtır. Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulun satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulun alım - satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir. BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Söz konusu gayrimenkulün içerisinde bulunduğu Ġstanbul Ġli 41° K, 29° D koordinatlarında Marmara Bölgesinde yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul‟u oluĢturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuĢtur. Ġstanbul, Türkiye'nin en büyük Ģehri ve siyasi olarak eski baĢkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kağıt ürünleri ve 6 alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıĢ olduğu 2009 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ġstanbul'un Toplam Nüfusu 12.915.158 kiĢidir. TÜRKĠYE HARĠTASI 7 Değerleme konusu taĢınmazın sınırları içerisinde bulunduğu Sarıyer Ġlçesi yaklaĢık olarak 41derece kuzey enlemi ile 29 derece doğu boylamının kesiĢtiği noktada bulunmakta, mücavir ve yoğun yerleĢik alan toplamı 14,600 hektar‟dır. Ġstanbul Boğazı‟nın Avrupa yakasının kuzeyinde yer alan Sarıyer, kuzeyde Karadeniz, batıda Eyüp, güneyde BeĢiktaĢ ve ġiĢli ilçeleri ile komĢudur. Ġlçe Çatalca Yarımadası‟nın en doğu kesiminde yer alan sırtın, bir yandan Ġstanbul Boğazı‟na, öbür yandan da kuzeyde Karadeniz‟e doğru alçalan bölümlerden oluĢmaktadır. Karadeniz‟e ve Ġstanbul Boğazı‟na kıyıları olan Sarıyer‟de yerleĢim sahil boyunca uzanmaktadır. Sahil sınırı AĢiyan‟dan baĢlayıp Karadeniz kıyılarına kadar uzanmaktadır. Sarıyer merkez olmasına rağmen Boğaz‟da Rumelihisarı‟ndan baĢlayan sınır boyunca dizilen Emirgan, Ġstinye, Yeniköy, Tarabya, Büyükdere önemli semtler arasındadır. Ġlçenin Karadeniz‟e bakan sahilleri dik yamaçlı ve ormanlık olmakla birlikte plaja elveriĢli kumsalları da bulunmaktadır. Karadeniz kıyısı, Kumköy‟ün doğusunda oldukça girintili çıkıntılı, batısında ise düzdür. Koylar daha çok dere ağızlarındadır. Karadeniz‟den Ġstanbul Boğazı giriĢte, Garipçe ve Rumelifeneri kaleleri karĢılamaktadır. Boğaz açıklarında yer alan kayalıklara Öreke Adaları denilmektedir. Boğaz kıyıları oldukça girintili çıkıntılıdır. Sahildeki en önemli koylar Büyükdere, Tarabya ve Ġstinye; baĢlıca burun ise Yeniköy‟dür. Mücavir alanda, Karadeniz kıyısında Kilyos (Kumköy), Kısırkaya, iç kesimlerde GümüĢdere, Uskumruköy, Zekeriyaköy, Demirciköy ve Bahçeköy bulunmaktadır. Boğaz giriĢinde ise Rumelifeneri, ön görünümde ise Garipçe Köyü yer almaktadır. 8 Değerleme Konusu TaĢınmaz Değerleme konusu taĢınmaz Zekeriyaköy köyü, Kilyos Caddesi üzerinde yer alan SinpaĢ Rumeli Konakları Sitesi içinde, Kapı No‟su P1 olan villadır. Değerleme konusu taĢınmaza ulaĢabilmek için Sarıyer Merkezinde ġehit Mithat Yılmaz Caddesi üzerinden kuzey batı istikametinde yaklaĢık 600 m ilerlenir ve Kilyos Caddesine çıkılır. Kilyos Caddesi üzerinden Zekeriyaköy tabelaları takip edilerek, yaklaĢık 4 km boyunca ilerlenir. Rumeli Konakları tabelasından sağa girilerek yaklaĢık 150 m ilerlenince söz konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları sitesine ulaĢılır. Sitenin 9 bulunduğu bölgede Sarıyer merkezinden gelinirken sırasıyla Acarlar Sitesi, Uyum sitesi, Doğa Koleji bulunmaktadır. Değerleme konusu taĢınmaz Site içine girildikten sonra Yönetim binası geçilince sağ tarafta yer alan ilk binada konumludur. Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları Sitesi 2. Derece Doğal Sit alanında kalan 1623 parsel ve 3. Derece Doğal Sit alanında kalan 1622 parsellerden oluĢmaktadır. Site içinde Manolya, Papatya, Frezya ve Lilyum tiplerinde toplam 108 adet villa bulunmaktadır. Değerleme konusu 2 Nolu B.B. Papatya tipi olarak adlandırılmıĢtır. Papatya ve Manolya tipleri birebir aynı özelliklere sahip olup müstakil tipte, Frezya ve Lilyum tipleri ikiz villa Ģeklinde inĢa edilmiĢlerdir. Site içinde 24 saat güvenlik, kapalı otopark, yüzme havuzları, tenis kortları, basketbol ve voleybol sahası bulunmaktadır. TaĢınmaz Sarıyer merkezine 4.5 km, Koç Üniversitesi Kampus üne 2 km, Atatürk Havalimanına yaklaĢık 40 km mesafededir. 3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri SAHĠBĠ MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ ĠLĠ-ĠLÇESĠ ĠSTANBUL – SARIYER BUCAĞI - MAHALLESĠ - KÖYÜ ZEKERĠYAKÖY SOKAĞI - MEVKĠ - PAFTA NO F22D6B1b ADA NO - PARSEL NO 1623 NĠTELĠĞĠ HAVUZU VE KLÜP BĠNASI OLAN 3 ADET KARGĠR VĠLLA VE BAHÇESĠ ARSA ALANI 13.801,78 m2 ARSA PAYI 2378/13802 BLOK / KAT NO / BAĞIMSIZ BÖLÜM NO 2/-/2 CĠNSĠ LOKANTA YEVMĠYE NO / CĠLT NO / SAHĠFE NO / TAPU TARĠHĠ 8406/50//4915/18.06.2009 10 3.3.Gayrimenkulün Tapu Tetkiki Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi Tapu Sicil Müdürlüğünde 27.07.2010 tarih saat 09.30 „da yapılan araĢtırmamızda Gayrimenkulün ilgili Tapu kütüğünde; ġERHLER HANESĠNDE: -2942 Sayılı Yasanın 7. Maddesi gereğince istimlak Ģerhi (Sarıyer Belediyesi) 27.08.1997 tarih 2876 yevmiye no ile kayıtlıdır. -Kira ġerhi: 4585 Nolu Trafo Merkezi ve Kablo ve GeçiĢ Yeri Ġçin Boğaz Ġçi Elektrik Dağıtım A.ġ. lehine 14.09.2006 tarih 8098 yevmiye no ile kayıtlıdır. BEYANLAR HANESĠNDE: -Askeri Güvenlik Bölgesidir. 12.01.1999 -2. Derece Askeri Yasak Bölge sınırları dahilinde kalmaktadır. 02.02.1978 tarih 488 yevmiye no kayıtlıdır. -Askeri Güvenlik Bölgesidir. 29.02.1988 tarih 694 yevmiye no ile kayıtlıdır. -Radar görüĢü açısından yüksek yapıların oluĢmaması amacıyla 1. Tak. Hava Kuv. K.lığı ile 15. Füze Üs K.lığının GörüĢlerinin alınması gerekmektedir. 11.09.2003 tarih 5319 yevmiye no ile kayıtlıdır. -Sosyal tesis alanıdır. 11.09.2003 tarih 5319 yevmiye no ile kayıtlıdır. -Yönetim Planı DeğiĢikliği : 20.02.2009. 09.03.2009 tarih 3575 yevmiye no ile kayıtlıdır. -Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiĢtir.08.04.2009 tarih 5188 yevmiye no ile kayıtlıdır. * Değerlemesi Yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (Devredilebilmesine iliĢkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teĢkil edip etmediği hakkındaki görüĢ: TaĢınmazın Son üç yıldaki Tapu kayıt değiĢiklikleri: Değerleme konusu 1623 parsel üzerinde 28.09.2007 tarih 10462 yevmiye no ile SinpaĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. lehine Kat Ġrtifakı kurulmuĢ olup, Değerleme konusu 2. Blok 2 Nolu bağımsız bölüm 08.04.2009 tarih 5188 yevmiye no ile Kat Mülkiyetine geçmiĢtir. 18.06.2009 tarih 8406 yevmiye no ile MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ adına satıĢ iĢleminden tescil edilmiĢtir. 11 3.4. Gayrimenkulün Ġmar Durumu, Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler Gayrimenkulün Ġmar Durumu: Ġstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulunun 22.07.1999 tarih 11104 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Zekeriyaköy, 1521-1261-1262-1263 parseller Koruma Uygulama Mevzi Ġmar Planı içinde II. Derece Doğal Sit (Sosyal Tesis Alanı) alanında kalmakta olduğu ve 1623 parsele ait sunulan vaziyet planı ve avan proje Ġstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulunun 29.07.2005 tarih 816 sayılı kararı ile uygun olduğuna karar verilmiĢ ve yapı izin belgesi almıĢtır. Ancak Koruma Amaçlı Mevzii Ġmar Planının süresi Temmuz 2007 itibariyle sona ermiĢ olup Yeni 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı yapılmadan imar uygulaması yapılamamaktadır. Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler: Değerleme konusu taĢınmaz ile ilgili Sarıyer Belediyesi Ġmar Müdürlüğünde yapılan araĢtırmada taĢınmaza ait 23.02.2006 tarihli Onaylı Mimari Projesi, 28.03.2006 tarih 15 sayılı yeni yapı ruhsatı ve 22.05.2008 tarih 38/1 sayılı yenileme amaçlı Yapı Ruhsatı, 31.12.2008 tarihli 147 sayılı Yapı Kullanma Ġzin Belgesi bulunmaktadır. Yapılan incelemede taĢınmazın Yapı Ruhsatına ve Mimari Projesine göre Bodrum+ Zemin + 1 Normal kattan oluĢmaktadır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesinde ve Yapı Ruhsatında toplam Brüt kapalı alanı 214 m2 dir. TaĢınmazın yerinde yapılan incelemede Bodrum + Zemin + 1 Normal kat + Çatı katından oluĢtuğu görülmüĢtür. Bodrum katında brüt 20 m2 kullanım alanına sahip olup 2 wc ve 1 oda , zemin kat brüt 99 m2 kullanım alanına sahip olup Salon, Mutfak, antre ve hol bölümleri, 1. Normal kat brüt 96 m2 kullanım alanına sahip 3 oda, hol, Sauna ve banyo bölümleri, Çatı katında ise Onaylı Mimari projesinde bulunmayan 1 oda, mutfak ve teras bölümleri bulunmaktadır. Bu katın yüzölçümü yerinde 80 m2 olarak ölçülmüĢtür. Değerleme konusu taĢınmazın dosyasında yapılan incelemede bu durumla ilgili herhangi bir tutanak bulunmamaktadır. Yapı Düzeni Ticari Amaçlı zemin kat yüksekliği Max:0,75 m. Kütle Düzeni Su basman yüksekliği Bodrum + Zemin+ 1 Asma kat ve yüksekliği Yönetmelik Kat Adedi Normal Kat T.A.K.S. (Taban Alanı) Bina derinliği 0,12 5m K.A.K.S.(Kat Alanı) Ön bahçe mesafesi 3m Bina Yüksekliği (En Max 6,5 m KomĢu mesafesi fazla) 3 m Kat Yüksekliği Arka bahçe mesafesi Sosyal Tesis 12 TaĢınmazın Son üç yıldaki Ġmar Durumu değiĢiklikleri: Değerleme konusu taĢınmazla ilgili yapılan araĢtırmada taĢınmazın Sarıyer Belediyesinin mücavir alan sınırları içindedir. Ġstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulunun 15.11.1995 tarih 7755 sayılı kararı ile tespit edilen Ġstanbul Kuzey Kesimi Karadeniz KuĢağı Doğal Sit Alanında, 22.07.1999 tarih 11104 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Zekeriyaköy 1521-1261-1262-1263 parseller Koruma Amaçlı Nazım Ġmar Planı ve 1/1000 ölçekli Zekeriyaköy, 1521-1261-1262-1263 parseller Koruma Uygulama Mevzi Ġmar Planı içinde II. Derece Doğal Sit (Sosyal Tesis Alanı) alanında kalmakta olduğu ve 1623 parsele ait sunulan vaziyet planı ve avan proje Ġstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulunun 29.07.2005 tarih 816 sayılı kararı ile uygun olduğuna karar verilmiĢ ve yapı izin belgesi almıĢtır. Ancak Koruma Amaçlı Mevzii Ġmar Planının süresi Temmuz 2007 itibariyle sona ermiĢ olup Yeni 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı yapılmadan imar uygulaması yapılamamaktadır. 3.5. Gayrimenkule Ait Projenin Denetimini Yapan Denetim KuruluĢu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak Yaptığı Denetimler Değerleme konusu taĢınmaz ile ilgili dosyasında yapılan incelemede yapı denetimi Etkin ve Sürekli Yapı Denetim Ltd. ġti. tarafından gerçekleĢtirilmiĢ olup, taĢınmazın dosyasında Seviye tespit tutanakları ve Denetim Hizmet Bedeline ait HakediĢ Raporları bulunmaktadır. - Değerlemesi yapılan Projeler ile ilgili olarak 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (Ticaret unvanı, adresi v.b.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi; Denetimi yapan kuruluĢ : GerçekleĢtirilen Denetimler : Etkin ve Sürekli Yapı Denetim Ltd. ġti. Fulya Mah. Ortaklar Cad. Emiroğlu Sok. No:2/3 BeĢiktaĢ – Ġstanbul -Proje Ġnceleme -Kazı ve Temel Üst kotuna kadar olan kısım -TaĢıyıcı Sistem bölümü -Çatı örtüsü, dolgu duvarları, kapı ve pencere kasaları, tesisat alt yapısı dahil yapının sıvaya kadar hali hazır duruma getirilmiĢ bölümü -Mekanik ve elektrik tesisat ile kalan yapı bölümü 13 BÖLÜM 4: DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları Sitesi 2. Derece Doğal Sit alanında kalan 1623 parsel ve 3. Derece Doğal Sit alanında kalan 1622 parsellerden oluĢmaktadır. Site içinde Manolya, Papatya, Frezya ve Lilyum tiplerinde toplam 108 adet villa bulunmaktadır. Değerleme konusu 2 nolu B.B. Papatya tipi olarak adlandırılmıĢtır. Papatya ve Manolya tipleri birebir aynı özelliklere sahip olup müstakil tipte, Frezya ve Lilyum tipleri ikiz villa Ģeklinde inĢa edilmiĢlerdir. Site içinde 24 saat güvenlik, kapalı otopark, yüzme havuzları, tenis kortları, basketbol ve voleybol sahası bulunmaktadır. TaĢınmazın yakın çevresinde kuzey ve kuzey batı kesimleri Özel Orman niteliğinde olup herhangi bir yapılaĢma bulunmamaktadır. Doğu cephesinde ĠnĢaatı devam eden Apartman dairelerinden oluĢan Terrace Bahçe Projesi ve Güney ve güney doğu cephesinde Apartman dairelerinden oluĢan Pelikan Park Evleri sitesi konumludur. Kilyos caddesi üzerinden taĢınmazın güney doğusuna doğru ilerlenirken 200 m mesafede villa tipi yapılaĢmaların bulunduğu Gürgen Su evleri, villa ve apartman dairelerinde oluĢan Acarlar Uyum Sitesi ve Acarlar siteleri bulunmaktadır. Bölge Ulus-Levent-Maslak aksında bulunan iĢ merkezi ve alıĢveriĢ merkezlerine yakın olması nedeniyle bu bölgede çalıĢan ve üst gelir grubunda bulunan insanlar tarafından tercih edilmektedir. Yakın zamanda güzergâhı açıklanan 3. Köprü Kuzey Marmara otobanı ve Hacıosman-Taksim Metro hattının hizmete girmesiyle bölgede emlak değerlerinin artacağı düĢünülmektedir. 4.2. Mevcut Ekonomik KoĢullar ve TaĢınmaz Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Analizler Gayrimenkul, ülkemizde uzun yıllardır güvenli ve popüler bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Son zamanlarda yapılan kamuoyu araĢtırmalarında nüfusumuzun yarıya yakınının ilk yatırım tercihi olarak gayrimenkul yatırımını seçtiğini göstermektedir. Türkiye‟nin dinamik ekonomisi ve cazip demografik özellikleri, gayrimenkul sektörünün geleceğinin parlak olduğuna iĢaret etmektedir. Nüfusun %76‟sının 45 yaĢın altında olduğu Türkiye‟de, %1,5‟lik nüfus artıĢ hızı, %2,7‟lik ĢehirleĢme oranı ve %2,8‟lik hane halkı büyüme hızı, diğer ülkelerle karĢılaĢtırıldığında oldukça yüksek seyretmektedir. Türkiye, hızlı nüfus artıĢı ve hızlı ĢehirleĢmenin birlikte yaĢandığı bir ülkedir. Bu iki olgu, zaten hali hazırda mevcut olan konut açığı ile birleĢince imar ve iskâna aykırı yapılaĢmalar gün geçtikçe artmaktadır. Bugün gelinen noktada, metropol kentlerimizde gecekondulaĢma oranı %50‟ler civarına ulaĢmıĢtır. Türkiye‟de gayrimenkul konusu gerek sosyal, gerekse ekonomik açıdan ele alındığında, esas sorunun arz ve talep arasındaki dengesizlikten kaynaklandığı görülmektedir. Ayrıca, geliĢmekte olan bir ülke konumunda olan Türkiye‟de, konut 14 finansmanı kurumsal alanda tam olarak yerleĢmediği ve atılması gereken adımlar ekonomik sebepler nedeniyle zamanında atılamadığı için gayrimenkul sektörü birçok ülkenin gerisinde kalmıĢtır. Yıllara Göre TÜFE Enflasyon Oranları (1993-2009) 17 Ağustos depremi sonrasında emlak sektörü büyük bir durgunluğa girmiĢtir. Sektör, 1999 yılını % 12,5 küçülerek kapatmıĢtır. Bu dönemde gayrimenkul fiyatları da ciddi oranda düĢüĢ göstermiĢtir. 2001 krizi ile sektör zor günler geçirmeye devam etmiĢtir. Sektör o yıl % 5,5 oranında küçülmüĢtür. Sektör, 2002‟de % 5,6, 2003‟te de % 9 oranlarında küçülmeye devam etmiĢtir. 2004 ise emlak sektöründe beklenen çıkıĢın yaĢandığı yıl olmuĢtur. Bu çıkıĢta, TOKĠ‟nin elindeki arsaları kat karĢılığı sistemi yoluyla pazarlaması büyük rol oynamıĢtır. 2004 yılı gayrimenkul fiyatları 1997 ve 2000 yıllarında gördüğü en yüksek seviyelerin %10-15 kadar altında seyretmiĢtir. 2005 yılında bu fark kapanmıĢ ve 2006 yılının ilk yarısında zirve yapmıĢtır. Bu artıĢın esas sebebi, 2001 yılı krizinin ardından gelen ekonomik toparlanma ve baskı altındaki talep birikiminin hareketlenmesi olarak görülebilir. Zira bu yıllarda enflasyon ve reel faizde kayda değer düĢüĢler, kiĢi baĢına satın alma gücünde yükseliĢler gerçekleĢmiĢtir. Bunun sonucu olarak, emlak piyasası alternatif yatırım aracı olarak yatırımcıların ilgisini çekmiĢtir. 2006 yılının mayıs ayında dövizde meydana gelen dalgalanma ve bankaların kredi faiz oranlarını aylık %2 seviyelerine kadar çıkarması sonucunda gayrimenkul hareketlerinde yavaĢlama baĢlamıĢtır. 2007 yılında döviz ve kredi faizleri kısmen düĢmüĢtür. Ancak Temmuz 2007 tarihinde ABD‟de baĢlayan subprime mortgage krizi hızla dünyaya yayılmıĢtır. 2008 yılı Eylül ayından itibaren Türkiye ekonomik krizi bütün Ģiddetiyle yaĢamaya baĢlamıĢtır. 15 Türkiye, 2008 yılında ABD ve Avrupa‟da gayrimenkul sektörünün darboğaza girmesiyle yatırımcıları ülkeye çekmeyi baĢarmıĢtır. Sektör, 2008 yılını uluslararası olumsuz havaya rağmen % 21 büyüme ile kapatmıĢtır. 2009‟da ise faizlerin düĢmesiyle konut fiyatları düĢmüĢ ama piyasa yine de durgunlukla geçmiĢtir. Bu süreçte, küresel krizin etkisi, mali belirsizlikler, döviz kurlarındaki gelgitler, enerji piyasasındaki fiyat fonksiyonunun enflasyonist baskısı, siyasi çatıĢmalar, gayrimenkul piyasasındaki durağanlık gibi nedenler ekonomide bir yavaĢlamayı ortaya çıkartmıĢtır. Ekonomik Veriler ĠĢsizlik oranı Ġhracat Ġthalat DıĢ Ticaret açığı 2009'da gerçekleĢen 14%. 3.4 milyon kiĢi 102.1 milyar $ 140.9 milyar $ 38.8 milyar $ Yıllık enflasyon 6,53% 2010'da öngörülen 16,00% 107,5 milyar $ 153 milyar $ 45.5 milyar $ %5,3 (%3,7%6,9) 26,5 milyon turist; 21.2 milyar $ 7,6 milyar $ -4,70% 28 milyon turist; 22.5 milyar $ 9,5 milyar $ 1,50% Net Turizm Geliri Yabancı Yatırım GSYĠH Gayrimenkul fiyatlarında genel olarak %10 ile %30 arasında düĢüĢler olmuĢtur. Perakende piyasasında %50‟ye yakın, ofis piyasasında %20-25 civarında, konut piyasasında %20 civarında düĢüĢ olduğu görülmüĢtür. 16 Büyüme Oranları (2002-2010) Sonuç olarak, Gayrimenkul piyasasının ülkemizdeki geleceğine baktığımızda kısa vadede yabancı yatırımcıdan çok yerli yatırımcının sektörde aktif rol alacağı düĢünülmektedir. 2010 yılı ilk çeyreği itibariyle yabancı yatırımcının yok denecek kadar azaldığı yerli yatırımcıda artıĢ olduğu görülmüĢtür. Yerli yatırımcı da piyasadaki reel fiyatlar üzerinde %10-20 aralığında iskontalarla satıĢ gerçekleĢtirmektedir. Ayrıca, tek talep gören konut satıĢı olduğu görülmüĢtür. Bunun sebebi, banka faiz oranlarının düĢürülmesi ve bunun yanı sıra konut projelerinin yapmıĢ olduğu ödeme kolaylıklarıdır. Bunlar, piyasada kısmi bir hareketlenme sağlasa da, tüketicide henüz güven endeksinin çok iyimser olmadığını görüyoruz. *Ġstanbul, PW Coopers ve ULI tarafından yapılan araĢtırmalarda, tüm Ģehirler içinde 2006 yılında toplam getirilerde birinci, 2007 yılında toplam getirilerde yine birinci, 2008 yılında yatırım ve geliĢme öngörülerinde ikinci ve 2009 yılında geliĢme öngörülerinde birinci, yatırım öngörülerinde ise üçüncü sırada yer aldı. 2010 yılı için ise geliĢme öngörülerinde yine birinci sıraya yerleĢti. Son aylarda ekonomik büyüme oranlarında kısmi iyileĢmeler, Türkiye kredi notunun kredi derecelendirme kuruluĢu Fitch tarafından BB ‟den BB+ „ya yükseltilmesi gibi geliĢmeler görülüyorsa da, yeterli olmadığı kanaatindeyiz. 2010 yılında çok yavaĢ bir iyileĢme beklenmektedir. Türkiye‟nin tasarruf açığı vardır. Bu açığı gidermenin en önemli unsurlarından biri doğrudan yabancı sermaye yatırımlarıdır. * Yabancılara gayrimenkul satıĢı 555 milyon dolar, doğrudan yabancı sermaye yatırımları ise 81 milyon dolar olmuĢtur. Yabancıların portföy yatırımları ise 84 milyar dolara yükselmiĢtir. Yabancı yatırımcıların ilgi göstermelerini 2011 yılı ve devamında olması muhtemeldir. Gayrimenkul piyasasına genel anlamda bakıldığında, Ġstanbul iĢ merkezlerinin yoğunluğundan dolayı Anadolu‟ya nazaran daha fazla talep görmekte ve satıĢ fiyatları farklılıklar göstermektedir. 17 2009 yılında gayrimenkullerde yaĢanan düĢüĢ arsa nitelikli taĢınmazların pek etkilememiĢtir. Nitelikli arsa sayısının az olması bunun baĢlıca nedenidir. 4.3. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler OLUMLU Değerleme konusu taĢınmazın kat mülkiyetine geçmiĢ olması Çevresinin yeĢil alanla çevrili olması Güvenlikli, Sosyal tesisli site içinde, site merkezinde konumlu olması Prestijli bir proje içinde yer alması OLUMSUZ TaĢınmazda onaylı mimari projesine aykırı imalatlar bulunması 4.4. Gayrimenkulün Yapısal ve ĠnĢaat Özellikleri Değerleme konusu taĢınmaz Bodrum + Zemin + 1 Normal kat + Çatı katından oluĢmaktadır. TaĢınmazın giriĢi zemin kattan kuzey doğu cephede yer almaktadır. Bodrum katta 1 oda, hol ve 2 wc bölümleri, zemin katta Antre, Salon, Mutfak ve koridor bölümleri, 1. Katta 3 oda, hol, banyo ve sauna bölümleri, çatı katında ise 1 oda, mutfak, hol ve teras bölümleri bulunmaktadır. TaĢınmazın odalar, salon ve hol bölümlerinde zemin laminat parke kaplı olup, duvarlar saten alçı üzeri saten boyalıdır. Islak hacimlerin zemin seramik kaplı olup duvarlar kısmen seramik kaplıdır. Ġç kapılar ahĢaptan mamul, dıĢ kapı çelik kapıdır. Pencereler pvc doğrama ile düzenlenmiĢtir. Mutfakta hazır mutfak dolapları ve ankastre beyaz eĢyalar, banyoda banyo dolapları vitrifiyeler bulunmaktadır. 4.5. Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla 1.“Emsal karĢılaĢtırma YaklaĢımı”, 2.“Gelir Kapitalizasyonu YaklaĢımı”, 3. “Maliyet OluĢumları YaklaĢımı” yöntemleridir. Söz konusu taĢınmazın değerlemesinde bu yöntemlerden Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımı ve Emsal karĢılaĢtırma YaklaĢımı iledeğerleme yapılmıĢtır. 18 1. “Emsal karĢılaĢtırma YaklaĢımı” Varsayımları ve Nedenleri: Günümüz piyasa Ģartlarında gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaĢım “Emsal karĢılaĢtırma YaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırılabilir örnekler incelenir. AĢağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen Gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkullerin piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu Gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir. Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu bölgede yapmıĢ olduğumuz araĢtırmalarda satılık veya satıĢı gerçekleĢmiĢ; arsa, zemin kat iĢyeri ve normal kat büroların fiyatları ve taĢınmazla ilgili emlakçı görüĢleri, bilirkiĢi ve çevre sakinlerinin görüĢleri; EMSALLER ( SatıĢ KarĢılaĢtırması ) E-1- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde sitenin güney batı sınırında yer alan Lilyum tipinde (Ġkiz Villa) L-9 Blokta yer alan 262 m2 brüt kullanım alanına sahip natamam halde(%70) bulunan villa için 980.000 TL (660.000 USD) talep edilmektedir. Altuner Emlak 0532 444 44 41 E-2- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde sitenin batı sınırında yer alan ormana cepheli, 321 m2 kullanım alanına sahip Frezya tipinde (Ġkiz Villa) için 1.263.000 TL ( 850.000 USD) talep edilmektedir. 0506 699 31 21 Haluk Bey E-3- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde deniz ve orman manzarası bulunan sitenin kuzey – doğu sınırına yakın konumlu, brüt 294 m2 kullanım alanına sahip Manolya ( Müstakil Tip) tipindeki natamam (%70) halde olan villa için 1.635.000 TL (1.100.000 USD) talep edilmektedir. Ġdol Emlak Yetkilisi Nilgün Hanım 0532 592 36 32 19 E-4- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde Manolya tipinde M-7 Blokta konumlu deniz ve orman manzaralı, 294 m2 kullanım alanına sahip natamam (%70 ) villa için 1.783.000 TL (1.200.000 USD) talep edilmektedir. Kentsel SinpaĢ Grup Önder Bey 0507 247 52 80 E-5- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı sitede Karadeniz ve orman manzaralı Manolya tipinde brüt 294 m2 kullanım alanına sahip Karadeniz ve orman manzaralı müstakil tipte villanın 2009 Temmuz ayında 1.263.000 TL (850.000 USD) bedelle satıldığı bilgisi alınmıĢtır. Turyap Zekeriyaköy 0212 202 52 02 E-6- Değerleme konusu taĢınmazla aynı sitede Manolya tipinde %70 natamam halde bulunan 294 m2 kullanım alanına sahip villanın 1.250.000. USD bedelle satılmak istenildiği bilgisi alınmıĢtır. Kentsel SinpaĢ Grup Önder Bey 0507 247 52 80 4.10 “Gelir kapitalizasyonu Yöntemi” Varsayımları ve Nedenleri : Bu yöntem değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu bölgede gayrimenkule talebin olması ve gayrimenkullerin kiralanarak gelir getiren yatırım araçları olarak kullanılmasından dolayı „„Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi‟‟ kullanılmasının taĢınmazın değeri hakkında bilgi vereceği öngörülür. Bu yöntem aĢağıdaki varsayımlara dayanır. Analiz edilen Gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkullerin piyasada makul bir kira fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu Gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir. Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu bölgede yapmıĢ olduğumuz araĢtırmalarda kiralık veya kiralanmıĢ; normal kat büroların fiyatları ve taĢınmazla ilgili emlakçı görüĢleri, bilirkiĢi ve çevre sakinlerinin görüĢleri; 20 EMSALLER (Gelir Yöntemi ) E-1- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde sitenin güney batı sınırında yer alan Lilyum tipinde (Ġkiz Villa) L-9 Blokta yer alan, 600 m2 arsa üzerinde 262 m2 brüt kullanım alanına sahip bitmiĢ haldeki villa için ve yine aynı tipte sitenin doğu sınırında yer alan villa için aylık 4.000 TL kira talep edilmektedir. Turyap Emlak Ofisi 0216 271 36 58 E-2-Değerleme konusu taĢınmazla aynı site sitenin güney batı kesiminde Lilyum tipte (Ġkiz Villa tipi) 600 m2 arsa üzerinde, 262 m2 brüt kullanım alanına sahip villanın aylık 5.200 TL (3.500 USD) bedelle kiralanmak istenmektedir. Kentsel SinpaĢ Grup Önder Bey 0507 247 52 80 E-3- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde L-24 Blokta konumlu 262 m2 kullanım alanına sahip Lilyum tipindeki içi masrafsız villa için aylık 4.830 TL (3.250 USD) kira talep edilmektedir. Century 21 Yetkilisi 0212 323 38 38 E-4- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde Manolya tipinde 294 m2 kullanım alanına sahip müstakil tipte villanın geçen sene 7.500 TL bedelle kiralandığı bilgisine ulaĢılmıĢtır. Kentsel SinpaĢ Grup Önder Bey 0507 247 52 80 BÖLÜM 5: ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE SONUÇ 5.1. Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması ve ĠliĢkilendirilmesi Değerleme yapılmasında; Bu bölgede yapmıĢ olduğumuz araĢtırmalarda emsal satılık, kiralık veya satıĢı gerçekleĢmiĢ zemin kat iĢyeri ve büro olarak kullanılmakta olan mesken vasıflı taĢınmazların fiyatları öğrenilmiĢ, olumlu ve olumsuz etkenlerde göz önünde bulundurularak fiyatlar değerleme konusu taĢınmaza düzeltme yapılarak uygulanmıĢtır. Ayrıca çevre sakinleri ve bölgeyi iyi bilen kiĢilerle bilgi alıĢveriĢinde bulunulmuĢ, bu güne kadar yapmıĢ olduğumuz değerleme çalıĢmalarımızdan edinilmiĢ bilgi ve tecrübelerden de yararlanılmıĢtır. Mevcut ekonomik koĢullar neticesinde, gayrimenkul piyasasında kiralık fiyatların dalgalanmalar göstermesi ve sağlıklı bilgi vermemesinden dolayı „„ Nakit AkıĢı(Gelir) Yöntemi‟‟ kullanılmamıĢ, değerlemede günümüz piyasa Ģartlarında gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve 21 gerçekçi yaklaĢım olan “Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı” kullanılarak taĢınmazın değerine etkileri yorumlanarak nihai değerleme yapılmıĢtır. EMSALLERĠN KARġILAġTIRILMASI(Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi) Emsal-1’de Değerleme konusu taĢınmaza göre site içinde konum ve manzara açısından daha kötü durumda bulunmakta olup, ikiz villa tipindedir. TaĢınmazın içi yüklenici firma tarafından %70 natamam halde teslim edildiği gibidir. Emsal-2’de Değerleme konusu taĢınmaza göre site içinde konum açısından benzer durumda, ikiz villa tipindedir. (%70) Natamam halde bulunmaktadır. Emsal-3’de Değerleme konusu taĢınmaza konum ve manzara açısından benzer ve müstakil tiptedir. TaĢınmaza En uygun emsal olup, %70 natamam halde bulunmaktadır. Emsal-4’de Değerleme konusu taĢınmaza göre konum ve manzara açısından daha iyi site içinde tepeye hakim bölgede yer almaktadır.%70 natamam halde bulunmaktadır. Emsal-5’da Değerleme konusu taĢınmaz ile ilgili Zekeriyaköy Turyap Emlak ofisi ile yapılan görüĢmede Emsal 9‟ da 2009 yılı temmuz ayında Manolya tipinde 294 m2 brüt kullanım alanı olan villanın 850.000 USD bedelle içi yapılı Ģekilde satıldığı öğrenilmiĢtir. Ancak satıĢın gerçekleĢtiği zamanda sitede yaĢamın baĢlamadığı, çevre düzenleme iĢlerinin devam ettiği sırada satıldığı için daha uygun fiyata satıldığı bilgisi alınmıĢtır. Emsal-6’da Değerleme konusu taĢınmaza benzer özelliklere sahip %70 natamam halde satılmaya çalıĢılmaktadır. Site içinde konum ve manzara açısından benzer durumdadır. Emsal Analizi; Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları sitesinde Lilyum, Frezya, Papatya ve Manolya olmak üzere 4 tip villa bulunmaktadır. Manolya ve Papatya tipleri Rumeli Konakları sitesinin SatıĢ Ofisi tarafından ve yaptığımız incelemelerde birebir aynı tipte olduğu görülmüĢtür. Yapılan araĢtırmada SatıĢ ofisi tarafından Lilyum tip 291 m2, Manolya ve Papatya tipler 359 m2, Frezya tipler ise 369 m2 olarak pazarlanmaktadır. Yaptığımız incelemede villaların alan hesaplarına Havuz, Teras ve otopark bölümleri katılmıĢ Ģekilde hesaplandığı tespit edilmiĢtir. Ancak Papatya tipinde olan değerleme konusu taĢınmaz ve Manolya tipi villaların brüt inĢaat alanı 294 m2, Frezya tipi villaların 321 m2 , Lilyum tipi villaların 262 m2 olduğu yapılan incelemede anlaĢılmıĢtır. Emsal çalıĢmalarında bu alanlar kullanılmıĢtır. Değerleme konusu taĢınmaz P1 blokta sitenin orta kesiminde bulunduğu tepenin güney batı cepheye bakan tarafında konumludur. Emsal 1-2 Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu noktadan sitenin güney batı sınırına doğru konumlu olup ormana cepheli ve Ġkiz villa tipindedirler, bu nedenle 22 fiyatları daha düĢüktür. Emsal 3 ve 4 Değerleme konusu taĢınmaza yakın mesafede bulunmakta olup birebir aynı fiziksel özelliklere sahip Manolya bloklarındadır ve Değerleme konusu taĢınmaza göre konum ve manzara açısından daha iyi, site içinde hakim tepede Karadeniz ve Orman manzaralı villalardır. Emsal 5 de geçen sene satılmıĢ olup Turyap Zekeriyaköy yetkilisi ile yapılan görüĢmede taĢınmazın sitenin içinde konumunun iyi olduğu Karadeniz ve orman manzaralı tarafında bulunduğu beyan edilmiĢtir. Ancak satıĢın gerçekleĢtiği sırada sitenin çevre düzenleme iĢlerinin bitmediği ve sitede yaĢam baĢlamadığından daha uygun fiyata satılmıĢtır. Emsal 3, Emsal 4 ve Emsal 6 değerleme konusu taĢınmaza konum ve manzara açısından benzer durumda olan müstakil villalardır. Emsal 1 SatıĢ Değeri: 3.740 TL/m2 Emsal 1 %70 natamam haldedir. Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 980.000 TL + 45.000 TL = 1.025.000 TL 1.025.000 / 262 m2 = 3.912 TL/m2 ġerefiyesi: %35 düĢük 3.912 TL/m2 x 1,35 = 5.218 TL/m2 Amorti Yılı: 18 Yıl Emsal 2 SatıĢ Değeri: 3.934 TL/m2 Emsal 3 %70 natamam haldedir. Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.263.000 TL + 55.000 TL = 1.318.000 TL 1.318.000 TL / 321 m2 = 4.105 TL/m2 ġerefiyesi: %30 düĢük 4.105 TL/m2 x 1,3 = 5.336 TL/m2 Amorti Yılı: 19 Yıl Emsal 3 SatıĢ Değeri: 5.561 TL/m2 Emsal 4 %70 natamam haldedir. Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.635.000 TL + 50.000 TL = 1.685.000 TL 1.685.000 TL / 294 m2 = 5.731 TL/m2 Amorti Yılı: 16 yıl Emsal 4 SatıĢ Değeri: 5.911 TL/m2 23 Emsal 5 %70 natamam haldedir. Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.738.000 TL + 50.000 TL = 1.788.000 TL 1.788.000 TL / 294 m2 = 6.081 TL/m2 Amorti Yılı: 17 yıl Emsal 5 SatıĢ Değeri: 4.295 TL/m2 2009 Temmuz – 2010 Haziran Tüfe: %7,38 M2 birim fiyatı (2010) : 4.610 TL/m2 ġerefiyesi: %20 düĢük 4.610 TL/m2 x 1.2 = 5.532 TL/m2 Amorti Yılı: 16 Yıl Emsal 6 SatıĢ Değeri: 6.377 TL/m2 Emsal 7 %70 natamam haldedir. Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.875.000 TL + 55.000 TL = 1.930.000 TL 1.930.000 TL / 294 m2 = 6.564 TL/m2 Amorti Yılı: 18 yıl EMSAL-1 5,281.00 TL EMSAL-2 5,336.00 TL EMSAL-3 5,731.00 TL EMSAL-4 6,081.00 TL EMSAL-5 5,532.00 TL EMSAL-6 6,564.00 TL TOPLAM 34,525.00 TL ORTALAMA 5,754.17 TL EMSALLERĠN KARġILAġTIRILMASI (Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi) Emsal-1’de Değerleme konusu taĢınmaza göre site içinde konum ve manzara açısından daha kötü konumda bulunmakta olup, ikiz villa tipindedir. Emsal–2’de Değerleme konusu taĢınmaza göre manzara ve konum açısından daha iyi noktada yer almaktadır. Ancak Ġkiz tipi villa Ģeklinde inĢa edilmiĢtir. Emsal-3’de Değerleme konusu taĢınmazın kuzeyinde sitenin kuzey sınırında yer alan blokta konumludur. Ġkiz tipte inĢa edilen Lilyum tip villadır. Emsal-4’de Değerleme konusu taĢınmazla aynı site içinde geçen sene kiralanmıĢ, benzer konumda, müstakil tipinde (Manolya) villa. 24 Emsal Analizi; Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları sitesinde Lilyum, Frezya, Papatya ve Manolya olmak üzere 4 tip villa bulunmaktadır. Manolya ve Papatya tipleri Rumeli Konakları sitesinin SatıĢ Ofisi tarafından ve yaptığımız incelemelerde birebir aynı tipte olduğu görülmüĢtür. Yapılan araĢtırmada SatıĢ Ofisi tarafından Lilyum tip 291 m2, Manolya ve Papatya tipler 359 m2, Frezya tipler ise 369 m2 olarak pazarlanmaktadır. Yaptığımız incelemede villaların alan hesaplarına Havuz, Teras ve otopark bölümleri katılmıĢ Ģekilde hesaplandığı tespit edilmiĢtir. Ancak Papatya tipinde olan değerleme konusu taĢınmaz ve Manolya tipi villaların brüt inĢaat alanı 294 m2, Frezya tipi villaların 321 m2 , Lilyum tipi villaların 262 m2 olduğu yapılan incelemede anlaĢılmıĢtır. Emsal çalıĢmalarında bu alanlar kullanılmıĢtır. Değerleme konusu taĢınmaz P1 blokta sitenin orta kesiminde bulunduğu tepenin güney batı cepheye bakan tarafında konumludur. Emsal 1 Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu noktadan sitenin güney batı sınırına doğru konumlu olup ormana cepheli ve Ġkiz villa tipindedirler bu nedenle fiyatları daha düĢüktür. Emsal 2 sitenin kuzey sınırında konumlu Lilyum (Ġkiz) tipte orman manzaralı villalardır. Emsal 4 ise değerleme konusu taĢınmaza en benzer emsal olup söz konusu taĢınmaza göre konum açısından da benzer durumdadır. Emsal 1, Emsal 2 ve Emsal 3 ikiz tipte değerleme konusu taĢınmaza göre konum açısından daha az avantajlı olan sitenin güney batı sınırında yer almaktadır. Bu nedenle Emsal 1, Emsal 2 ve Emsal 3‟ de kira m² birim fiyatlarında Ģerefiye düzeltmeleri yapılmıĢtır. EMSAL 1Yıllık Kira bedeli: 48.000 TL Pazarlık payı:%5 Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:45.600 TL SatıĢ Bedeli:912.000 TL Kullanım Alanı:262 m² Kira M² birim fiyatı: 174 TL/m²/yıl ġerefiyesi %30 düĢük 174 TL/m²/yıl x 1,3 = 226 TL/m²/yıl Kapitalizasyon oranı: 45.600 TL/ 912.000 TL=%5 EMSAL 2Yıllık Kira bedeli: 62.400 TL Pazarlık payı:%10 Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:56.000 TL SatıĢ Bedeli:1.008.000 TL Kullanım Alanı:262 m² 25 Kira M² birim fiyatı: 213,7 TL/m²/yıl ġerefiyesi %35 düĢük 213,7 x 1,35 = 288,45 TL/m²/yıl Kapitalizasyon oranı: 56000 TL/1.008.000 TL=%5,5 EMSAL 3Yıllık Kira bedeli: 58.000 TL Pazarlık payı:%10 Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:52.200 TL SatıĢ Bedeli:180.000 TL Kullanım Alanı:262 m² Kira M² birim fiyatı: 199 TL/m²/yıl ġerefiyesi %35 düĢük 199 x 1,35 = 268,65 TL/m²/yıl Kapitalizasyon oranı: 52.200 TL/939.000 TL=%5,5 EMSAL 4Yıllık Kira bedeli: 90.000 TL Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:90.000 TL SatıĢ Bedeli:1.620.000 TL Kullanım Alanı:294 m² Kira M² birim fiyatı: 306,1 TL/m²/yıl Kapitalizasyon oranı: 90.000 TL/1.620.000 TL=%5,5 EMSAL-1 kapitalizasyon oranı 5.0% KAPĠTALĠZASYON ORANI TESPĠTĠ EMSAL-2 EMSAL-3 EMSAL-4 kapitalizasyon kapitalizasyon kapitalizasyon oranı oranı oranı 5.5% 5.5% %5,5 ORTALAMA kapitalizasyon oranı 5.3% KĠRA GELĠRĠ TESPĠTĠ EMSAL-1 m² kira bedeli 226,00 TL EMSAL-2 m² kira bedeli 288,40 TL EMSAL-3 m² kira bedeli 268,6 EMSAL-4 m² kira bedeli 306,10 TL ORTALAMA ORTALAMA m² kira m² kira bedeli (KDV bedeli (KDV 272,27 TL 231 TL TaĢınmaz için uygulanan Gelir kapitalizasyonu Yöntemi göre taĢınmazın amortisman süresi 18 yıl olup bu süreye göre kapitalizasyon oranı 0,053 olup taĢınmazın değeri NET GELĠR/KAPĠTALĠSYON ORANI=DEĞER formülünde hesaplanmıĢtır. 26 5.2. Sonuç TaĢınmazın bulunduğu bölgede satıĢı gerçekleĢmiĢ ve pazara sunulmuĢ olan benzer gayrimenkullerle ilgili emsaller bulunduğundan taĢınmazın „‟Emsal KarĢılaĢtırması Yöntem‟‟ile değerlemesinin daha uygun olacağı sonuç ve kanaatine varılmıĢtır. Emsal satıĢ ortalaması ile değere ulaĢılmıĢ emsal ortalaması fiyatı 5.754 TL/m2 olarak takdir edilmiĢtir. GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE 27 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KDV HARİÇ YASAL DEĞERİ KDV HARİÇ DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM KİRA FİYATI(TL/m²/yıl) 214 231,00 GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI) KAPİTALİZASY YILLIK KİRA ON ORANI BEDELİ 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ 5,3% 49.434,00 YILLIK KİRA BEDELİ 49.434,00 TL DEĞER 932.716,98 TOPLAM (KDV hariç) 932.716,98 TL Düzeltme 283,02 TL TOPLAM 933.000,00 TL 933.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ 627.860,03 USD 474.640,08 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,4860 1,9657 1,00 USD 1,00 EUR GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KDV DAHİL YASAL DEĞERİ KDV DAHİL DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM KİRA FİYATI(TL/m²/yıl) 214 272,27 GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI) KAPİTALİZASY YILLIK KİRA ON ORANI BEDELİ 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ 5,3% YILLIK KİRA BEDELİ 58.265,78 TL DEĞER 58.265,78 1.099.354,34 TL TOPLAM (KDV hariç) 931.656,22 TL KDV(%18) 167.698,12 TL Düzeltme 645,66 TL TOPLAM 1.100.000,00 TL 1.100.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ 740.242,26 USD 559.597,09 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,00 USD 1,00 EUR 1,4860 1,9657 GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE 28 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KDV HARİÇ MEVCUT DURUM DEĞERİ KDV HARİÇ DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM KİRA FİYATI(TL/m²/yıl) 294 231,00 YILLIK KİRA BEDELİ 67.914,00 TL GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI) KAPİTALİZASY YILLIK KİRA ON ORANI BEDELİ 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ 5,3% 67.914,00 DEĞER 1.281.396,23 TOPLAM (KDV hariç) 1.281.396,23 TL Düzeltme 603,77 TL TOPLAM 1.282.000,00 TL 1.282.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ 862.718,71 USD 652.184,97 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,4860 1,9657 1,00 USD 1,00 EUR GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KDV DAHİL MEVCUT DURUM DEĞERİ KDV DAHİL DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM KİRA FİYATI(TL/m²/yıl) 294 272,27 GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI) KAPİTALİZASY YILLIK KİRA ON ORANI BEDELİ 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ 5,3% YILLIK KİRA BEDELİ 80.047,38 TL DEĞER 80.047,38 1.510.327,92 TL TOPLAM (KDV hariç) 1.279.938,92 TL KDV(%18) 230.389,01 TL Düzeltme 672,08 TL TOPLAM 1.511.000,00 TL 1.511.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ 1.016.823,69 USD 768.682,91 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,00 USD 1,00 EUR 1,4860 1,9657 EMSAL KARŞILALTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN 29 KDV HARİÇ YASAL DEĞERİ KDV HARİÇ DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM FİYATI(TL/m²) 214 4876 DEĞERİ 1.043.464,00 TL TOPLAM (KDV hariç) 1.043.464,00 TL Düzeltme -464,00 TL TOPLAM 1.043.000,00 TL 1.043.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ 701.884,25 USD 530.599,79 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,4860 1,9657 1,00 USD 1,00 EUR EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KDV DAHİL YASAL DEĞERİ KDV DAHİL YASAL DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM FİYATI DEĞERİ 214 4876 1.043.464,00 TL TOPLAM 1.043.464,00 TL KDV %18 187.823,52 TL Düzeltme -287,52 TL TOPLAM 1.231.000,00 TL 1.231.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ 828.398,38 USD 626.240,02 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,00 USD 1,00 EUR 1,4860 1,9657 EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN 30 KDV HARİÇ MEVCUT DEĞERİ KDV HARİÇ DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM FİYATI(TL/m²) 294 4876 DEĞERİ 1.433.544,00 TL TOPLAM (KDV hariç) 1.433.544,00 TL Düzeltme -544,00 TL TOPLAM 1.433.000,00 TL 1.433.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ 964.333,78 USD 729.002,39 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,4860 1,9657 1,00 USD 1,00 EUR EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE 1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KDV DAHİL MEVCUT DEĞERİ KDV DAHİL DEĞER 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ ALAN(M²) BİRİM FİYATI DEĞERİ 294 4876 1.433.544,00 TL TOPLAM 1.433.544,00 TL KDV %18 258.037,92 TL Düzeltme -581,92 TL TOPLAM 1.691.000,00 TL 1.691.000,00 TL TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ 1.137.954,24 USD 860.253,34 EUR RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE 1,00 USD 1,00 EUR 1,4860 1,9657 Yapılan araĢtırma ve analizler sonucunda değerleme konusu MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ adına kayıtlı, Lokanta 31 vasıflı Ġstanbul ili Sarıyer Ġlçesi Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde 2. Blok 2 bağımsız bölüm no‟lu taĢınmazın arsa payı dahil günümüz koĢullarında 05.08.2010 tarihi itibariyle, emsal karĢılaĢtırma yöntemi ile bulunan değerinin 1.043.000 TL (BirmilyonkırküçbinTürkLirası) + %18 (KDV) TL 188.000 (YüzseksensekizbinTürkLirası) = 1.231.000 TL (BirmilyonikiyüzotuzbirbinTürkLirası) edebileceği kanaatine varılmıĢtır. RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI Kıvanç AYHAN Jeofizik Müh. Değerleme Elemanı Abdullah KARAÇOROĞLU Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400320 SORUMLU DEĞERLEME UZMANI ġinasi ġIK Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400211 BÖLÜM 6: EKLER EK – 1 : Resimler EK – 2 : Tapu Fotokopisi EK – 3 : Takbis‟den alınan Tapu Kaydı EK – 4 : Harita Plan Örneği EK – 5 : Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı EK – 6 : Ġmar Durumu EK – 7 : Mimari Proje EK – 8 :Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi EK – 9 : Yapı Denetim Belgeleri EK – 10: Emsal Krokisi EK -1 RESĠMLER 32 Site GiriĢi Değerleme konusu 2 Nolu B.B. 33 34 35 36 EK-2 TAPU FOTOKOPĠSĠ 37 38 Ek-3 TAKBĠS ‘den alınan Tapu Kaydı 1 EK-4 HARĠTA PLAN ÖRNEĞĠ 1 EK-5 KÜLTÜR VE TABĠAT VARLIKLARINI KORUMA KURULU KARARI 2 EK-6 ĠMAR DURUMU 3 1623 PARSEL 4 5 EK-7 MĠMARĠ PROJE 6 BAĞIMSIZ BÖLÜM LĠSTESĠ 7 VAZĠYET PLANI 2 NOLU B.B. 1 BODRUM KAT PLANI 1 ZEMĠN KAT PLANI 2 1. NORMAL KAT PLANI 3 BĠNA KESĠTLERĠ 4 5 EK -8 YAPI RUHSATLARI VE YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ 1 2 YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ 3 EK-9 YAPI DENETĠM BELGELERĠ 4 5 6 7 EK-10 EMSAL KROKĠSĠ (Satılık Emsaller) E-2 E-3 Değerleme konusu taĢınmaz E-4 E-5 E-6 E-1 1 ÖZGEÇMĠġ Adı soyadı................: ġinasi ġIK Doğum yeri ve tarihi: MALATYA / 02.03.1952 Öğrenim durumu….: ALMANYA 1972-1977 Bielefeld Teknik Üniversitesi ĠnĢaat Fak. Üyesi bulunduğu kuruluĢlar: ĠnĢaat müh. Odası. Mesleği…………………....: ĠnĢaat Yüksek Mühendisi, Değerleme Uzmanı Yabancı dil………………...: Ġyi derecede Almanca ve Ġngilizce MESLEKĠ TECRÜBE: 21.04.2002 - ………… .: TADEM A.ġ. Yönetim Kurulu Üyesi - ADANA. 01.06.2001 - 30.11.2001: POYRAZ ĠNġ. A.ġ. deprem konutları proje müdürü - YALOVA. 10.12.1999 - 20.05.2000: ALARKO HOLDĠNG hava alanı inĢaatı proje müd. - ÖZBEKĠSTAN. 01.01.1998 - 28.02.1999: D-YAPI LTD. ġTĠ. konut inĢaatı Ģantiye Ģefi - ALMANYA. 01.06.1997 - 01.04.1998: DELKA ĠNġ. A.ġ. Sasa fabrikası Ģantiye Ģefi - ADANA. 20.03.1987 - 20.09.1996: ÇUKUROVA ELEKTRĠK A.ġ. de kontrol müh. - ADANA. 01.02.1985 - 15.09.1986: ÖZDEMĠR ĠNġAAT A.ġ. 200 konut inĢaatı Ģantiye Ģefi LĠBYA. 01.07.1982 - 25.09.1984: ANO ĠnĢaat A.ġ. 200 konut + 300 konut inĢaatı Ģantiye Ģefi LĠBYA. 20.03.1978 - 05.09.1980: ÇESTAġ Fabrika inĢaatında saha mühendisi - ADANA. 1 ÖZGEÇMĠġ Adı soyadı................: Abdullah KARAÇOROĞLU Doğum yeri ve tarihi: CEYHAN - ADANA / 15.01.1958 Öğrenim durumu….: 1980 – 1982 Tapu ve Kadastro Eğitim Merkezi - ANKARA 1984 – 1988 Anadolu Üniversitesi A.Ö.F. ĠĢ Ġdaresi Bölümü - ESKĠġEHĠR Mesleği…………...: Gayrimenkul Değerleme Uzmanı/Gayrimenkul MüĢaviri MESLEKĠ TECRÜBE: 01.07.2005 – ………….: TADEM TaĢınmaz Değerleme MüĢavirlik A.ġ. Bölge Müdürü ADANA 20.07.2001 – 01.07.2005: 2 Bölge Tapu Müdürü – Tarsus/MERSĠN 20.05.1999 – 20.07.2001: Tapu Sicil Müdürü – Serik/ANTALYA 08.05.1996 – 20.05.1999: 3. Bölge Tapu Sicil Müdür Yardımcısı - Seyhan/ADANA. 20.05.1986 – 08.05.1996: Tapu Sicil Müdürlüğü - Tarsus/MERSĠN 16.07.1981 – 20.05.1986: Tapulama Müdürlüğünde teknisyen – KAYSERĠ 2 Adı soyadı.................: KIVANÇ AYHAN Doğum yeri ve tarihi.: ĠSTANBUL / 04.02.1983 Öğrenim durumu…...: 2001 – 2007 Ġstanbul Üniversitesi- Mühendislik FakültesiJeofizik Mühendisliği Bölümü - ĠSTANBUL Mesleği….….…...: Değerleme uzmanı MESLEKĠ TECRÜBE: 01.07.2009 – ………: TADEM TaĢınmaz Değerleme MüĢavirlik A.ġ. -ĠSTANBUL 3