SvP - Bomonti
Transkript
SvP - Bomonti
SvP STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş. BOMONTİ ELEKTRİK MÜHENDİSLİK MÜŞAVİRLİK İNŞ. TURİZM VE TİC. A.Ş. ADIYAMAN İLİ – ÇELİKHAN İLÇESİ Gayrimenkul ve Makine – Teçhizat Değerleme Raporu 23.10.2013 SvP_13_BOMNT_01 S vP İÇİNDEKİLER 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER .................................................................3 1.1. Sözleşme Tarihi ve Numarası...........................................................................................3 1.2. Değerleme Tarihi ............................................................................................................3 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası ................................................................................................3 1.4. Rapor Türü ....................................................................................................................3 1.5. Raporu Hazırlayanlar ......................................................................................................3 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ..................................................................4 2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri ........................................................4 2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri ......................................4 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ .....................................................................5 3.1. Değerleme Raporunun Amacı ..........................................................................................5 3.2. Sınırlayıcı Koşullar ...........................................................................................................5 3.3. Beyanlar ........................................................................................................................5 3.4. Rapor’da Kullanılan Kısaltmalar ........................................................................................6 3.5. Değerleme Çalışmalarında Esas Alınan Standartlar: ...........................................................6 3.6. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler ..............................................9 3.6.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ................................................................................ 10 3.6.2. Maliyet Yaklaşımı .................................................................................................. 10 3.6.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu – İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi ..................................... 11 3.6.4. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi: ...................................................................... 11 3.6.5. Parsel Geliştirme Analizi ........................................................................................ 12 3.7. Fabrika Makina/Teçhizat-Ekipman Değerleme Metotları; .................................................. 13 3.7.1. Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri) ......................................................................... 14 3.7.2. Düzenli Likiditasyon Değeri ................................................................................... 14 3.7.3. Zorunlu Likiditasyon Değeri/Tasfiye Değeri ............................................................. 15 3.7.4. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı ................................................................................. 15 4. EKONOMİ, SEKTÖR VE BÖLGEYE İLİŞKİN ANALİZLER ................................................16 4.1. Global Ekonomik Görünüm ............................................................................................ 16 4.2. Dünya İnşaat ve Konut Sektörü ..................................................................................... 17 4.3. Dünya Ticari Gayrimenkul Sektörü ................................................................................. 18 4.4. Ulusal Ekonomik Görünüm ............................................................................................ 18 4.5. Türkiye Finansal Göstergeler ......................................................................................... 19 4.6. Sekrörel Görünüm ........................................................................................................ 19 4.6.1. Türkiye İnşaat Sektörü ......................................................................................... 19 4.6.2. Hidroelektrik Santraller ......................................................................................... 21 4.7. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler ................................... 28 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER ................................29 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler, .......................... 29 5.1.1. Gayrimenkulleri Yeri / Konumu ve Tanımı, .............................................................. 29 5.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri ........................................................... 29 5.1.3. Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, ............................................................................. 30 5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi ................................................. 31 5.2.1. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri ................. 31 5.2.2. Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri, ............................................................. 31 5.2.3. Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri ............................... 32 5.3. Değerleme Konusu Gayrimenkullere İlişkin Sözleşmeler .................................................. 34 5.3.4. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma ..................................................................................................... 34 5.3.5. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşmanın Kurulu Güç Değişikliği Ek Mukavelesi .......................................... 35 6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI ..........................................................................................37 6.1. Değerleme Çalışmalarının Muhasebe Standartlarıyla İlişkisi: ............................................ 37 6.2. UFR Standartlarında Değer ve İlgili kavramlar: ............................................................... 39 6.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler, .......................... 40 6.4. Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, ............................ 40 6.5. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar, ...................................... 40 6.5.1. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi Değer Tespiti ........................ 40 6.5.2. Makina ve Ekipman Değerlemeleri: ........................................................................ 41 SvP_13_BOMNT_01 1 S vP 7. MAKİNA VE EKİPMAN DEĞERLEME ÇALIŞMALARI ......................................................42 7.1. Değerleme Esasları ve Kullanılan Yöntemler: .................................................................. 42 7.2. Makina ve Ekipmanlarla İlgili Bilgiler, Teknik Özellikleri ve Rayiç Değerleri Makina ve Ekipmanlar İçin Ulaşılan Rayiç Değerler Tablosu ......................................................................... 42 7.2.1. Ana Üretim Makinaları........................................................................................... 42 7.2.2. Yardımcı Makinalar ............................................................................................... 43 7.2.3. Tesisatlar ............................................................................................................. 44 7.2.4. Demirbaşlar ......................................................................................................... 45 7.2.5. Taşıtlar ................................................................................................................ 45 8. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇALIŞMALARI.................................................................46 8.1. Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı ........................................................................... 46 8.2. Maliyet Yaklaşımı .......................................................................................................... 48 8.2.1. Gayrimenkullerin Yapı Değerinin Hesaplanması ....................................................... 48 8.3. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri ................................................................................................................................. 56 8.3.1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi ....................................................................... 56 8.3.2. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi, ........................................... 56 8.3.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi,.............................. 56 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ..........................................................57 9.1. Farklı Gayrimenkul Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenlerinin Açıklanması, ................................................................. 57 9.1.1. Makina ve Teçhizat Değerleme Analiz Özet Sonuçları: ............................................. 57 9.1.2. Gayrimenkul Değeri Özet Sonuçları: ....................................................................... 57 9.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri .......... 58 9.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler ................................ 58 10. SONUÇ ..........................................................................................................................59 10.1. Nihai Değer Takdiri ....................................................................................................... 59 11. RAPOR EKLERİ .............................................................................................................61 12. DEĞERLEME UZMAN(LAR)ININ SPK LİSANS BELGELERİ ÖRNEĞİ ..............................82 13. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKET TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞ İSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER ..83 SvP_13_BOMNT_01 2 S vP 1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BİLGİLER 1.1. Sözleşme Tarihi ve Numarası 09.10.2013 – BOMNT/001 1.2. Değerleme Tarihi Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkul için 10.10.2013 tarihinde ilgili makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalışmalara başlanılmış ve değerleme çalışmalarına esas teşkil edecek olan dokümanlar ise 23.10.2013 tarihine kadar hazır hale getirilmiştir. 1.3. Rapor Tarihi ve Numarası 23.10.2013 / SvP_13_BOMNT_01 1.4. Rapor Türü İş bu rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki L40C129D pafta, 102 ada, 77 parsel numaralı, 3.597,76 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 140C24B1 pafta, 115 ada, 2 parsel numaralı, 8.231,89 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 115 ada, 5 parsel numaralı, 1.310,43 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı” 115 ada, 31 parsel numaralı, 3.513,11 m2 yüzölçümlü, “ham toprak” 115 ada, 32 parsel numaralı, 49.428,26 m2 yüzölçümlü, “mera” 115 ada, 33 parsel numaralı, 9.242,17 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı” 115 ada, 34 parsel numaralı, 1.921,78 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 115 ada, 35 parsel numaralı, 2.836,62 m2 yüzölçümlü, “mera” 130 ada, 471 parsel numaralı, 8.220,96 m2 yüzölçümlü, “dere yatağı” Vasıflı gayrimenkuller üzerinde ve Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na karışan Kavandere Havzası’nda inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi (Yapı)’nin yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespitine, Fiilen Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi olarak kullanılmakta olan gayrimenkulde bulunan makina ve teçhizatın rayiç değerlerinin tespitine, Gayrimenkul (yapı) ve Makina/teçhizat toplamından oluşan tesis bedelinin tespitine, yönelik olarak hazırlanmış olan gayrimenkul (yapı) ve makina/teçhizat değerleme raporudur. Bu Rapor’da belirlenmesine çalışılan adil (rayiç) piyasa değeri, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeridir. Pazar değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Rapor’da tanımlanan “adil (rayiç) piyasa değeri”, aynı zamanda TMS:16, Paragraf 31 ve 32’de tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş “gerçeğe uygun değer” olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 1.5. Raporu Hazırlayanlar Değerleme Uzman Yrd. : Tevfik RAMAZANOĞLU – Makina Mühendisi M.M.O. Sicil No.: 4959 G. Değerleme Uzmanı : Fatma KOÇ KESEN – G. Değerleme Uzmanı - Ekonomist S.P.K. Lisans No.: 402238 Sorumlu Değerleme Uzmanı : Yusuf Yaşar TURAN- Sorumlu Değerleme Uzmanı S.P.K. Lisans No.: 400471 1 130 ada, 47 numaralı parsel için düzenlenen tapu belgesinde parsel numarası şehven 45 olarak yazılmıştır. SvP_13_BOMNT_01 3 S vP 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1. Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri STANDART GAYRİMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.Ş. Büyükdere Caddesi, USO Center, No:245 Kat:15 Maslak - Sarıyer/İstanbul T:0 (212) 330 01 88; F: 0 (212) 330 01 89 W : www.standartgd.com 2.2. Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri BOMONTİ ELEKTRİK MÜHENDİSLİK MÜŞAVİRLİK İNŞAAT TURİZM VE TİCARET A.Ş. Sıracevizler Cad. Esen Sok. No:9 K:1-01 Bomonti-Şişli / İSTANBUL SvP_13_BOMNT_01 4 S vP 3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve İLKELERİ 3.1. Değerleme Raporunun Amacı İş bu Rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Rapor’da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul (yapı) ve bu gayrimenkulde yer alan makina ve teçhizatın fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmış olan gayrimenkul (yapı) ve makina/teçhizat değerleme raporudur. Rapor’da tanımlanan “adil (rayiç) piyasa değeri”, UDES 1 de tanımlanan Pazar Değeri ve TMS:16, Paragraf 31 ve 32’de tanımlanan satış maliyetleri düşülmemiş “gerçeğe uygun değer” olup, Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından, Kurul’un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı toplantısında belirlenen formata uygun olarak hazırlanmıştır. 3.2. Sınırlayıcı Koşullar Bu Rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Rapor’da detaylı bilgileri verilen gayrimenkul (yapı) için fiili değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ile bu gayrimenkulde yer alan makina ve teçhizatın “Devam eden kullanım için adil piyasa değeri”nin tespiti amacıyla hazırlanmıştır. Müşteri tarafından Standart’a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor’un 5.2 bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiştir. Rapor’da nihai değeri ve analiz sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir. Rapor’da gayrimenkulün adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi değişikliklerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz. Değerleme çalışmaları, Rapor’un 6.1. bölümünde detayları verilen muhasebe uygulamalarına ilişkin olarak herhangi bir çalışmayı içermediğinden, Müşterinin bu kapsamdaki uygulamalarından Standart sorumlu tutulamaz. Rapor, Müşteri’nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, Müşteri ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurum - kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Rapor sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Standart’ın yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. 3.3. Beyanlar Tarafımızca yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak; - Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu, - Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını, - Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını, - Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleştiğini, - Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu, - Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden deneyimi olduğunu, - Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini - Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını, beyan ederiz. SvP_13_BOMNT_01 5 S vP 3.4. Rapor’da Kullanılan Kısaltmalar RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR SPK Sermaye Piyasası Kurulu Kurul Sermaye Piyasası Kurulu GYO Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Müşteri Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. Malik Maliye Hazinesi Standart Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. UDES Uluslar arası Değerleme Standartları UDU Uluslar arası Değerleme Uygulamaları UDES KN Uluslar arası Değerleme Standartları Kılavuz Notları UMS Uluslar arası Muhasebe Standartları TMS Türk Muhasebe Standartları VUK Vergi Usul Kanunu TAKS Taban Alanı Kat Sayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı E İnşaat Emsali Hmax Maksimum Yapı Yüksekliği m2 Metrekare İNA İndirgenmiş Nakit Akımı DED Devam Eden Değer Rf Risksiz Getiri Oranı Rp Risk Primi Β Beta Katsayısı % Yüzde 000 Bin € Euro ABD $ ABD Doları ABD$/TL 11.10.2013 tarihli TCMB efektif satış kuru olan 1,9829 TL esas alınmıştır. 11.10.2013 tarihinde, 16.04.2043 vadeli T.C. Hazinesi ABD Doları cinsinden Eurobond yıllık getirisi Risksiz Getiri ~% 6,0 olarak alınmıştır. 3.5. Değerleme Çalışmalarında Esas Alınan Standartlar: Bu Rapor’da yer alan değerleme çalışmaları, Sermaye Piyasası Kurulu’nca yayılanmış “ Seri: VIII, No: 45 Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ” Hükümlerince, Tebliğin (1) nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlar, uygulama esasları ve kılavız notlarına aşağıda özetle yer verilmiştir. Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar Değeri‘ni esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır. İyi bir Değerleme Raporunun, Uluslararası Değerleme Standartları’nda tanımlanan, değerlemenin bu üç temel yönüne de (UDES 1, Pazar Değeri Esaslı Değerleme; UDES 2, Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları; UDES 3, Değerlemenin Raporlanması) hitap etmesi gerekir. Bu sebeple bu Rapor, UDES’in aşağıdaki açıklanacak değerleme standartları, uygulama esasları ve kılavuz notları yanında, UDES 3, Değerlemenin Raporlanması’na ilişkin esasları da içermektedir. Değerin Pazar ve Pazar Dışı Esasları Pazar Değeri kavramı, pazar katılımcılarının toplu algılamalarına ve davranışlarına bağlıdır. Bir pazardaki işlemleri etkileyebilen muhtelif faktörleri tanır ve bu faktörleri, değer üzerinde etkili olan diğer kendine has veya pazar dışı etkenlerden ayırır. Mülkün pazar değeri esaslı değerlemeleri, işlemlerin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar. o Pazar değeri esaslı değerlemelerde, değerlemede kullanılan Pazar Değeri tanımı belirtilmeli ve değerlemeye dahil edilmelidir. o Pazar değeri esaslı değerlemeler, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımını belirlemelidir; çünkü bu kullanım, mülkün değerinin belirlenmesindeki en önemli etkendir. SvP_13_BOMNT_01 6 S vP o Pazar değeri esaslı değerlemeler, ilgili pazarlara özel verilerden ve bu pazarlardaki katılımcıların tümden gelen süreçlerini yansıtmaya çalışan yöntemler ve prosedürler vasıtasıyla geliştirilmektedir. o Pazar esaslı değerlemeler, değere, emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımları uygulanarak gerçekleştirilir. Bu yaklaşımların her birinde kullanılan veri ve kriterler pazardan elde edilmelidir. Mülklerin pazar dışı esaslara göre değerlemesinde, bir varlığın pazar katılımcıları tarafından alınıp satılabilirliğinden ziyade ekonomik faydaları veya fonksiyonlarını ya da normal veya tipik olmayan Pazar koşullarının etkilerini göz önünde bulunduran yaklaşımlar kullanılır. Değerleme çalışmalarında, aşağıda UDES Standart 1’de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı standartlar ile ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı gerçekleştirildikleri hususları dikkate alınarak, UDES Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıştır. Standart 1, Uluslararası Değerleme Standartları, Pazar Değeri Esaslı Değerleme Bu Standardın amacı, Pazar Değeri’nin ortak bir tanımını belirlemektir. Bu Standart ayrıca, değerlemenin amacı ve planlanan kullanımı Pazar Değerinin tahmin edilmesi olduğunda, bu tanımın mülkün değerlemesine uygulanmasıyla ilişkili genel kriterleri de açıklamaktadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiştireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değeri’ni tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir (Bkz. Uluslararası Değerleme Standartları [UDES], Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri, paragraflar 6.3, 6.4, 6.5). Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir. Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, indirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı yer almaktadır. Bu Yaklaşımlara ilişkin bilgiler, Rapor’un 3.6 Bölümünde verilmiştir. Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, uygulanabilir bir yeterlilikte olmaları ve doğru bir şekilde uygulanmaları halinde piyasadan elde edilen kriterleri esas aldıklarında Pazar Değeri’nin ortak bir tanımını oluşturacaklardır. Emsal karşılaştırmaları veya diğer pazar karşılaştırmaları, pazardaki gözlemlerden kaynaklanmalıdır. İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır. İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir. Her ne kadar veri kullanılabilirliği ve piyasa veya mülkün kendisiyle ilişkili durumlar hangi değerleme yöntemlerinin en ilgili ve en uygun yöntemler olacağını belirleyecek olsa da, yukarıdaki prosedürlerden herhangi birinin kullanımından elde edilecek sonuç, her bir yöntemin piyasadan elde edilen verileri esas alması durumunda Pazar Değeri olmalıdır. Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri, karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir. Değerleme Uzmanı, her bir Pazar Değeri çalışmasında her yöntemi göz önüne alacak ve hangi yöntemlerin en uygun olduğunu tespit edecektir. Kapsam UDES 1, mülkün Pazar Değeri’ne, genellikle gayrimenkuller ve bunlarla ilişkili unsurlara uygulanmaktadır. Değerlemesi yapılan mülkün, süreklilik gösteren bir durumun parçası olarak veya bir başka amaçla değerlendirilmesinden ziyade piyasada satılıyormuş gibi düşünülmesini gerektirmektedir. SvP_13_BOMNT_01 7 S vP Tanımlar Pazar Değeri, bu Standartlar çerçevesinde aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Mülk teriminin kullanılmasının nedeni, bu Standartların üzerinde odaklandığı noktanın mülkün değerlendirilmesi olmasıdır. Bu Standartlar, finansal raporlamayı da kapsadığından, varlık terimi, tanımın genel uygulamasında farklı anlamlar içerebilir. Tanımın her bir unsurunun kendisine ait bir kavramı vardır: o “Tahmini tutar...” tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında bir mülk için ödenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen fiyat anlamındadır. Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımıyla tutarlı olarak değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür. Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, Özel Değer’in veya herhangi bir unsurunun satışı veya başka herhangi bir özelliği ile ilişkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman, satış veya geri kiralama anlaşmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel durumlar veya şartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları içermemektedir (Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi Standardı 2, paragraf 3.8). o “...bir mülkün el değiştirmesi gereken...” ile bir mülkün değerinin önceden belirlenmiş tutarı veya fiili satış fiyatını değil de tahmini bir tutarı ifade ettiği gerçeğinden bahsedilir. Pazarın, değerleme tarihinde Pazar Değeri tanımının tüm unsurlarını içeren bir alım satım işleminin sonuçlanmasını beklediği fiyattır. o “...değerleme tarihinde...” tahmini Pazar Değeri’nin belirtilen tarihe özgü olduğunu göstermektedir. Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir başka zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Bu değerleme, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme tarihinde fiili pazar durumunu yansıtacaktır. Bu tanımda ayrıca fiyatta herhangi bir farklılık olmaksızın satış sözleşmesinin eşzamanlı olarak el değiştirdiği ve tamamlandığı da varsayılmaktadır. o “...istekli bir alıcıyla...” satın alma işlemi için motivasyonu olan ancak bu konuda zorunlu olmayan birisi anlamına gelmektedir. Bu alıcı, ne herhangi bir fiyatta satın almak için çok heveslidir ne de hiçbir şekilde satın almamaya kararlıdır. Bu alıcı, aynı zamanda varlığı kanıtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal ürünü veya bir hipotez niteliğindeki bir piyasayla ilişkili olarak hareket etmekten ziyade cari piyasanın gerçeklerine bağlı olarak ve beklentileriyle hareket ederek satın alma işlemini gerçekleştiren kişidir. Bu alıcı, piyasanın gerektirdiği fiyatlardan daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Var olan mülkün sahibi de “piyasa”yı oluşturanlar arasında sayılmaktadır. o “...istekli bir satıcı arasında...” ifadesindeki satıcı ise ne herhangi bir fiyata satmaya hazır olup satma konusunda çok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satış yapmaya hazır olan bir satıcıdır. İstekli satıcı, normal bir pazarlama faaliyetinin ardından (açık) piyasada elde edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa şartları çerçevesinde mülkünü satmaya motive olmuş olan satıcıdır. Fiili mülk sahibinin içinde bulunduğu koşullar, bu değerlemenin bir parçası değildir çünkü ‘istekli satıcı’ varsayımsal bir satıcıdır. o “...tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında...” fiyat seviyesini piyasa nitelikleriyle bağdaşmayan veya Özel Değer nedeniyle yükselten özel veya belirli bir ilişkisi (örneğin, ana ve bağlı ortaklıklar arasındaki veya arazi sahibi ve kiracısı arasındaki ilişki gibi) olmayan taraflar arasındaki anlaşmadır (Bkz. Uluslararası Değerleme Standardı 2, paragraf 3.8). Pazar Değeri üzerinden işlem, her biri bağımsız olarak hareket eden birbirleriyle ilişkisi olmayan taraflar arasında gerçekleştirilmiş gibi varsayılır. SvP_13_BOMNT_01 8 S vP o “...uygun bir pazarlamanın ardından...” mülkün Pazar Değeri tanımına uygun olarak makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya en uygun şekilde sunulması anlamına gelmektedir. Mülkün piyasaya sunulma süresi, piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir, ancak mülkün uygun sayıda potansiyel alıcının dikkatine sunulması için yeterli olması gerekir. Piyasaya sunulma süresi, değerleme tarihinden önce gerçekleşir. o “...tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket ettikleri...” ifadesiyle de hem istekli alıcının hem de istekli satıcının mülkün özellikleri ve niteliği, fiili ve potansiyel kullanım alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında makul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca, tarafların her birinin bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda ve işlem dahilindeki kendi pozisyonları için en iyi fiyatı elde etmek amacıyla da basiretli olarak hareket ettikleri varsayılmaktadır. Bu işlemde gösterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya çıkacak bir gizli çıkar değil de, değerleme tarihinde pazarın durumu ele alınarak değerlendirilmektedir. Bir satıcı için fiyatların gittikçe düştüğü bir piyasada daha önceki pazar seviyelerinden daha düşük olan bir fiyattan mülkünü satması basiretsizlik olarak değerlendirilmez. Değişken fiyatlara sahip olan pazarlardaki diğer satın alma ve satış örnekleri için bu durum gerçek olsa da, basiretli alıcı veya satıcı, o an için var olan en iyi pazar bilgilerine göre hareket edeceklerdir. o “...ve baskı altında olmaksızın...” ise her bir tarafın bu işlemi gerçekleştirmek için yeterli motivasyona sahip olduklarını ancak bu işlemi tamamlamak için zorlanmadıkları ve gönülsüz olmadıkları anlamına gelmektedir. Pazar Değeri, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır. En verimli ve en iyi kullanım (EVİK). Bir mülkün fiziksel olarak mümkün olan, haklılığı kabul edilen, yasal olarak izin verilmiş, finansal açıdan gerçekleşebilir ve değerlenmekte olan mülkün en iyi değere sahip olmasını sağlayan, en olası kullanımıdır. Muhasebe Standartlarıyla İlgisi Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1’in (UDU 1) odak noktasını oluşturmaktadır ve bu standart ile bir arada ele alınmalıdır. Finansal Raporlama İçin Değerleme (UDU 1) muhasebeyi etkileyen değerleme standartlarıyla ilgili olarak Değerleme Uzmanlarına, Muhasebecilere ve kamuya kılavuzluk etmektedir. Duran varlıkların Makul Değeri, genelde Pazar Değerleri’dir (Bkz. Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri, paragraf 8.1). Değerleme uzmanları ve muhasebeciler tarafından değişimli olarak kullanılan birçok terim örneği bulunmaktadır. Bu terimlerin bazıları yanlış anlaşılmalara ve Standartların da muhtemelen yanlış kullanılmasına neden olmaktadır. UDES 1, Pazar Değeri’ni tanımlamakta ve Pazar Değeri’ni oluşturan kriterleri ele almaktadır. Değerleme çalışmalarında kullanılan kavramlar ile UMS ve TMS de kullanılan kavramlara ilişkin bilgiler, TMS uygulamasında esas alınacak değerleme kavramlarına, Rapor’un 6.1 bölümünde yer verilmiştir. 3.6. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler Değerleme Yaklaşımları Pazar değerinin veya bir tanımlanmış pazar değeri dışı değerin takdiri için yapılacak herhangi tipteki bir değerleme, Değerleme uzmanının bir veya daha fazla değerleme yaklaşımını uygulamasını gerektirir. Değerleme yaklaşımı terimi yaygın bir şekilde kullanılan genel kabul görmüş analitik yöntemleri ifade eder. Çeşitli ülkelerde bu yaklaşımlar Değerleme Yöntemleri olarak tanınırlar. Piyasaya dayalı değerlemeler, normalde bir veya birkaç değerleme yaklaşımını piyasadan elde edilen verileri kullanarak ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanırlar. Bu prensip basiretli bir kişinin zaman, risk ve çeşitli güçlüklerin belirsizleştirici etkilerinin olmadığı bir durumda, eşit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesine sahip olmak için ödeyeceğinden SvP_13_BOMNT_01 9 S vP daha fazlasını bu mal ve hizmet için ödemeyeceği ilkesine dayanır. Orijinal veya ikame olsun, en iyi alternatifin en düşük fiyatı Pazar Değerini oluşturma eğilimindedir. Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları aşağıdakileri içerir. o o o Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gelir İndirgeme Yaklaşımı: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söyler. Maliyet Yaklaşımı: Bu mukayeseli yaklaşım belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. (Bkz. Kılavuz notları N 8, Finansal Raporlama için Maliyet Yaklaşımı). UDES içerisinde Pazara Dayalı Değerleme Yöntemleri arasında sayılan üç ana yaklaşım, aşağıda ayrı başlıklar altında açıklanmıştır. Bu yaklaşımlar (Yöntemler); - “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı” “Maliyet Oluşumları Yaklaşımı” ve “Gelirlerin Kapitalizasyonu –İndirgenmiş Nakit Akımı Yaklaşımı” dır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler ile yöntemlerle olan yakın ilgileri sebebiyle “en etkin ve verimli kullanım analizi” ile “parsel geliştirme analizi” aşağıda sunulmuştur. 3.6.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır. Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değeri) Yaklaşımı’nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır: - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep edenlerin, bellirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir. - Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut olmalıdır. 3.6.2. Maliyet Yaklaşımı Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için, geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır. Maliyetle değer SvP_13_BOMNT_01 10 S vP arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metot kullanılmaktadır. - Yeniden İnşaa Maliyeti - İkame Maliyeti Bu yaklaşımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden aşağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır. - Piyasadan Çıkarma Yöntemi Yaş – Ömür Yöntemi Ayrıştırma Metodu Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir değer göstergesidir. 3.6.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu – İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi Yöntem, genellikle geliştirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya işletilmesi ile elde edilmesi planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliştirilecek projede satışın planlanması halinde de kullanılabilmektedir. Geliştirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inşa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen satışı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akışlarının belirlenmesi çalışmaları da farklılıklar gösterebilmektedir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düşünülen bölümlerin, işletme giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artışlar da dikkate alınarak, nakit girişleri hesaplanır. Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boş kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu gelirin hesaplanmasında dikkate alınır. Buna karşılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit girişleri olarak bağımsız bölümlere dağıtımı yapılır. İşletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düşülen bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan işletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve işletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkışı olarak dikkate alınır. Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satış yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının, (Nakit giriş ve çıkış farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir. 3.6.4. En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi: En Etkin ve verimli kullanıma ilişkin olarak UDES Genel Değerleme Kavramları ve İlkeleri başlıklı birinci bölümünde yer alan paragraf 6.0 ve izleyen düzenlemeler aşağıdadır. 6.0. En Verimli ve En İyi Kullanım 6.1. Arazi kalıcı olan bir varlık olarak kabul edilir, fakat onun üzerinde veya kendisine yapılan iyileştirmelerin sınırlı bir ömrü vardır. Arazinin taşınmazlığı nedeniyle her gayrimenkul parselinin özgün bir yeri vardır. Arazinin kalıcılılığı aynı zamanda onun üzerindeki sınırlı ömre sahip tesislerden sonra da var olacağı anlamınagelir. SvP_13_BOMNT_01 11 S vP 6.1.1 Arazinin kendine özgü özellikleri onun en uygun yararlılığını belirler. İyileştirilmiş bir arazi ona veya üzerinde yapılan iyileştirmelerden ayrı olarak değerlendiğinde, ekonomik prensipler, yapılan iyileştirmenin mülkün toplam değerine katkı yaptıkça veya azalmaya neden oldukça değerlenmesini emreder. Böylece “en verimli ve en iyi kullanım” kavramı temeline oturtulan arazinin Pazar Değeri, arazinin fayda ve sürekliliği ile birlikte piyasa bağlamında arazinin tek başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki toplam Pazar Değeri arasındaki farkı oluşturan değeri de yansıtır. 6.2. Mülklerin çoğu, arazi ve ilgili iyileştirmelerle birlikte değerlenir. Böyle durumlarda Değerleme Uzmanı normal olarak iyileştirilmiş haliyle en verimli ve en iyi kullanımını göz önüne alarak mülkün Pazar Değerini takdir eder. 6.3 En Verimli ve En İyi Kullanım şu şekilde tanımlanır: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran, en olası kullanımıdır. 6.4 Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun Değerleme Uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın mantıki olarak olası kullanımlar olduğunu belirlediğinde, bunlar artık finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım, en verimli ve en iyi kullanımdır. 6.5 Bu tanımın uygulaması Değerleme Uzmanlarına, binalardaki bozulmalar ve eskimelerin etkilerini, arazi için en uygun iyileştirmeleri, rehabilitasyon ve yenileme çalışmalarının fizibilitesini ve birçok diğer Değerleme durumlarını değerlendirme imkanı verir. 6.6 Arz ve talep arasında ciddi bir eşitsizlik bulunan veya aşırı derecede oynak piyasalarda, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı ileride kullanılabilecek bir hak olabilir. Değişik tipteki potansiyel en üst düzey ve en iyi kullanımların belirlenebilir olduğu diğer durumlarda Değerleme Uzmanı bu gibi alternatif kullanımları ve beklenen ilerideki gelir ve harcama düzeylerini tartışır. Değişim sürecindeki arazi kullanımı ve bölgelendirme mülkün, en verimli ve en iyi kullanımı geçici bir kullanım olabilir. 6.7 En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin ve verimli kullanım analizinde amaç, gayrimenkulün en karlı ve rekabetçi kullanımını tespit olup, yapılan piyasa araştırmaları sonucunda en etkin ve verimli kullanım analizine konu olan gayrimenkulün geliştirilmesi durumunda, gayrimenkulün ideal kullanımında; - Piyasa verilerine göre taşınmazdan azami avantaj sağlanacak olması - Bu durumun, bölge ve piyasa şartlarına uygun olması, hususlarının sağlanabilmesi gerekmektedir. 3.6.5. Parsel Geliştirme Analizi Parsel Geliştirme Analizi, değerlemeye konu parselin değerine etki eden unsurların saptanmasını gerektirmektedir. Bu unsurlar aşağıda belirtilmiştir. - Arazinin “En Etkin ve Verimli Kullanımı”nı saptamak, - Desteklenebilir bir parsel geliştirme planı yaratmak, - Geliştirme ve onay için süre ve maliyetleri saptamak, - Parsel emilme oranları ve fiyat karışımlarını tahmin etmek, - Arazi geliştirmenin aşamalarını ve bunlara bağlı giderleri tahmin etmek, - Emilme dönemi süresince pazarlama ve buna bağlı araziyi elde tutma giderlerini tahmin etmek. Parsel geliştirme analizi, en çok boş araziler için satış verilerinin yetersiz olduğu, fakat geliştirilmiş parsellerin olası satış fiyatları ve bu parseller için talep verilerinin mevcut olduğu hallerde kullanılmaktadır. Ayrıca, bu analiz sonucunda türetilen değerden, göstergelerinin makul olup olmadığını kontrol etmek için de yararlanılmaktadır. SvP_13_BOMNT_01 12 S vP UDES Kılavuz Notları 1 (Taşınmaz mülk değerlemesi)’de tanımlanan arazi değerlemesine ilişkin düzenlemeler aşağıdaki gibidir. 5.25: Arazilerin değerlendirilmesi için kullanılan birincil yöntemler: 5.25.1 Arazi Değerlemesi için kullanılan bir emsal karşılaştırması tekniği, pazarda yakın geçmişte gerçekleşen işlemlere ilişkin fiili verilerin mevcut olduğu benzer arazi parselleri ile değerleme konusu mülkün doğrudan doğruya karşılaştırılmasını içerir. Her ne kadar satışlar en önemli husus olsa da değerleme konusu mülkle rekabet eden benzer arazi parselleri için teklif edilen fiyatların analizi de pazarın daha iyi anlaşılmasına katkı sağlayabilir. 5.25.2 Arazi Değerlemesi için ayrıca bir altbölümler geliştirme tekniği de uygulanabilir. Bu süreç, belirli bir mülkün bir dizi parçalara bölünerek projelendirilmesini, bu süreç ile ilişkili gelir ve giderlerin geliştirilmesini ve sonuç olarak elde edilen net gelirlerin bir değer göstergesi olarak indirgenmesini kapsar. Bu teknik, bazı durumlarda destekleyici olabilir, ancak Pazar Değeri tanımıyla ilişkilendirmenin oldukça zor olabileceği bir dizi varsayıma tabidir. Değerleme Uzmanının eksiksiz bir şekilde açıklaması gereken bu tür destekleyici varsayımların geliştirilmesi sırasında dikkat gösterilmelidir. Doğrudan arazi karşılaştırmalarının mevcut olmadığı ortamlarda ihtiyatlı olmak kaydı ile aşağıdaki yöntemler de uygulanabilir. 5.25.3 Paylaştırma, arazi değeri ile iyileştirme değeri veya mülk bileşenleri arasındaki diğer ilişkiler arasında bir oran geliştiren dolaylı bir karşılaştırma tekniğidir. Bu, karşılaştırmak amacıyla toplam pazar fiyatını arazi ile iyileştirmeler arasında paylaştıran bir ölçüdür. 5.25.4 Çıkartma da bir başka dolaylı karşılaştırma tekniğidir (bazen soyutlama olarak da adlandırılır). Maliyetlerden amortismanların çıkartılmasıyla elde edilen sonucu diğer karşılaştırılabilir mülklerin toplam fiyatından çıkartarak bir iyileştirme değeri tahmini elde edilmesini sağlar. Bakiye, olası arazi değerinin bir göstergesidir. 5.25.5 Arazi Değerlemeleri için uygulanan arazi kalıntı değeri tekniği analizin unsurları olarak gelir ve gider verilerini de kullanır. Gelir getiren bir kullanım yoluyla elde edilebilecek net gelire ilişkin bir finansal analiz gerçekleştirilir ve bu net gelirden iyileştirmelerin gerektirdiği finansal getiri tutarı çıkartılır. Kalan gelir, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir değer göstergesine dönüştürülür. Bu yöntem, gelir getiren mülklerle sınırlıdır ve en çok da daha az varsayımda bulunulmasını gerektiren daha yeni mülkler için uygundur. 5.25.6 Arazi, ayrıca arazi kirası indirgeme yoluyla da değerlendirilebilir. Eğer arazi, bağımsız olarak bir arazi kirası üretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verilerinin mevcut olduğu durumlarda Pazar Değeri’ne katılabilir. Ancak, belirli bir pazarı temsil edecek niteliği olmayan arazi kirası anlaşmasının özel şartları ve koşulları tarafından yanlış yönlendirilmemek için özen gösterilmelidir. Ayrıca, arazi kiraları, değerleme tarihinden yıllar önce yapılmış olabileceğinden, orada belirtilen kira tutarlarının zamanı geçmiş ve cari indirgeme oranlarını temin etmek zor olabilir. 3.7. Fabrika Makina/Teçhizat-Ekipman Değerleme Metotları; Fabrika, makina ve ekipman tanımı, Uluslararası Değerleme Standartlarında; “kuruluşun hizmet ya da mal üretiminde veya arzında kullanmak, diğer şahıslara kiralamak amacıyla yahut idari amaçlarla elinde bulundurduğu ve belirli bir süre kullanılması beklenen, gayrimenkul dışındaki maddi varlıklar“olarak tanımlanmakla beraber; - Fabrika, diğerleriyle ayrılmaz bir biçimde bağlantılı olan, özel nitelikli binaları, makinaleri ve ekipmanları da kapsayabilen varlıklar, - Makina, bir kuruluşun işleyişiyle ilgili belirli bir süreçte kullanılan araçtır, - Ekipman, işletme veya kuruluşun işleyişine yardım etmesi için kullanılan diğer varlıklar olarak ayrım yapılmıştır. Fabrika, makina ve ekipman değerlemeleri, gayrimenkul değerlemesinde kullanılan yöntemlere paralel bir şekilde aşağıdaki yaklaşımlardan herhangi biri kullanarak yapılabilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 13 S vP - “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı” - “Maliyet Yaklaşımı” (amortismana tabi tutulmuş yerine koyma maliyeti) ve - “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”dır. Fabrika, makina ve ekipman değerlemesi gerçekleştirilirken, varlığın yapısına ve değerleme amacına uygun varsayımlar oluşturulur. Çoğu fabrika ve ekipmanın farklı yapıları ve taşınabilir oluşları göz önüne alındığında, Pazar Değerinin bulunmasında, varlığın piyasaya sunulduğu durum ve koşulları tanımlayacak uygun nitelikli varsayımlara ihtiyaç olacaktır. Bu varsayımlar; Fabrika makina ve ekipmanın halihazırda kullanıldığı işletmenin durumu ya da ayrı ayrı kalemler itibariyle varlıkların diğer varlıklarla entegre derecesi, - Fabrika makina ve ekipmanın yerinde fakat işletmenin kapalı olması durumu ve Fabrika makina ve ekipmanın mevcut yerlerinden kaldırılacağı düşünülerek bağımsız kalemler olarak ele alınması, farklı durumları göz önünde bulundurmak amacıyla oluşturulmaktadır. Fabrika makina veya ekipmanın Pazar Değerini etkileyebilecek diğer faktörler arasında şunlar da bulunmaktadır: Fabrika makina ve ekipmanın yerinde değerlemeye tabi tutulduğu hallerde, montaj ve hizmete sokma maliyetleri, Taşınacağı durumlarda yapılan değerlemelerde, hizmetten çıkarma, taşıma ve taşıma sonrasında muhtemel yeniden hizmete sokma giderleri, Kısıtlı hammadde kaynakları, binaların sınırlı ömürleri, fabrikanın içinde bulunduğu arsa ve binalara ilişkin sınırlı süreli kullanım hakları, yasal kısıtlamalar ve çevre düzenlemeleri gibi faktörler, Maddi olmayan varlıklar, fabrika ve ekipman tanımının dışında yer alırlar. Ancak, maddi olmayan varlıkların fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde bazı etkileri olabilir; örneğin, model ve kalıpların değeri genelde fikri mülkiyet haklarıyla ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. İşletim yazılımı, teknik veriler, üretim kayıtları ve patentler, alım satıma dahil edilip edilmediklerine bağlı olarak, fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde etkileri olabilecek maddi olmayan varlıklara örnektir. Eğer, fabrika ve ekipmanlar, finansal kiralama gibi bir finansal sözleşmeye tabi konu oldukları durumlarda, bu tür sözleşmelere tabi fabrika ve ekipman kalemleri, üzerinde ipotek bulunmayan varlık kalemlerinden ayrı olarak tanımlanmalı ve değerleri de ayrı raporlanmalıdır. Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda sunulmuştur. 3.7.1. Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Bir varlığın, alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulları sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da varlıkla ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, varlığın en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu değerlendirme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul mantıklı hareket etmelidir. Taraflar varlık ile ilgili olarak her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. Varlığın satışı için makul bir süre tanınmıştır. Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. Varlığın alım-satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 3.7.2. Düzenli Likiditasyon Değeri Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir. SvP_13_BOMNT_01 14 S vP 3.7.3. Zorunlu Likiditasyon Değeri/Tasfiye Değeri Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, varlık için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır. 3.7.4. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı Bu yöntemde var olan bir makinanın günümüz ekonomik koşulları altında aynısının veya bir benzerinin yenisinin maliyeti uzman incelemesi için temel kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise,”Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yaklaşım piyasada sık sık alım satımı yapılmayan özel amaçlı mülkler ve makinalar için uygun olmaktadır. Çünkü karşılaştırılabilir satış bilgisi ya çok az olmakta ya da hiç olmamaktadır. Maliyet yaklaşımına konu olan makina-ekipmanın güncel uzman incelemesi değeri, imal tarihi, menşei, iktisap tarihi ve iktisap tarihindeki satın alma bedeli (döviz cinsinden veya dövize çevrilmiş) ve alt paragraftaki kriterler dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Bu yöntemde önemli olan kriter makinanın kalan ekonomik ve faal ömrünün varlığı ve bunun süresidir. Bu nedenle makina değerinin kullanımdan kaynaklanan fiziki ve fonksiyonel yıpranma ile teknolojik gelişmeden kaynaklanan demode olma sonucunda zaman içerisinde azalacağı varsayılır. Buna ek olarak ilgili makinanın hitap ettiği sektördeki teknolojik gelişme hızı ve makinanın farklı sektörlerde kullanım alanının olması ayrıca göz önüne alınmaktadır. Genel kaide olarak, mevcut bir makinanın değerinin, hiçbir zaman yenisinin maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 15 S vP 4. EKONOMİ, SEKTÖR VE BÖLGEYE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. Global Ekonomik Görünüm Dünya ekonomisinde 2012 yılı başından beri devam eden yavaşlama 2012 yılının son çeyrek döneminde de sürmüştür. ABD ekonomisinde yüzde 2,3 büyüme yaşanırken, Euro bölgesinde küçülme, Japonya’da ise çok zayıf büyüme görülmektedir. Çin’in büyüme hızındaki gerileme de sürmektedir. Dünya Ekonomisi Büyüme (Geçen Yılın Aynı Çeyrek Dönemine Göre) DÖNEMLER 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 ABD% 1.8 1.9 1.6 2.0 2.4 2.1 2.6 1.6 EURO BÖLGESİ % 2.4 1.6 1,3 0.6 -0.1 -0.5 -0.6 -0.9 ÇİN % 9.4 9.6 9.7 9.1 8.1 7,6 7.4 7.9 JAPONYA % 0.2 -1.7 -0.5 -0.1 3.3 4.0 0.4 0.4 KAYNAK: OECD Ekonomik gelişmeleri yansıtan OECD öncü göstergeleri son beş çeyrek dönemdir OECD bölgesinde durgunluğu işaret eden 100 seviyesine çok yakın gerçekleşmektedir. 2012 yılının üçüncü çeyreğinde öncü göstergeler 100.2 puan ile yılın en düşük seviyesine gerilerken, öncü göstergelerdeki durağanlık küresel ekonomik yavaşlamayı teyit etmektedir. Dünya Ekonomisi Öncü Göstergeleri DÖNEMLER 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 OECD BİLEŞİK ÖNCÜ GÖSTERGE ENDEKSİ 103.0 101.9 100.1 100.2 100.4 100.3 100.0 100.3 BALTIK CAPSIZE IMF METAL FİYAT OECD BÖLGESİ TAŞIMACILIK ENDEKSİ ENDEKSİ İŞSİZLİK % TOTAL 1.768 244.21 8.2 2.036 235.71 8.0 3.136 224.10 8.0 3.287 192.11 8.0 1.412 206.92 7.9 1.190 185.69 7.9 1.621 179.92 7.9 1.235 192.74 8.0 KAYNAK: OECD, IMF, WTO - Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle Küresel ölçekte, 2012 üçüncü çeyrekte toparlanma gösteren mali varlık değerleri ile emtia fiyatları yılın son çeyrek döneminde yeniden gevşeme eğilimine girmiştir. Hisse senedi piyasası performansları zayıflarken petrol ve altın fiyatları da dahil emtia fiyatlarında gerileme görülmektedir. Euro-Dolar paritesi ise yön arayışını sürdürmektedir. Dünya Ekonomisi Mali Göstergeleri DÖNEMLER 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 DON JONES ENDEKSİ PETROL VARİL DOLAR ALTIN ONS DOLAR 12.319 12.414 10.913 12.217 13.212 12.880 13.437 13.104 14.578 106.7 95.7 79.2 98.8 103.0 88.0 92.2 91.8 97.2 1.430 1.506 1.620 1.566 1.662 1.604 1.773 1.676 1.595 KAYNAK: MENKUL KIYMET, EMTİA VE VADELİ İŞLEM BORSALARI, FED, ABD MERKEZ BANKASI FAİZİ% 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0,25 0.25 0.25 EURO DOLAR PARİTESİ 1.4163 1.4490 1.3384 1.2958 1.3338 1.2660 1.2822 1.3191 1.2782 Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle İş dünyasının beklentilerini yansıtan imalat sanayi beklenti endeksleri her üç ana bölgede de oldukça zayıf seyretmektedir. ABD ve AB’de beklenti endeksleri 50 puanın altına gerileyerek bozulmaya dönmüştür. Çin’de ise yeniden 50 seviyesinin çok az üzerine çıkılmıştır. Tüketici güveninde ise ABD ve Çin’de toparlanma görülmektedir. SvP_13_BOMNT_01 16 S vP Dünya Ekonomisi Güven Ve Beklenti Endeksleri İMALAT SANAYİ BEKLENTİ ENDEKSLERİ ABD AB ÇİN 59.7 57.5 53.4 55.8 52.0 50.9 52.5 48.5 51.2 53.1 46.9 50.3 53.3 47.7 53.1 50.2 45.1 50.2 51.6 45.4 49.8 50.2 46.1 50.6 51.3 46.8 50.9 KAYNAK: RESMİ İSTATİSTİK KURUMLARI, Veriler DÖNEMLER 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 TÜKETİCİ GÜVEN ENDEKSLERİ ABD AB ÇİN 67.5 -13.0 107.6 71.5 -11.2 108.1 59.5 -19.3 103.4 69.9 -22.1 100.5 76.2 -19.3 100.0 73.2 -19.5 99.3 78.3 -23.8 100.8 72.9 -23.9 103.7 78.6 -21.6 108.2(1) çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Şubat 4.2. Dünya İnşaat ve Konut Sektörü ABD inşaat harcamalarında 2012 yılı başından itibaren başlayan toparlanma, yılın üçüncü ve son çeyrek döneminde de sürmüştür. Konut inşaat harcamalarında toparlanma daha kuvvetli hissedilmektedir. Konut dışı bina harcamalarında ise daha sınırlı bir toparlanma yaşanmaktadır. ABD İnşaat Sektörü Harcamaları DÖNEMLER 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1(1) KONUT İNŞAATI KONUT DIŞI BİNA İNŞAATI HARCAMALARI HARCAMALARI 235.8 242.8 252.3 258.7 241.7 261.3 253.7 263.4 256.2 270.8 277.7 274.9 296.9 271.2 303.3 274.9 309.6 274.0 KAYNAK: US BUREAU OF CENSUS, Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Şubat ABD’de konut sektöründe toparlanma sürmektedir. Yeni ev satışları ile mevcut ev satışlarında kademeli bir artış yaşanmaktadır. 2012 Ekim ayı itibarıyla yıllık mevcut ev satışları 4.79 milyon ile son dönemlerin en yükseğine ulaşmıştır. Konut fiyatlarında da kademeli artış sürmektedir. Üçüncü çeyrek sonunda ise konut fiyatları son üç yılın zirvesine çıkmıştır. ABD Konut Sektörü KONUT FİYATLARI ENDEKSİ YENİ EV SATIŞLARI MEVCUT EV SATIŞLARI DÖNEMLER AYLIK BİN AYLIK BİN CASE SHILLER 20 CASE SHILLER 10 2011 Q1 301 4.260 137.6 150.9 2011 Q2 304 4.180 141.5 154.9 2011 Q3 306 4.280 142.0 155.6 2011 Q4 339 4.380 136.6 149.6 2012 Q1 352 4.460 134.1 146.5 2012 Q2 360 4.410 142.3 154.9 2012 Q3 379 4.780 146.2 158.9 2012 Q4 381 4.900 145.9 158.5 2013 Q1 411(2) 4.980(2) 146.1(1) 158.7(1) KAYNAK: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS, US STANDART AND POORS CASE SHILLER HOUSE PRICE INDICES Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1)Ocak,(1)Şubat Avrupa Birliği’nde inşaat faaliyetlerinde bu yıl yeniden başlayan gerileme sürmektedir. 2011 yılının son iki çeyreğinde büyümeye geçen inşaat faaliyetleri 2012 yılı ile birlikte yeniden gerilemeye dönmüş ve yılın üçüncü çeyrek döneminde küçülme % 4.8 olmuştur. Küçülme hem konut hem de konut dışı bina inşaatlarında görülmektedir. Avrupa Birliği Euro Alanı İnşaat Faaliyetleri DÖNEMLER 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 SvP_13_BOMNT_01 (BİR ÖNCEKİ YILIN AYNI ÇEYREK DÖNEMİNE GÖRE DEĞİŞİM YÜZDE) TOPLAM İNŞAAT SEKTÖRÜ KONUT İNŞAATI KONUT DIŞI BİNA İNŞAATI -2.5 -2.3 -3.9 -4.9 -5.6 -1.4 1.9 1.8 0.9 2.1 2.5 -0.3 17 S vP 2012 2012 2012 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 -5.9 -6.2 -4.9 -4.1 -5.3 -5.7 -4.3 -4.0 -9.0 -7.9 -5.9 -5.2 KAYNAK: EUROSTAT CONSTRUCTION OUTPUT 4.3. Dünya Ticari Gayrimenkul Sektörü Küresel ekonomideki yavaşlama ticari gayrimenkul piyasasını olumsuz etkilemeye devam etmektedir. ABD’de görülen göreceli toparlanmanın dışında yavaşlayan iş aktiviteleri nedeniyle ticari gayrimenkul sektöründe arz ve talep tarafında durağanlık ortaya çıkmaktadır. Avrupa Birliği ve Euro bölgesinde yaşanan resesyon ticari gayrimenkul faaliyetlerini sınırlandırmaktadır. Çin’de inşaat sektörüne yönelik sınırlamalar konut ile birlikte ticari gayrimenkulleri de olumsuz etkilemeye devam etmektedir. Getirilerdeki durağanlık kredi ve yatırım faaliyetlerini halen sınırlamaktadır . ABD Ticari Gayrimenkul Piyasası Fiyat Endeksleri 2000 = 100 DÖNEMLER 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 OFİS BİNALARI SANAYİ LOJİSTİK BİNALARI PERAKENDE BİNALARI APARTMANLAR 125 119 118 136 128 120 123 144 132 122 130 150 133 126 129 155 138 130 134 162 140 130 135 162 142 131 126 165 144 131 134 173 KAYNAK: MOODYS REAL COMMERCIAL PROPERTY PRICE INDICES-Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle ABD ticari gayrimenkul fiyatlarında yılbaşından bu yana görülen artış üçüncü çeyrek dönemde de perakende binaları hariç devam etmektedir. Yılın üçüncü çeyreğinde ofis binaları, sanayi lojistik binaları ve apartman fiyatlarında artış gerçekleşmiştir. Yılbaşından bu yana en yüksek fiyat artışları ofis binalarında görülmektedir. 4.4. Ulusal Ekonomik Görünüm Türkiye ekonomisi yılın birinci çeyrek döneminde % 3.0 büyümüştür. Büyümede hızlanma gözlenmiştir. Büyümedeki hızlanma hemen tüm alt sektörleri etkilemiştir. Birinci çeyrekte ticaret faaliyetleri %2.9, imalat sanayi %2.8 ve mali hizmetler % 6.5 büyümüştür. İlk üç aylık genel büyüme %3.0 olmuştur. Türkiye Ekonomisi İktisadi Faaliyetlerde Büyüme DÖNEMLER 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 GSMH İMALAT SANAYİ TİCARET 12.4 9.3 8.7 5.3 3.3 2.9 1.6 1.4 3.0 15.4 9.6 9.9 5.6 2.9 3.5 1.1 0.0 2.8 18.6 13.8 11.1 2.6 0.9 0.7 -0.8 -0.5 2.9 ULAŞTIRMA MALİ HİZMETLER İLETİŞİM 13.4 10.0 12.1 9.2 11.6 12.9 5.7 6.8 5.3 4.5 4.6 3.6 2.8 0.9 0.3 3.8 1.5 6.5 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU 2012 yılında cari açığın ve enflasyonun azaltılması hedeflenmiştir. Fakat 2013 yılının birinci çeyrek sonu itibariyle bu hedeflerden uzaklaşıldığı görülmektedir. Cari açık 2013 birinci çeyrek sonunda yıllık birikimli 47.7 milyar dolara, tüketici enflasyonu ise Haziran sonunda %8,30’a yükselmiştir. Türk Lirasında da konjonktürel dalgalanma görülmektedir. Türkiye Ekonomisi Temel Göstergeler TÜKETİCİ DÖNEMLER FİYATLARI %YILLIK 2011 Q1 3.99 2011 Q2 6.24 2011 Q3 6.15 2011 Q4 10.45 SvP_13_BOMNT_01 CARİ AÇIK YILLIK MİLYAR DOLAR 58.9 71.6 77.4 77.0 BÜTÇE AÇIĞI YILLIK MİLYAR TL 32.4 21.3 18.1 17.4 İŞSİZLİK % DOLAR/ TÜRK LİRASI 10.8 9.2 8.8 9.8 1.54 1.62 1.86 1.90 MERKEZ BANKASI FAİZ ORANI% 6.25 6.25 5.75 5.75 18 S vP 2012 2012 2012 2012 2013 2013 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 10.43 8.87 9.19 6.16 7.29 8.30 70.0 61.1 53.4 46.9 47.7 KAYNAK: TÜRKİYE 19.7 9.9 17.4 8.0 32.4 9.1 29.7 10.1 33.9 10.1 8.8 İSTATİSTİK KURUMU, TC. MERKEZ 1.78 1.81 1.79 1.78 1.81 1.92 BANKASI, MALİYE 5.75 5.75 5.75 5.50 BAKANLIĞI Reel kesim beklentisinde gerileme yaşanırken, tüketici güveninde ilerleme mevcuttur. Reel kesim beklenti endeksi 2013 Haziran ayında 111 puan ile birinci çeyrek dönemine göre gerilemiştir. Tüketici güveninde de ilerleme sürmektedir. Tüketici güveni geçen yılın aynı çeyrek dönemindeki seviyesine ulaşmıştır. Türkiye Ekonomisi Güven Ve Beklenti Endeksi REEL KESİM BEKLENTİ ENDEKSİ TÜKETİCİ GÜVEN ENDEKSİ(1) 114.8 114.6 112.4 97.2 112.9 79.30 108.1 76.80 103.1 72.10 97.9 73.60 112.1 74.90 111.8 76,2 KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI - Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle DÖNEMLER 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 (1) Yeni Seri Yayınlanmıştır 4.5. Türkiye Finansal Göstergeler Türkiye’nin kredi notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine çıkarılması ile birlikte yabancıların portföy yatırımlarında önemli bir genişleme yaşanmaktadır. 2012 Kasım ayı sonu itibariyle yabancıların portföy yatırımları 143.5 milyar dolara ulaşmıştır. 2013 ikinci çeyrekte İMKB pazar değeri 274.2 milyar dolara, MB döviz rezervleri de 103.9 milyar dolara yükselmiştir. Finansal Göstergeler DÖNEMLER 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 BANKACILIK SEKTÖRÜ AKTİF BÜYÜKLÜĞÜ MİLYAR TL 1.006.7 1.046.4 1.146.0 1.213.7 1.217.7 1.229.0 1.255.6 1.271.0 1.371.0 1.427.7 1.527.7 İMKB PAZAR DEĞERİ MİLYAR DOLAR 295.8 293.5 290.2 232.2 191.4 260.1 252.1 268.7 294.6 270.7 274.2 DIŞ BORÇ STOKU MİLYAR DOLAR 290.0 302.5 314.7 314.0 306.6 318.6 323.4 326.3 337.4 349.8 - MB DÖVİZ REZERVİ MİLYAR DOLAR 80.7 86.2 92.7 87.5 78.3 80.2 83.1 94.8 100.3 104.0 103.9 YABANCILARIN PORTFÖY YATIRIMLARI MİLYAR DOLAR 112.5 116.5 114.7 99.4 95.0 115.4 120.0 128.1 143.5* - KAYNAK: TC. MERKEZ BANKASI, HAZİNE MÜSTEŞARLIĞI, BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUMU, İSTANBUL MENKUL KIYMETLER BORSASI Veriler Çeyrek Dönemin Son Ayı İtibariyle (*) Kasım 4.6. Sekrörel Görünüm 4.6.1. Türkiye İnşaat Sektörü 2012 yılının üçüncü çeyrek döneminde inşaat sektörü % 0.4 büyümüştür. Yılın ikinci ve üçüncü çeyrek döneminde inşaat sektöründe büyüme durağanlaşmıştır. İlk 9 aylık büyüme % 1.0 olmuştur. Gayrimenkul, kiralama ve iş faaliyetleri sektörü ise üçüncü çeyrekte % 5.4 büyüme göstermiştir. İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü ile GSMH Büyüme DÖNEMLER 2010 Q4 SvP_13_BOMNT_01 İNŞAAT SEKTÖRÜ BÜYÜME % 18.7 GAYRİMENKUL-KİRALAMA VE İŞ FAALİYETLERİ SEKTÖRÜ BÜYÜME % 4.5 GSMH BÜYÜME % 9.4 19 S vP 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 15.5 13.1 10.3 7.0 2.7 0.3 0.4 10.4 7.2 10.2 9.2 7.1 7.3 5.4 12.1 9.1 8.4 5.0 3.4 3.0 1.6 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU Geçen yılın ilk çeyreğinde 22.1, ikinci çeyreğinde ise 22.8 milyar TL olan özel sektör inşaat harcamaları üçüncü çeyrekte 18.1 milyar TL ile gerilemiştir. Kamu inşaat harcamaları ise artış eğilimindedir ve üçüncü çeyrekte 13.1 milyar TL olmuştur. Toplam inşaat harcamaları buna rağmen üçüncü çeyrekte bir önceki döneme göre gerilemiştir. İnşaat Harcamaları Kamu ve Özel Sektör Cari Fiyatlarla Milyon TL DÖNEMLER 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 KAMU 10.158 7.701 10.826 12.089 10.846 8.613 10.815 13.106 ÖZEL 14.478 18.088 20.088 18.088 19.503 22.086 22.812 18.076 TOPLAM 24.636 25.789 30.914 30.169 30.349 30.699 33.627 31.182 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU İnşaat sektöründe istihdam mevsimsellik etkisi ile 2013 ilk çeyrekte 1.6 milyona düşmüştür. Genel istihdam içindeki pay ise azalarak % 6.4’e gerilemiştir. İnşaat Sektöründe İstihdam DÖNEMLER 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 TOPLAM İSTİHDAM İNŞAAT İSTİHDAM İNŞAAT İSTİHDAM (BİN KİŞİ) (BİN KİŞİ) PAY % 22.665 1.442 6.4 23.286 1.440 6.2 24.901 1.863 7.5 24.749 1.888 7.6 23.678 1.512 6.4 23.817 1.400 5.9 25.282 1.828 7.2 28.367 1.891 7.5 24.766 1.647 6.7 24.974 1.603 6.4 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU - Veriler Çeyrek Dönemin Son Ayı İtibariyle İnşaat maliyetlerinde 2012 yılının dördüncü çeyrek döneminde maliyet artışları durağanlaşmıştır. Üçüncü çeyrekte konut ve konut dışı bina inşaat maliyetleri bir önceki çeyrek ile hemen aynı kalmıştır. İşçilik ve malzeme maliyetlerinde de artış durağanlaşmıştır. İnşaat Maliyetleri Endeksi 2005=100 DÖNEMLER 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 GENEL 148.05 154.49 161.11 166.88 168.48 170.66 171.73 171.83 172,6 SvP_13_BOMNT_01 KONUT İŞÇİLİK 169.93 174.45 178.52 179.72 180.55 183.93 188.76 190.03 191,0 MALZEME 142.29 149.23 156.52 163.50 165.30 167.16 167.24 167.16 167,7 GENEL 147.14 153.66 160.04 166.08 167.38 169.28 169.99 170.08 170,7 KONUT DIŞI BİNALAR İŞÇİLİK MALZEME 170.24 141.36 174.65 148.41 178.76 156.10 179.97 162.61 180.78 164.02 184.16 165.56 189.06 165.22 190.29 165.02 191,2 165,6 KAYNAK: TÜRKİYE İSTATİSTİK KURUMU 20 S vP 4.6.2. Hidroelektrik Santraller Deniz, göl veya nehirlerdeki sular, güneş enerjisi ile buharlaşmakta, oluşan su buharı rüzgârın etkisiyle de sürüklenerek atmosferik şartlarda yoğunlaşarak yağmur veya kar halinde yeryüzüne yağış olarak düşmekte ve nehirleri beslemektedir. Böylelikle hidrolik enerji kendini sürekli yenileyen bir enerji kaynağı olmaktadır. Hidroelektrik enerji üretimi ise suyun potansiyel enerjisinin kinetik enerjiye dönüştürülmesi ile sağlanmaktadır. Su, bir cebri boru yardımıyla rezervuardan alınarak türbine verilmektedir. Türbinlere bağlı jeneratörlerin dönmesi ile de elektrik enerjisi üretilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 21 S vP Hidroelektrik Enerji Santrallerinin Çevresel Etkileri Küresel enerji tüketim rakamları incelendiğinde %69 ile en büyük payı fosil yakıtlar almaktadır. Buna karşılık yenilenebilir enerji payı %31 olarak ifade edilmektedir. Fosil yakıtlar (kömür, petrol ve doğal gaz), hemen hemen bütün ülkelerde temel enerji üretim kaynağıdır. Fosil yakıtların çevresel tesirleri göz önüne alındığında karşımıza sera etkisi, asit yağmurları ve hava kirliliği çıkmaktadır. Alternatif Enerji Santrallerinin Çevresel Tesirleri BM İklim Değişikliği Çerçeve Sözleşmesi hükümlerinin uygulanması kapsamında, enerjinin ülke ekonomisindeki önemi ve çevrenin korunması göz önünde bulundurulduğunda yenilenebilir enerji kaynaklarına ağırlık verilmesi gerekmektedir. Bu kaynaklar içinde hidroelektrik güneş ve rüzgâr enerjisiyle karşılaştırıldığında en ekonomik ve güvenilir olanıdır. Değişik Teknolojilerin Maliyet Tablosu TEKNOLOJİ Biyokütle Enerjisi Rüzgar Enerjisi Güneş Enerjisi Hidroelektrik Enerji Jeotermal Enerji Deniz Enerjisi Dalga Akıntı Büyük Santraller Küçük Santraller Gel - git MALİYET (2009 yılı fiyatlarıyla/$) 5 - 15 5 - 13 25 - 125 2-8 4 - 10 2 - 10 8 - 15 8 - 20 8 - 15 ¢/kWh ¢/kWh ¢/kWh ¢/kWh ¢/kWh ¢/kWh ¢/kWh ¢/kWh ¢/kWh Hidroelektrik Enerji Türleri Hidroelektrik santraller, temel olarak depolamalı, doğal akışlı (nehir tipi) ve pompajlı rezervuarlı olmak üzere üç grupta değerlendirilebilir. SvP_13_BOMNT_01 22 S vP 1. Depolamalı (Baraj) Hidroelektrik Santralleri Depolamalı sistemde suyun önü bir baraj ile kapatılarak, barajın gerisinde bir rezervuar oluşturulur. Böylece, yağışlı sezonda akarsuyun debileri bu rezervuarda biriktirilir. Yağışsız ve kurak sezonda ihtiyaç duyulan su eksiği bu birikmiş su hacminden temin edilir. Ayrıca, rezervuarda biriken sular baraj yüksekliğine yakın bir düşü de kazanarak potansiyel enerjilerini artırmış olurlar. Bilindiği gibi enerji üretimi düşü ile debinin çarpımıyla doğru orantılıdır. Bir taraftan debi, diğer taraftan düşü ne kadar artarsa, üretilecek enerji de o kadar artar. Barajların en büyük avantajı, debi düzenlemesidir. Depolamalı hidroelektrik santrallerde, zaman içinde rastgele bir değişken niteliğinde olan akım, depolama yapılmak suretiyle düzenlenmekte ve bu düzenli debiyle akarsudan elde edilen güvenilir enerji büyük ölçüde artmaktadır. Barajların tek dezavantajı ilk yatırım maliyetlerinin yüksek ve inşaat sürelerinin uzun olmasıdır. Ancak, yakıt parası ödenmediği ve işletme-bakım masrafları çok düşük olduğu için uzun vadede en ekonomik enerji türüdür. 2. Nehir Tipi (Regülatör) Hidroelektrik Santraller Nehir Tipi Santrallerde akarsuyun üzerine yapılan bir regülatör ile su seviyesi bir miktar kabartılır. Böylece debilerin Su alma Yapısı tarafından daha kolay alınması sağlanır, hem de bir miktar düşü kazanılmış olur. Bu tip tesislerde debi düzenlemesi olmaz. Santralin üreteceği elektrik enerjisi mevsimlere bağlı olarak değişir. Üretilecek güvenilir enerji akarsuyun doğal şartlarda gelen minimum debisi ile sınırlıdır, dolayısıyla küçük bir miktardır. Üretilen elektriğin büyük bir kısmı ikincil enerjidir. Oysa depolamalı baraj tesislerinde, tam tersine, üretilen elektriğin büyük bir kısmı güvenilir enerji olur. Eğer Nehir Tipi Santrallerin menbaında büyük barajlar varsa, o barajların rezervuarlarında sağlanan debi düzenlemesinden mansaptaki nehir tipi santraller de istifade ederler. Bu durumda onların ürettiği güvenilir enerji de büyük miktarda artar. Nehir Tipi Santraller başlıca iki kısma ayrılabilirler: a) Hidroelektrik santralin regülatöre bitişik olması hali: Bu durumda düşü regülatör yüksekliği ile sınırlı, dolayısıyla küçüktür. Üretilecek enerji miktarı daha çok akarsuyun debisine bağlıdır. Bu tip tesislerde negatif çevre etkisi sıfır olur. b) Hidroelektrik santralin mansapta belli bir mesafede olması hali: Bu durumda türbin debileri regülatörden santrale bir İsale Kanalı veya Tüneli ile iletilirler. Kanal ise bir Yükleme Odası, tünel ise çok zaman bir Denge Bacası yapılır. Yükleme Odası veya Denge Bacasından sonra debiler santrale Cebrî Borularla iletilirler. Bu ikinci şıkkı yapmanın gerekçesi düşüğü, dolayısıyla enerji üretimini artırmaktır. Arazinin topografyasına ve isale kanalının veya tünelinin uzunluğuna bağlı olarak düşü az veya çok artar. Dere yatağındaki “fauna” ve “flora”yı korumak için, en kurak zamanda bile dere yatağına bir miktar su bırakmak elzemdir. Halk dilinde “Can Suyu” denilen bu miktarın ne kadar olacağı ülkemizde yönetmeliklerle belirlenmiştir. Nehir tipi santrallerin ilk yatırım masrafları düşüktür. Yakıt masrafları yoktur işletme ve bakım masrafları cüzidir. Bu sebeplerden dolayı ürettikleri enerjinin maliyeti düşük olur. Bütün HES’ler inşaata başlanmadan önce kapsamlı bir düzenleme ve inceleme sürecinden geçerler. Ülkemizde HES projelerinin başvurudan işletmeye alınıncaya kadar olan süreç içerisinde Çevre ve Orman Bakanlığı; Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı, İç İşleri Bakanlığı, Valilikler, Tarım ve Köy İşleri Bakanlığı İl Tarım Müdürlükleri, Ulaştırma Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı gibi çok sayıda kurum ve kuruluşla görev sahaları içerisinde bilgi ve görüş alışverişinde bulunmaktadır. 3. Pompajlı Rezervuarlı Hidroelektrik Santraller Hidroelektrik santrallerin bir çeşidi de pompajlı depolamalı santraller olup, amaçları enerji talebinin düşük olduğu saatlerde şebekeden aldıkları enerji ile suyu pompalayarak bir Üst Rezervuarda SvP_13_BOMNT_01 23 S vP depolamak ve enerji ihtiyacının fazla olduğu saatlerde biriktirilmiş suyu Üst Rezervuardan Alt Rezervuara akıtırken türbinleyerek hidroelektrik enerji elde etmektir. Gerçekte pompajlı depolamalı santraller ülkenin toplam enerji üretimini artırmazlar, sadece kullanılmayan, ziyan olan enerjiyi enerjinin en kıymetli, en pahalı olduğu zamana taşıyarak arz-talep dengesini sağlamaya hizmet ederler. Bu tip santraller gelişmiş sanayi ülkelerinde 50-55 senedir yapılmaktadırlar. Ülkemizde de yakın bir gelecekte gündeme gelmeleri beklenmektedir. Küçük Hidroelektrik Santraller Hidroelektrik santralleri enerji üretim tiplerinin yanı sıra kurulu güçlerine göre de sınıflandırmak mümkündür. Birleşmiş Milletler Sanayi ve Kalkınma Organizasyonu UNIDO tarafından belirlenen ve dünyada birçok ülke tarafından kabul gören sınıflandırmaya göre kurulu gücü; 0-100 kW arasında olan santraller mikro, 101-1000 kW arasında olan santraller mini, 1001-10 000kW arasında olan santraller ise küçük HES olarak tanımlanmaktadır. Ancak Küçük Hidroelektrik Santrallerin (KHES) tanımına ilişkin olarak uluslararası alanda görüş birliği sağlanmış değildir. Küçük hidroelektrik santraller (KHES) ırmaklarda, kanallarda ve akarsularda akan suda mevcut enerjiyi dönüştürmek suretiyle elektrik üretirler. Bir KHES’in kapasitesi ve enerji üretimi, genel olarak iki etkene bağlıdır: akımın debisi ve düşü yüksekliği. Küçük Hidroelektrik Santrallerin Üstünlükleri Ulaşımı güç olan ve ulusal sistemden beslenemeyen kırsal bölgelerdeki köy ve diğer yerleşim birimlerinin enerji ihtiyacının karşılanmasında küçük hidroelektrik santraller önemli rol oynamaktadır. bu tesisler, söz konusu bölgelerin sosyoekonomik ve kültürel gelişimlerinin hızlanmasına da destek olmaktadır. Küçük hidroelektrik santrallerin türbin-jeneratör guruplarının standartlaştırılmaları kolaydır. Böylece ilgili teçhizatın yapımı çok ekonomik hale gelir ve isletme - bakım problemleri asgari düzeye iner. Türbin-jeneratör ve transformatörün bir blok halinde ve otomatik işler Şekilde yapılmasıyla, aynı bölgedeki çok sayıda santral bir tek teknisyen tarafından kontrol edilebilir. Bunun neticesi olarak işletme maliyeti azalır. Ülkemizde su türbinleri imalatı ile ilgili sanayi kurma çalışmaları günümüzde son aşamaya ulaşmıştır. Mini, mikro ve hatta küçük hidroelektrik tesislerin makinelerinin tümünün ülkemiz imkânlarıyla, döviz sarf etmeden imal edilebileceği ispatlanmıştır. Küçük kapasiteli ünitelerin imal edilmesiyle bu konuda bilgi birikimi artacak ve yakın bir gelecekte daha büyük kapasiteli ünitelerin imalâtı tamamen yerli imkânlarla gerçekleşebilecektir. Küçük hidroelektrik santraller, toplam yatırım bedelleri az olduğundan kısa sürede inşa edilebilmektedirler. Yakıtlı santrallere nazaran düşük işletme maliyeti ile elektrik enerjisi üretmektedirler. Küçük hidroelektrik santrallerde üretilen enerji genellikle bölgede kullanıldığı için uzun iletim hatlarına ihtiyaç duyulmamaktadır. Çevre problemlerinin önemi günümüzde herkes tarafından daha iyi anlaşılmaya başlanmıştır. Bütün hidrolik kaynaklar gibi küçük hidroelektrik santrallerin de çevre kirliliğine katkısı yok denecek kadar azdır. Bakımları kolay, ucuz ve hizmet süreleri uzundur. İyi tasarlanmış bir KHES çevresi ile bütünleştirilebilmekte ve çevre üzerinde yok denecek kadar az olumsuz etki yaratmaktadır. KHES’lerde suyun tutulması, basit yapılarla gerçekleştirilebilmektedir. Bu tutulan su küçük bir cebri boru ile türbine yönlendirilmekte ve türbinden çıkan temiz su santralin mansabında akarsuya geri bırakılmaktadır. Türbinler ve diğer elektromekanik teçhizat, suyu kirletebilecek yağ sızıntılarını engellemek için kapalı bir sistemde çalıştırılmakta ve iyi bir şekilde yalıtılmaktadırlar. Suyun bir kısmı, su tutma havzası ile türbin deşarj noktası arasında akacak şekilde tutularak yerel ekosistem korunur. Ayrıca KHES’ler elektrik üretmek için sulama barajlarının, içme suyu şebekelerinin ve sulama kanallarının çıkışında kurulabilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 24 S vP Enerji Üretiminde Hidroelektriğin Yeri Yenilenebilir temiz enerji kaynaklarının başında hidrolik enerji gelmektedir. Henüz gelişme aşamasında olan diğer yenilenebilir enerjilerden farklı olarak hidrolik enerji uzun yıllardır bütün dünyada kullanılan bir enerji türüdür. Uzmanlara göre hidroenerji diğer yenilenebilir enerji kaynaklarına oranla bazı teknik üstünlükler sunmaktadır. Hidroelektrik güvenilir bir enerjidir. Bir diğer üstünlük, bu enerji türünün daha kolay depolanması ve ihtiyaç duyulduğunda kullanılabilmesidir. Düşük üretimdeki hidroelektrik santrallerin birkaç saniye içinde yüksek üretime geçebilmesi de önemli avantajlardan birisidir. Hidroelektrik enerji; Ekonomik ömrü uzun, Dünya genelinde yaygın, Çevre dostu, İşletme-bakım gideri düşük, Yakıt gideri olmayan, Geri ödeme süresi kısa (5–10 yıl), Yüksek verimli (% 90‟ ın üzerinde), İşletmede esneklik ve kolaylık sağlayarak pik talepleri karşılayabilen, Yöre halkına ekonomik ve sosyal katkılar sağlayan, Dışa bağımlı olmayan yerli bir kaynaktır. Barajların gayri ekonomik olduğu ve hidroelektrik santrallerin pahalı olduğu yönünde bazı görüşler ileri sürülmektedir. Doğal gaz santralleri için ilk yatırım mâliyeti yaklaşık olarak 800 $/kW civarındadır. Kömür santralleri ve hidroelektrik santraller için bu değer 1500 $/kw mertebesindedir. İlk yatırım maliyetleri açısından doğal gaz santralleri çok cazip görülmektedir. Uzun süreli işletme maliyetlerine baktığımızda hidrolik enerjinin bu diğer alternatiflere göre çok daha avantajlı olduğu görülmektedir. Bazı HES Projelerinin Geri Ödeme Süresi Türkiye’de Hidroelektrik Enerji Ve Enerji İhtiyacı Dünya genelinde enerji talebi en çok artan 2. ülke olan Türkiye, dinamik gelişme sürecinde katlanarak artan şekilde enerjiye ihtiyaç duymaktadır. 1990-2010 döneminde ülkemizde birincil enerji talebi artış hızı %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Türkiye, OECD ülkeleri içerisinde geçtiğimiz 10 yıllık dönemde enerji talep artısının en hızlı gerçekleştiği ülke durumundadır. Aynı şekilde ülkemiz, Dünya’da 2000 yılından bu yana elektrik ve doğal gazda Çin’den sonra en fazla talep artışına sahip ikinci büyük SvP_13_BOMNT_01 25 S vP ekonomi konumunda olmuştur. Ancak Türkiye, kişi başına yıllık elektrik sarfiyatları 10–12 bin kilowatt saat’e varan gelişmiş ülkelerin seviyesine henüz ulaşabilmiş değildir. Elektrik Enerjisi Üretimine İlişkin 2005 – 2020 Dönemi Üretim Yatırımlarının Yıllara Göre Dağılım Tablosu Topografyası ve morfolojik yapısı göz önüne alındığında ülkemiz hem düşü hem de debi açısından şanslı sayılabilecek ülkeler arasında yer almaktadır. Su kaynakları bakımından söz konusu avantajlara sahip ülkemiz, bu kaynakların değerlendirilmesi noktasında ne yazık ki ulaşması gereken düzeyde bulunmamaktadır. Avrupa ülkelerinde ise ülkelerin ekonomisi açısından büyük bir öneme sahip hidrolik kaynakların tamamına yakını değerlendirilmektedir. Ülkemizin teknik ve ekonomik olarak değerlendirilebilir hidroelektrik potansiyeli 140 milyar kilowattsaat olarak hesaplanmıştır. 2010 yılı itibariyle yılda yaklaşık 53 milyar kWh hidroelektrik enerji üretim potansiyelimiz işletmeye alınmıştır. Bu değer; toplam teknik ve ekonomik olarak değerlendirilebilir hidroelektrik potansiyelimizin sadece %37,85’idir. Dünyadaki duruma baktığımızda ise ABD hidroelektrik potansiyelin %86’sını, Japonya %78‟ ini, Norveç %68‟ ini, Kanada %56’sını geliştirmiştir. Devam eden projeler tamamlandığında yılda takriben 80 milyar kWh’lık bir elektrik üretimi sağlanacak ve mevcut hidroelektrik potansiyelimizin kullanılma oranı takriben %90’a çıkarılacaktır. Türkiye, Dünya hidroelektrik potansiyeli içinde %1 payı ile sekizinci sırada gelmektedir. Teknik yapılabilir potansiyel açısından Avrupa potansiyelinin yaklaşık %20’si mertebesinde hidroelektrik potansiyele sahip bulunmaktadır. Türkiye’de Hidroelektrik Enerji Üretiminin Gelişimi Hidroelektrik Brüt Elektrik YILLAR Üretimi Enerjisi Tüketimi (GWh/yıl) (GWh/yıl) 1950 30 790 1960 1.001 2.815 1970 3.033 8.623 1980 11.348 23.275 1990 23.148 57.543 2000 30.879 124.926 2009 35.958 194.813 SvP_13_BOMNT_01 Hidroelektrik Üretimin Payı (%) 4 36 35 49 40 25 18 (Kaynak: Öziş ve ark.,2009) 26 S vP Yukarıdaki tablodanda görüleceği üzere 2000 yılında hidroelektrik enerji kurulu gücü 11.175,2 MW iken 2011 yılında bu değer 17.137,06 MW olmuştur. SvP_13_BOMNT_01 27 S vP 4.7. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler2 ADIYAMAN: Adıyaman, Türkiye'nin Güneydoğu'sunda il ve il merkezi olan bir kenttir. Adıyaman ili 370 25’ ile 380 11’ kuzey enlemi, 370 ve 390 doğu boylamı arasında yer alır. Toroslar'ın güneydoğu uzantıları üstünde yer alan il toprakları kuzeyde Malatya, doğuda Diyarbakır ve Şanlıurfa, güneyde Şanlıurfa ve Gaziantep, batıda ise Kahramanmaraş illeri ile sınırlıdır. Merkez ilçe dahil 9 ilçesi ile 406 köyü vardır. İlçeleri Merkez, Besni, Çelikhan, Gerger, Gölbaşı, Kahta, Samsat, Sincik ve Tut ilçeleridir. Adıyaman İl merkezi Orta Fırat bölümü içinde yer alır. Kuzeyde bulunan Çelikhan ile Gerger ilçesinin bir kısmı Doğu Anadolu Bölgesine, Batıda bulunan Gölbaşı ile Besni ilçesinin bir kısmı ise Akdeniz Bölgesine dahil edilmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan 1954 yılına kadar eski idari yapısı korunarak Malatya'ya bağlı kaza konumunda olan Adıyaman, 1 Aralık 1954 tarihinde 6418 sayılı Kanunla Malatya'dan ayrılarak il haline gelmiştir. ÇELİKHAN: Doğu Anadolu Bölgesi'nde Adıyaman İli'ne bağlı olan Çelikhan İlçesi, doğusunda Sincik, batısında Malatya’nın Doğanşehir ilçesi, güneyinde Adıyaman merkezi, kuzeyinde Malatya ili Yeşilyurt ilçesi ile çevrilidir. Çelikhan İlçesi Adıyaman’a 56, Malatya’ya 95 km dir. Malatya-Adıyaman arasında bulunan Güneydoğu Torosların devamı olan yüksek dağların arasın da kurulmuş bir ilçedir. İlçenin yapısı dağlık ve engebelidir. İlçenin yüksek dağı Akdağ olup, rakımı 2.700 m yüksekliktedir. En önemli akarsuları Bulam ve Abdulharap çayıdır. Abdulharap Çayı üzerin de Çat Barajı kurulmuştur. İlçede karasal iklim hüküm sürmektedir. Kışları kar yağışlı ve soğuk yazları ise sıcak ve kuraktır. İlçe halkı geçimini tarım ve hayvancılıkla sağlamaktadır. Ancak yörenin engebeli oluşundan ötürü tarıma elverişli alanları oldukça sınırlıdır. Bununla birlikte, tütün, hububat, meyvacılık ve sebze tarımı yapılmaktadır. Yörede turizm yönünden ÇelikhanAdıyaman karayolunun 5. km.de Beypınarı mesire yeri, ilçe merkezinde Zerban Suyu, Pınarbaşı Kasabası'nda Havşeri Pınarı ve Mestan, Recep Çayı, Jari Yaylası, Koyunpınarı yaylası ve Çat Barajı bulunmaktadır. Adıyaman İli deprem haritasına göre Çelikhan İlçesi 1’inci derece deprem bölgesinde kalmaktadır. 2012 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre Adıyaman İli, Çelikhan İlçesinin nüfusu aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Çelikhan Adıyaman İl/İlçe merkezi Belde/Köy Toplam Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek Kadın 8.227 4.219 4.008 6.899 3.449 3.450 15.126 7.668 7.458 365.381 184.221 181.160 229.880 114.516 115.364 595.261 298.737 296.524 1 Bölge analizi ile ilgili bilgiler için İlgili Belediye Başkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıştır. SvP_13_BOMNT_01 28 S vP 5. DEĞERLEME BİLGİLER KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA 5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler, 5.1.1. Gayrimenkulleri Yeri / Konumu ve Tanımı, Değerleme konusu gayrimenkuller, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki L40C129D pafta, 102 ada, 77 parsel numaralı, 3.597,76 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 140C24B1 pafta, 115 ada, 2 parsel numaralı, 8.231,89 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 115 ada, 5 parsel numaralı, 1.310,43 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı” 115 ada, 31 parsel numaralı, 3.513,11 m2 yüzölçümlü, “ham toprak” 115 ada, 32 parsel numaralı, 49.428,26 m2 yüzölçümlü, “mera” 115 ada, 33 parsel numaralı, 9.242,17 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı” 115 ada, 34 parsel numaralı, 1.921,78 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 115 ada, 35 parsel numaralı, 2.836,62 m2 yüzölçümlü, “mera” 130 ada, 47 parsel numaralı, 8.220,96 m2 yüzölçümlü, “dere yatağı” Vasıflı gayrimenkuller üzerinde ve Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na karışan Kavandere Havzası’nda inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi (Yapı) ve bu tesiste kullanılmakta olan makina ve teçhizattır. (EK: 1: Gayrimenkule Ait Fotoğraflar) Değerleme konusu gayrimenkuller, Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi’nde yer almaktadır. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi, Mutlu Köyü’ne 3,-Km, İzci Köyü’ne 1,5 Km, Çelikhan’a 18,-Km, Adıyaman’a 70,-Km, Malatya’ya 110,-Km mesafededir. 5.1.2. Gayrimenkulün Tanımı ve Yapısal Özellikleri Değerleme konusu yapılar, aşağıda detayları verilecek kamu mülkiyetindeki parseller üzerinde, faal durumda olan 6,744 MW gücündeki, Şifrin Regülatör Ve Hidro Elektrik Santrali olarak tanımlanan yapılardır. SvP_13_BOMNT_01 29 S vP Tesis 1 adet regülatör, tünel (1.382,08m), 450 m uzunluğunda su yükleme havuzundan (14.000m3 aktif depolama hacmine sahip) oluşmaktadır. Tesisin yer aldığı arazi meyillidir. Santral binasından, yükleme havuzu ve regülatöre toprak bir yoldan ulaşılmaktadır. Santral binası; regülatöre 11 km, yükleme havuzuna ise 4,5 km mesafededir. Santral binası ~635,-m² kapalı alana sahiptir. Betonarme karkas inaşaat tarzında yapılmıştır. Cebri boru 488,91m uzunluğunda, 1,20m çapında olup, betondan imal edilmiştir. 3,40m3/sn kapasitelidir. İki kola ayrılıp, santral binasındaki 2 adet tribüne su iletmektedir. Cebri borular meyilli arazi üzerinde beton döşeme üzerine aralıklı olarak zemine sabitlenmiştir. Generatör odasının; yer döşemesi epoksi, duvarlar plastik boyalıdır. Kumanda odasının; yer döşemesi yükseltilmiş elektirk yalıtkanlığı, izoleli, kare kesitli elemanlardan teşekkül etmektedir. Duvarları plastik boyalıdır. Kumanda odasına çıkış merdiveninin basamak, rıft ve sahanlıkları renkli mermerdir. İdari bölümün; yer döşemesi famarit, duvarları plastik boyalıdır. Mutfağın yer döşemesi faramit, duvarları seramiktir. Mutfak tezgahı ve dolapları laminat kaplıdır. Lavobo ve wc’nin döşmeleri ve duvarları seramiktir. Ayaklı lavabolu ve kendinden rezervuarlu kulozet taşlıdır. Kapı ve pencere doğramaları ısı camlı PVC’dir. Çelik çatılıdır. Çatı örtüsü tirübünlerin bulunduğu kısımda poliüretanlı sandviç paneldir. İdari bölümün çatı kaplaması ise şıngledır. Bina dışı silikon esaslı dış cephe malzemesi ile kaplıdır. Santral binasının etrafı betonarme karkas istinat duvarları ile çevrilidir. Duvarların üzeri demir korkulukludur. Regülatör ve su alma yapısı 1,342m kotunda, birleşen 2 dereden gelen suyu toplamaktadır. Bu suyun belli bir miktarı köylülerin sulama işlerinde kullanılmak üzere serbest bırakılmaktadır. Regülatörde biriken sular çökertme havuzundan 1.382,08m uzunluğundaki su tünelinden geçirilerek yükleme havuzunda biriktirilmektedir. Burada biriken sular cebri boru vasıtası ile 225 m yükseklikten santral binasındaki trübünlere verilmektedir. Regülatör 1.333,50m kotunda 10m yüksekliğinde, 2 dere arasındaki genişliği 40m dir. Yapının arkasında 10.000m3 su tutacak kapasitesi vardır. Gövdesinde su alma yapısı, çakıl geçit kapakları, radyal kapak (dip savak) vana odası, balık geçidi gibi bölümler bulunmaktadır. Suyun regülatör çıkışından başlayan tünelin yükleme havuzuna olan mesafesi 1.382 m’dir. Tünel 4x4 ölçülerinde inşa edilmiştir. Su yükleme havuzunun bulunduğunda çok meyilli olduğundan havuz yapısının emniyeti bakımından etrafı fore kazıklar yapılmak suretiyle havuzlar emniyete alınmıştır. Elde edilen elektrik enerjisi, enerji nakil hatları ile 33 km uzaklıkta Kahta Bölgesindeki şalt tesisine iletilmektedir. 5.1.3. Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, İli İlçesi Köyü Mevki Pafta No Ada No Parsel No Niteliği Yüzölçümü, m² Cilt / Sahife No İktisap Tarihi/Yev. No Malik SvP_13_BOMNT_01 : : : : : : : : : : : : ADIYAMAN ÇELİKHAN İZCİ ÇEMİKIRRE L40C19D 140C24B1 102 115 115 115 115 77 2 5 31 32 Santral Yeri Santral Yeri Tahliye Kanalı Ham Toprak Mera 3.597,76 8.231,89 1.310,43 3.513,11 49.428,26 2/141 4/352 4/355 4/394 Mera Sicili /21 12.10.2011/444 28.09.2011/425 Maliye Hazinesi Kamu Orta Malları 30 S vP İli İlçesi Köyü Mevki Pafta No Ada No Parsel No Niteliği Yüzölçümü, m² Cilt / Sahife No İktisap Tarihi/Yev. No Malik : : : : : : : : : : : : ADIYAMAN ÇELİKHAN İZCİ ÇEMİKIRRE 115 33 Tahliye Kanalı 9.242,17 4/395 115 34 Santral Yeri 1.921,78 4/396 Maliye Hazinesi 115 35 Mera 2.836,62 Mera Sicili /21 28.09.2011/425 Kamu Orta Malları 130 47 Dere Yatağı 8.220,96 12/1116 Maliye Hazinesi (EK: 2: Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri) 5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi 10.10.2013 – 25.10.2013 tarihleri itibari ile Çelikhan Tapu Müdürlüğü ve Çelikhan Belediyesi’nde yapılan inceleme ve alınan yazılı tapu takyidatı bilgileri aşağıda sunulmuştur. 5.2.1. Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri Değerleme konusu 102 ada, 77 numaralı parsel ve 115 ada, 2 numaralı parselin tamamı Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı iken, 12.10.2011 tarih ve 444 yevmiye numarası ile Maliye Hazinesi adına Kamulaştırmadan tescil edilmiştir. Değerleme konusu 115 ada, 5 numaralı parselin tamamı tarla niteliğinde taşınmaz olarak senet sahibi adına kayıtlı iken, Kadasatro Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki EPDK’nın Kamulaştırma kararı ve Kadastro Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli değişiklik beyannamesinde anlaşılacağı üzere iş bu taşınmazın Tarla vasfının “Tahliye Kanalı” olarak Maliye Hazinesi adına tashihinden tescil edilmiştir. Değerleme konusu 115 ada, 31 numaralı parselin tamamı Tapulama Harici Yerden Yol olup Kadastro Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki EPDK’nın Kamulaştırma kararı ve Kadastro Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli değişiklik beyannamesinde anlaşılacağı üzere iş bu taşınmaz İdari Yoldan Maliye Hazinesi adına tescil edilmiştir. Değerleme konusu 115 ada, 32 ve 35 numaralı parsellerin tamamı 115 ada, 1 parsel olarak Mera sicilinde “Mera” vasfıyla kayıtlı iken, 28.09.2011 tarih ve 425 yevmiye numarası ile Kamu Orta Malları olarak ifrazından tescil edilmiştir. Değerleme konusu 115 ada, 33 ve 34 numaralı parsellerin tamamı Mera vasfı ile Kamu orta Malları sicilinde kayıtlı iken Kadastro Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki EPDK’nın Kamulaştırma kararı ve Kadastro Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli değişiklik beyannamesinde anlaşılacağı üzere (A) harfi ile gösterilen 49.428,26 m 2’lik kısmı ile (D) harfi ile gösterilen 2.836,62 m2’lik kısımları yeni aynı adanın müteakip gelen parselleri ile MERA vasfı ile Kamu Orta Malları siciline tescilini ve (B) harfi ile gösterilen 9.242,17 m 2’lik kısmın TAHLİYE KANALI ve (C) harfi ile gösterilen 1.921,78 m2’lik kısımlarında SANTRAL YERİ olarak Maliye Hazinesi adına tescili ile 4 parçaya ifrazından tescil edilmiştir. Değerleme konusu 130 ada, 47 numaralı parselin tamamı Tapulama Harici Yerden olup Kadastro Müdürlüğü’nün 17.08.2011 tarih ve 2272 sayılı yazısı ve eki EPDK’nın Kamulaştırma kararı ve Kadastro Müdürlüğü’nce tanzim ve tasdik edilen 30.09.2010 tarihli değişiklik beyannamesinden anlaşılacağı üzere iş bu taşınmazın İdari Yoldan Maliye Hazinesi adına tescil edilmiştir. 5.2.2. Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri, Değerleme konusu 102 ada, 77 numaralı parsel üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda sunulmuştur. İrtifak Hanesi: İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar: Santral yeri yapılmak üzere bedelsiz olarak 49 yıllığına 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik SvP_13_BOMNT_01 31 S vP Müşavirlik İnşaat Turizm Ve Tic. A.Ş.lehine irtifak hakkı tesisi) (Başlama Tarihi: 19.04.2012, Bitiş Tarihi: 07.04.2061 – Süre:49 Yıl) (07.05.2012/244 Yev.) Değerleme konusu 115 ada, 2 numaralı parsel üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda sunulmuştur. İrtifak Hanesi: İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar: Santral yeri yapılmak üzere bedelsiz olarak 49 yıllığına 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm Ve Tic. A.Ş.lehine irtifak hakkı tesisi) (Başlama Tarihi: 19.04.2012, Bitiş Tarihi: 07.04.2061 – Süre:49 Yıl) (07.05.2012/243 Yev.) Değerleme konusu 115 ada, 5, 33, 34 numaralı parseller ve 130 ada, 47 numaralı parsel üzerinde herhangi bir takyidata rastlanmamıştır. Değerleme konusu 115 ada, 31 numaralı parsel üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda sunulmuştur. İrtifak Hanesi: İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar: Santral yeri yapılmak üzere bedelsiz olarak 49 yıllığına 324 syılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm Ve Tic. A.Ş.lehine irtifak hakkı tesisi) (Başlama Tarihi: 19.04.2012, Bitiş Tarihi: 07.04.2061 – Süre:49 Yıl) (07.05.2012/242 Yev.) Değerleme konusu 115 ada, 32 ve 35 numaralı parsellerın “Mera” vasıflı “Kamu Orta Malı” olması sebebi ile tapu kaydı bulunmamaktadır. (EK: 3: Gayrimenkullere Ait Yazılı Tapu Takyidatı) 5.2.3. Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri Çelikhan Belediyesi’nde yapılan incelemede Rapor’a konu “Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi” nin, “Belediye imar planı ve mücavir alanı dışında” kaldığı öğrenilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkuller, 1/5000 Ölçekli Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, Mutlu Köyü, 77 Ve 2 Nolu Parsel İle Hazine Arazisi Üzerinde Kurulacak Hidroelektrik Santraline Ait Nazım İmar Planı 5302 Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu Gereğince 01.12.2011 Tarih Ve 2011/298 Sayılı İl Genel Meclis Kararı İle onanmış olup, “Hidroelektrik Santral Alanı”nda kalmaktadır. Değerleme konusu gayrimenkuller, 1/1000 Ölçekli Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, Mutlu Köyü, 77 Ve 2 Nolu Parsel İle Hazine Arazisi Üzerinde Kurulacak Hidroelektrik Santraline Ait Mevzii İmar Planı 5302 Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu Gereğince 01.12.2011 Tarih Ve 2011/298 Sayılı İl Genel Meclis Kararı İle onanmış olup, “Hidroelektrik Santral Alanı”nda kalmaktadır. Plan Notları: Planlama alanına ilişkin olarak ilgili kurum tarafından onaylanan jeolojik ve jeofizik etüt raporunun sonuç ve öneriler kısmında belirtilen hususlar dikkate alınacak ve projeye esasa zemin etüt raporu hazırlanmadan uygulamaya geçilmeyecektir. Teknik altyapı tesisleri (yol, su, elektrik, haberleşme, kanalizasyon, arıtma, vs…) ilgili kamu kuruluşlarının belirlediği standartlara uygun olarak yatırımcı tarafından yapılacaktır. Altyapı tesisleri yapılmadan yapı kullanım izni verilemez. Uygulamada plan kararı ile kadastral durum arasındaki 3 metreye kadar olan kaymalar hata payı olarak kabul edilir. Bu durumda kadastral istikamet esas alınır ve kamuya ait terkler yapılmadan uygulamaya geçilemez. Tesise ait sanat yapılarının taşkınlardan korunması ve inşaat çalışmaları sırasında ve sonrasında 09 Eylül 2006 tarih ve 2684 sayı ile yürürlüğe giren “Dere Yatakları ve Taşkınlar” adı ile yayınlanan 2006/27 nolu Başbakanlık Genelgesine ve Su Kullanım Hakkı Anlaşmasına uyulacaktır. Ayrıca inşaat aşamasında köy yollarının olumsuz etkilenmemeleri için ilgili kurum görüşü ve gerekli önlemler alınacaktır. Hafriyat depolama alanları ile ilgili kurum görüşü alınacaktır. Tesisin inşaat ve işletmesinde Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğine uyulacak ve gerekli tedbirler alınacaktır. Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. (EK: 4: Gayrimenkullere Ait İmar Planı ve Plan Notları) SvP_13_BOMNT_01 32 S vP İnşaata Başlama İzni Ve Yapı Ruhsatı: 01.09.2010 tarihli Adıyaman il Özel İdaresi, İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğü tarafından düzenlen “Şifrin Reg. Ve HES İnşaat izni Hakkında Yazı”da belirtildiği üzere; “Şifrin Reg. Ve HES İnşaatına 2010 Eylül ayında başlanması için gerekiyorsa inşaat ruhsatının verilmesi, gerekmiyor ise de izin yazısının verilmesi talep edilmiştir. Söz konusu talebe dair, İmar Kanunu’nun 44’üncü Maddesine dayalı olarak çıkarılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. Maddesinin 2. Paragrafında ‘kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan karayolu, demiryolu, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santral, sulama ve sutaşıma hatları, enerji nakil hatları, boru hatları (doğalgaz boru hattı ve benzeri), silo, rafineri gibi enerji, sulama, tabi kaynaklar, ulaştırma hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol kulübesi, trafo, eşanjör, elevatör, konveyör gibi yapılar inşaat ruhsatına tabi değildir. Bu tür yapı ve tesislerin inşasına başlanacağının, ilgili yatırımcı kamu kurum ve kuruluşu tarafından mülkiyete ilişkin bilgiyle birlikte yazılı olarak ilgili idareye bildirilmesi gerekir.’ denilmektedir. Aynı zamanda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 35’inci maddesinde ‘Lüzum ve ihtiyaca göre inşaatın devamı süresince kullanılıp yıkılmak üzere yapılacak şantiye binaları bu Yönetmelikte belirlenen şart ve ölçülere tabi değildir. Ancak, şantiye binaları yıkılmadıkça yapıya kullanma izni verilemez’ denilmektedir. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Santral Binasına dair imar planı ve ruhsat talebiniz Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. Maddesi kapsamında incelendiğinde; Hidroelektrik santralinin ve Reglatörün yapı ruhsatına tabi olmadığı, ancak Hidroelektrik Santrali ve Regülatör dışında yapılacak daimi yapıların (lojman, sosyal tesis, idari bina, vs.) ruhsatlandırılmasının İmar Kanunu’nun 26. Maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.” Denilmektedir. (EK: 5: Gayrimenkullere Ait İnşaata Başlama İzin Yazısı) Mimari Proje Onay Yazısı: Enerji ve Tabi Kaynaklar Bakanlığı, Enerji İşleri Genel Müdürlüğü’nün 16.04.2012 tarih ve B.15.0.EGM.0.04.04/2294 – 6919 Sayılı yazılarında belirtildiği üzere; “Enerji İşleri Genel Müdürlüğü ile DSİ Genel Müdürlüğü arasında imzalanan 09.08.2010 tarihliprotokol kapsamındaki işler için santral binası, türbin-jeneratör üniteleri, kuyruk suyu iletim hattı ve bunların yardımcı ünitelerine ait projeler Bomonti Elek. Müh. Müş. İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş.’nin 05.08.2011 tarihli yazısı ile Bakanlık onayına sunulmuştur. Şifrin Hidroelektrik Santraline ait su yapıları projeleri DSİ’nin 03.04.2012 tarih ve B.23.1.DSİ.0.20.03.00-604-133779 sayılı yazıları ile onaylanmıştır. Ulusal Elektrik Sistemi ile paralele girmek için TEİAŞ/TEDAŞ ile gerekli koordinasyonun sağlanması, işletmenin projede belirtilen kotlara göre yapılması, ilgili Kanunlara/Yönetmeliklere ve Kurum/Kuruluşlarla yapılan anlaşmalara uyulması, gerekli izinlerin alınması, yapım ve işletme esnasında her türlü emniyet tedbirinin uygulanması, doğabilecek her türlü sorumluluğun Bomonti Elek. Müh. Müş. İnş. Tur. Ve Tic. A.Ş.’ye ait olması ve Geçici Kabul’den önce Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu’nun 05.03.2012 tarih ve B.62.0.KDB.0.15.351.03/9812-17988 sayılı yazısında belirtilen ‘yerleşim yerinde bulunan taşınmaz malların kullanım hakkının edinilip edinilmediği’ hususunda yazı alınması kayıt ve şartıyla, 6.946 MWm / 6,744 MWe [2x(3,473 MWm/3,372 MWe)] kurulu gücündeki Şifrin Hidroelektrik Santrali’nin Bakanlığımız görev ve yetki alanındaki bölümlerine ait projeler (santral binası, türbin-jeneratör üniteleri, kuyruk suyu iletim hattı ve bunlara ait yardımcı tesislerin projeleri) teknik yönden onaylanmıştır.” (EK: 6: Gayrimenkullere Ait Proje Onay Yazısı) Orman İzni: Çevre ve Orman Bakanlığı, K.Maraş Orman Bölge Müdürlüğü-Adıyaman Orman İşletme Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği sınırları dahilinde Orman Bölge Müdürlüğü tarafından Regülatür yeri, İletim Kanalı, Yükleme Havuzu, Cebri Boru Yol izni için Ormanlık alanda Bölge Müdürlüğünce 22.11.2010 tarih ve 671 sayılı olurları ile Bomonti Elektrik Müh. Müş. İnşaat Turizm ve Tic. Ltd. Şti.’ye izin verilmiştir. Çevre ve Orman Bakanlığı, K.Maraş Orman Bölge Müdürlüğü-Adıyaman Orman İşletme Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği sınırları dahilinde Enerji İletim Hattı izni için: 408.521,-m2 alanda (Çelikhan serisi: 160, 161, 163, 166, 168, 169, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 181, 232, 234, 241, 242, 263, 264, 304, 305, 354, 355, 356, 379, 380, 392, 393, 408, 410 nolu bölmeler, Kahta Serisi: 989, 999, 1010, 1011, 1012, 1025, 1027, 1041, 1042, 1062, 1063, 1064, 1080, 1083, 1088 nolu bölmeler) 17.06.2011 tarihli rapor ile 25.03.2059 tarihine kadar Bomonti Elektrik Müh. Müş. İnşaat Turizm ve Tic. Ltd. Şti.’ye izin verilmiştir. Çevre ve Orman Bakanlığı, Ş.Urfa Orman Bölge Müdürlüğü-Adıyaman Orman İşletme Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği sınırları dahilinde Ş.Urfa Orman Bölge Müdürlüğü SvP_13_BOMNT_01 33 S vP tarafından Yükleme Havuzu ve Yol izni için Ormanlık alanda, 25.03.2059 tarihine kadar izin verildiğine dair 05.06.2012 tarih ve 95 sayılı olurları ile Bomonti Elektrik Müh. Müş. İnşaat Turizm ve Tic. A.Ş.’ye izin verilmiştir. (EK: 7: Gayrimenkullere Ait Orman İzin Yazıları) Üretim Lisansı: Adıyaman İli’nde kurulacak olan Şifrin Reg. Ve HES üretim tesisinde 25.03.2010 tarihinden itibaren 49 yıl süreyle, üretim faaliyeti göstermek üzere 4628 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu ve İlgili mevzuat uyarınca Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu’nun 25.03.2010 tarih ve 2481-24 sayılı kararı ile EÜ/2481-24/1609 nolu üretim lisansı düzenlenmiştir. (EK: 8: Gayrimenkullere Ait Üretim Lisansı) Çevresel Etki Değerlendirme Belgesi: Adıyaman Valiliği, İl Çevre ve Orman Müdürlüğü tarafından 11.12.2009 tarih ve 54 karar numarası ile düzenlenmiştir. Adıyaman Valiliği, İl Çevre ve Orman Müdürlüğü tarafından 28.10.2010 tarih ve 92 karar numarası ile düzenlenmiştir. (EK: 9: Gayrimenkullere Ait Çevresel Etki Değerlendirme Belgeleri) İşyeri Açma Ve Çalışma Ruhsatı: Adıyaman il Özel İdaresi tarafından 19.10.2012 tarih ve 274 numarası ile düzenlenmiştir. Sulak Alan Faaliyet İzin Belgesi: Orman Ve Su İşleri Bakanlığı, Doğa Koruma Ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü tarafından 23.10.2012 tarih ve 2012 – 388 belge numarası ile düzenlenmiştir. (EK: 10: Gayrimenkullere Ait İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı ve Sulak Alan Faaliyet İzin Belgesi) 5.3. Değerleme Konusu Gayrimenkullere İlişkin Sözleşmeler 5.3.4. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma Anlaşmanın Konusu ve Taraflar Madde 1: 4628 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu hükümleri çerçevesinde halen piyasada faaliyet gösteren veya gösterecek tüzel kişiler tarafından hidroelektrik enerji üretim tesisleri kurulması ve işletilmesine ilişkin üretim, otoprodüktör, otoprodüktör grubu lisanslarına yönelik düzenlenen iş bu Su Kullanım Hakkı Anlaşması; Şifrin Regülatörü HES üretim tesisi için üretim lisansı verilmesinin 18.11.2009 tarih ve 2311/18 sayılı EPDK Kurul Kararı ile uygun bulunmasına istinaden, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü ile Bomonti Elektrik Müh. Müş. İnşaat Turizm ve Tic. Ltd. Şti. (Şirket) arasında akdedilmiştir. …. Esaslar Madde 3: Aşağıdaki maddelerde belirtilen hususlar, Adıyaman İli sınırları içerisinde elektrik enerjisi üretimi amacıyla Şirket tarafından inşa edilecek 4,86 MWm / 4,72 MWe kurulu gücündeki Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik enerki üretim tesisinin, lisasın geçerli olduğu süredeki su kullanımına ilişkin esasları belirler. Şirketin Yükümlülükleri Madde 4: Hidroelektrik enerji üretim tesislerinin bulunduğu bölgenin havza gelişimine paralel olarak DSİ tarafından yürütülmekte olan çalışmalar çerçevesinde, havzadaki mevcut, inşaat halinde ve mutasavver projeler kapsamında içme-kullanma, turizm ve endüstri suyu temini, sulama, taşkın koruma ve enerji maksatları ile bunların dışında olabilecek başka maksatlara yönelik olarak diğer kuruluşlara ve tüzel kişilere tahsis edilecek suların miktar ve zamanlamasını belirleyecek olan işletme planları DSİ tarafından yapılırve Şirkete bildirilir. Şirket bu planlara uymakla yükümlüdür. Şirket, dere yatağının su alma yeri mansabında doğal hayatın idamesini sağlayacak ve bu kesimde su haklarını karşılayacak miktardaki suyu yatağa bırakacaktır. Doğal hayat ve su hakları için dere yatağına bırakılacak suyun miktar ve zamanlaması, kurulacak hidroelektrik enerji üretim tesisleri ile ilgili Şirket tarafından hazırlanacak Çevre ve Orman Bakanlığı’ndan onay alınacak olan ÇED / Proje Tanıtım Dosyası’nda belirlenecektir. Ancak, doğal hayatın devamı için mansaba bırakılacak su miktarı projeye SvP_13_BOMNT_01 34 S vP esas alınan son on yıllık ortalama akımın en az %10’u olacaktır. ÇED sürecinde ekolojik ihtiyaçlar göz önüne alındığında bu miktarın yeterli olmayacağının belirlenmesi durumunda miktar artırılabilecektir. Belirlenen bu miktara mansaptaki diğer teessüs etmiş su hakları ayrıca ilave edilecek ve kesin proje çalışmaları belirlenen toplam bu miktar dikkate alınarak yapılacaktır. Nehirde son on yıllık ortalama akımın %10’undan daha az akım olması halinde suyun tamamı doğal hayatın devamı için mansaba bırakılacaktır. …….. Madde 5: Hidroelektrik enerji üretim tesisleri, DSİ tarafından belirlenecek memba ve mansap projelerindeki su kullanımı patarnine göre işletilecektir. …….. Madde 9: Şirket, yalnızca enerji üretimnde kullanılmak üzere kendisine tahsis edilmiş olan suyu, başka maksatlarla kullanamaz, herhangi bir maksatla kullanılmak üzere üçüncü şahıslara devredemez ve satamaz. Madde 10: Çeşitli sebeplerle santrale az su gelmesi halinde suyun az olduğu süre içerisinde üretim tesisinin çalıştırılması veya öngörülenden az enerji üretilmesi durumuna ait bütün risk ve sorumluluklar Şirket’e aittir. …… Madde 12: Hidroelektrik enerji üretim tesislerinin fizibilite raporu kapsamında olabilecek yetersiz etüt ve değerlendirmelerden dolayı ilerideki safhalarda hidrolojik, jeolojik, teknik, çevresel, sosyal ve ekonomik yönden oluşabilecek her türlü olumsuz sonuçtan yalnız şirket sorumludur. …….. Madde 14: Hidroelektrik enerji üretim tesislerinin işletilmesi esnasınd kullanılabilecek olan suların sağlıklı olarak belirlenebilmesi için DSİ ve Şirketçe uygun görülecek yerlerde, tesis, teçhizat ve yapım bedeli Şirket tarafından karşılanmak üzere DSİ’ce uygun görülen elektronik sistemli akım gözlem istasyonları DSİ kontrollüğünde Şirket tarafından kurulacaktır. Madde 15: Şirket enerji üretiminde kullandığı suyun kalitesini bozmayacak insan, hayvan ve bitki hayatı ile normal gelişimi etkileyecek kimyasal maddelerle kirletmeden tabi yatağına bırakacaktır. Madde 16: Şirket tarafında inşa edilecek bütün tesislere ilişkin olarak ilgili mevzuat çerçevesinde ÇED/Proje Tanıtım Dosyası hazırlanması ve Çevreve Orman Bakanlığı’ndan ÇED olumlu kararı veya ÇED gerekli değildir kararı alınması Şirket’in sorumluluğundadır. Şirket tarafından inşa edlecek tesisler ile ilgili Çevre ve Orman Bakanlığı’ndan “ÇED Olumsuz Kararı” verilmesi halinde Su Kullanım Hakkı Anlaşması hükümsüz kalır. Madde 17: Şirket tarafından inşa edilecek enerji üretim maksatlı bütün tesisler (Regülatör, su alma yapısı ve çökeltim havuzu, iletim kanalı, biriktirme ve yükleme havuzu, cebri boru, santral binası, şalt sahası, elektro mekanik teçhizat, yardımcı bina ve tesisat, vs.) ile Şirket tarfından alınacak akım gözlem/göl seviye ölçüm aletlerinin işletme, bakım-onarım ve yenileme işleri ve giderleri Lisans süresi sonuna kadar Şirket tarafından karşılanacaktır. Madde 18: Şirket, tesislerin inşaatına ve işletmesine başlama tarihini üç ay önce DSİ’ye bildirecektir. Bu tarihler Şirket’in lisansında yer alan tarihlerle aynı olacaktır. …… Anlaşmanın Yürürlüğe Girmesi ve Süresi Madde 26: Bu anlaşma, Şirket’in EPDK’dan alacağı lisansında belirtilen tarihte yürürlüğe girecek olu, herhangi bir sebeple lisans alamadığı durumda hükümsüz kalır. Madde 27: Bu anlaşma, Şirket’in EPDK tarafından verilen lisans yürürlükte olduğu sürece geçerli olup, lisansın yenilenmesi, sona ermesi, iptali ve Şirket tarafından inşa edilecek tesisler ile ilgili Çevre ve Orman Bakanlığı’ndan “ÇED Olumsuz Kararı” verilmesi halinde hükümsüz kalır. Özel Hükümler Madde 28: Şifrin Regülatörü ve HES’in inşası ve işletilmesi sırasında memba ve mansaptaki projeler Şirketçe dikkate alınacaktır. 5.3.5. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşmanın Kurulu Güç Değişikliği Ek Mukavelesi Madde 1: 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu hükümleri çerçevesinde halen piyasade faaliyt gösteren veya gösterecek tüzel kişiler tarafından hidroelektrik enerji üretim tesisleri kurulması ve işletilmesine SvP_13_BOMNT_01 35 S vP ilişkin olarak Adıyaman ili sınırları içerisinde elektrik enerji üretimi amacıyla inşa edilecek 4,86 MWm / 4,72 MWe kurulu gücündeki Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisine 18.11.2009 tarih ve 2311-18 sayılı EPDK Kurul Kararı ile üretim lisansı verilmesinin uygun bulunması nedeni ile düzenlenen ve Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü ile Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm ve Ticaret Limited Şirketi arasında imzalanan “Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanım Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma” Ankara 58. Noterliğince 20.01.2010 gün ve 01435 sayı ile tescil edilmiştir. “Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm ve Ticaret Limited Şirketi” olan Şirket ünvanının, 06.08.2010 tarih ve 7626 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi’nde yayınlandığı üzere “Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm ve Ticaret Anonim Şirketi” olarak değişmiştir. İş bu ek mukavele, 17.02.2011 tarih ve 3076-28 sayılı EPDK Kurul Kararı ile Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin toplam kurulu gücünün 6,946 MWm / 6,744 MWe olarak tadil edilmesinin uygun bulunması nedeni ile düzenlenmiştir. Madde 2: Anlaşmanın 3’üncü maddesi aşağıdaki gibi değiştirilmiştir. “Madde 3: Aşağıdaki maddelerde belirtilen husular, Adıyaman İlinde elektrik enerji üretimi amacıyla Şirket tarafından inşa edilecek 6.946 MWm / 6,74 MWe kurulu gücündeki Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesislerinin, lisansın geçerli olduğu süredeki su kullanımına ilişkin işletme esaslarını belirler” Madde 3: Bu ek mukavele ile değiştirilenler hariç, Ankara 58. Noterliğince 20.01.2010 gün ve 01435 sayı ile tescil edilen “Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisinin Su Kullanımı Hakkı ve İşletme Esaslarına İlişkin Anlaşma”nın diğer hükümleri aynen geçerlidir. SvP_13_BOMNT_01 36 S vP 6. DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 6.1. Değerleme Çalışmalarının Muhasebe Standartlarıyla İlişkisi: Sermaye Piyasası Kurulu’nca 09.04.2008 tarih ve 26842 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren, “Seri: XI, No.29, Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliğ”i uyarınca, 15.11.2003 tarihli ve 25290 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Seri: X, No.25, Sermaye Piyasasında Muhasebe Standartları Hakkında Tebliğ” yürürlükten kaldırılmış olup, yerine, (beşinci madde ile) işletmelerin Avrupa Birliği tarafından kabul edilen haliyle Uluslararası Muhasebe / Finansal Raporlama Standartlarını uygulayacakları (UMS/UFRS), bu hususa bilanço dipnotlarında yer verileceği ve bu kapsamda, belirlenen standartlara aykırı olmayan Türkiye Muhasebe Standartları Kurulu’nca (TMSK’ca) yayımlanan TMS/TFRS (Türkiye Muhasebe Standartları/Türkiye Finansal Raporlama Standartları) nın esas alınacağı belirtilmiş olup geçici madde 2 ile de UMS / UFRS‘nin UMSK tarafından yayımlanan farkları TMSK tarafından ilan edilinceye kadar UMS / UFRS‘ler uygulanır denmektedir. Bu kapsamda, TMSK’ca yayımlanan TMS / TFRS esas alınmaktadır. TMSK’ca yayımlanan “Maddi Duran Varlıklara İlişkin Türkiye Muhasebe Standardı (TMS:16) hakkında Tebliğ’in 29’uncu paragraf hükmü” ile, bir işletmenin maddi duran varlıklarının değerlemesinde, muhasebe politikası olarak maliyet veya yeniden değerleme modelini seçebileceği hususu belirtilerek, bu yöntemin seçilmesi halinde, TMS.16, Paragraf 31. Yeniden Değerleme Modeli başlığında yer alan, “Gerçeğe uygun değeri güvenilir olarak ölçülebilen bir maddi duran varlık kalemi, varlık olarak muhasebeleştirildikten sonra, yeniden değerlenmiş tutarı üzerinden gösterilir. Yeniden değerlenmiş tutar, yeniden değerleme tarihindeki gerçeğe uygun değerinden, müteakip birikmiş amortisman ve müteakip birikmiş değer düşüklüğü zararlarının indirilmesi suretiyle bulunan değerdir. Yeniden değerlemeler, bilanço tarihi itibariyle gerçeğe uygun değer kullanılarak bulunacak tutarın defter değerinden önemli ölçüde farklı olmasına neden olmayacak şekilde düzenli olarak yapılmalıdır. Ve TMS:16, Paragraf 32. “Arazi ve binaların gerçeğe uygun değeri genellikle, piyasa koşullarındaki kanıtların mesleki yeterliliğe sahip değerleme uzmanları tarafından değerlendirilmesi sonucu saptanır. Maddi duran varlık kalemlerinin gerçeğe uygun değeri genellikle değerleme yoluyla belirlenmiş piyasa değerleridir.” Hükmü gereği, Değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir. Diğer taraftan, varlıklarda değer düşüklüğü hususunu düzenleyen TMS:36, bir işletmenin, varlıklarının geri kazanılabilir tutarından daha yüksek bir değerden izlenmemesini sağlamak amacıyla uygulanması gereken ilkeleri belirlemektir. Bir varlığın defter değerinin; kullanımı ya da satışı ile geri kazanılacak tutarından fazla olması durumunda, ilgili varlık geri kazanılabilir tutarından daha yüksek bir tutardan izlenir. Eğer durum bu şekilde ise, varlık değer düşüklüğüne uğramıştır ve Standart, işletmenin değer düşüklüğü zararını muhasebeleştirmesini gerektirir. Bu Standart, örneğin “TMS 16 Maddi Duran Varlıklar” Standardında yer alan değerleme yöntemi gibi diğer Standartlara uygun olarak değerlenmiş tutarlardan (diğer bir deyişle gerçeğe uygun değerden) izlenen varlıklara uygulanır. Değerlenmiş bir varlığın değer düşüklüğüne uğrayıp uğramadığının tespiti, gerçeğe uygun değerin tespitinde kullanılan esasa bağlıdır: (a) Varlığın gerçeğe uygun değeri piyasa değeri ise, sadece varlığın gerçeğe uygun değeri ile satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değeri arasındaki fark, varlığı elden çıkarmak için oluşacak doğrudan ek maliyettir: (i) Elden çıkarma maliyetlerinin önemsiz düzeyde olması durumunda; yeniden değerlenmiş varlığın geri kazanılabilir tutarı yeniden değerlenmiş tutarına (diğer bir deyişle gerçeğe uygun değerine) zorunlu olarak yakın ya da söz konusu tutardan daha büyük olacaktır. Bu durumda, yeniden değerleme esasları uygulandıktan sonra, yeniden değerlenmiş varlığın değer düşüklüğüne uğraması olası değildir ve geri kazanılabilir tutarın tahmin edilmesine gerek bulunmamaktadır. (ii) Elden çıkarma maliyetlerinin önemsiz düzeyde olmaması durumunda; yeniden değerlenmiş varlığın satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değeri, söz konusu varlığın gerçeğe uygun değerinden zorunlu olarak daha düşük olacaktır. Bu nedenle, SvP_13_BOMNT_01 37 S vP yeniden değerlenmiş varlık, kullanım değerinin yeniden değerlenmiş tutarından (diğer bir deyişle gerçeğe uygun değerinden) daha düşük olması durumunda değer düşüklüğüne uğrayacaktır. Bu durumda, yeniden değerleme esasları uygulandıktan sonra, işletme, ilgili varlığın değer düşüklüğüne uğrayıp uğramadığını belirlemek için bu Standardı uygular. (b) Varlığın gerçeğe uygun değerinin piyasa değerinden farklı bir esasa göre belirlenmesi durumunda, söz konusu varlığın yeniden değerlenmiş değeri (diğer bir deyişle gerçeğe uygun değeri) geri kazanılabilir tutarından daha büyük ya da daha düşük olabilir. Bu nedenle, işletme, yeniden değerleme esasları uygulandıktan sonra, ilgili varlığının değer düşüklüğüne uğramış olup olmadığını belirlemek için bu Standardı uygular. TMS 36’da tanımlanan muhasebe ilkeleri, TMS 40’ta tanımlanan Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller (Gerçeğe uygun değerle ölçülen yatırım amaçlı gayrimenkuller) de uygulanmamaktadır. TMS: 36, Paragraf 18 hükümlerine göre; “Genelde tüm varlılkar –kısa ve uzun vadeli- bilançoda doğru değerden muhasebe- leştirildiklerinden emin olunması için değer düşüklüğü testine tabidirler. Değer düşüklüğünün temel prensibi, bir varlığın bilançoda geri kazanılabilir tutarının üstünde bir tutarda gösterilmemesidir. Geri kazanılabilir tutar bir varlığın, satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değeri ile kullanım değerinden yüksek olanıdır. Satış maliyetleri düşülmüş gerçeğe uygun değer, bir varlık veya nakit yaratan birimin karşılıklı pazarlık ortamında, bilgili ve istekli gruplar arasında gerçekleştirilen satış sonucu elde edilmesi gereken tutardan, elden çıkarma maliyetlerinin düşülmesi suretiyle bulunan değerdir. Değer düşüklüğüne tabi tüm varlıklar, değer düşüklüğüne ilişkin bir belirti olduğunda değer düşüklüğü için değerlendirilmelidir. Varlığın defter değeri ile geri kazanılabilir tutar karşılaştırılır. Bir varlık veya nakit yaratan birimin defter değeri geri kazanılabilir tutarını aşıyorsa, ilgili varlık veya nakit yaratan birim değer düşüklüğüne uğramıştır. Oluşan değer düşüklüğü, varlık veya nakit yaratan birimdeki varlıklar üzerine dağıtılır ve gelir veya giderde muhasebeleştirilir. Bu Rapora konu varlıklara ilişkin Değerleme çalışmalarında; TMS: 16, Paragraf 35 hükmü gereği gerçekleştirilmesi gereken muhasebe işlemleri tarafımızca kontrol edilmemiş olup, Raporda verilen değer “amortisman/eskime payı” düşülmüş net değerlerdir. Burada yer alan “amortisman” kavramının, VUK gereği ayrılan amortisman değil, Değerleme konusu varlığın faydalı ömrü dikkate alınarak hesaplanmış yıpranma payı olduğuna dikkat edilmelidir. Çünkü finansal gerekçelerle, varlıklar faydalı ömürlerinden daha kısa sürelerde amorti edilmek istenebilirler. TMS: 16, Paragraf 36 hükmü gereği, Değerleme çalışmaların ilgili varlık kalemlerinin bütünü için uygulanması gereği test edilmemiş, Değerleme çalışmaları müşteri (malik) Şirket tarafından tarafımıza bildirilen mülklere ilişkin olarak gerçekleştirilmiştir. Malik Şirket muhasebe kayıtlarının TMS: 16, Paragraf 37‘de tanımlanan varlık gruplarına uygun olarak sınıflandırılıp/sınıflandırılmadığı hususlarında, Değerleme çalışması konusu dışında kaldığından, herhangi bir çalışma gerçekleştirilmemiştir. TMS: 16, Paragraf 38 hükmü gereği, bir varlık grubu içerisindeki varlıkların eş zamanlı olarak Değerlemeye tabi tutulması hususu öngörüldüğünden, Değerleme çalışmaları eşanlı olarak gerçekleştirilmiştir. Değerleme konusu varlıkların değer artış ve/veya azalışlarının TMS: 16, Paragraf 39, 40 ve 41 hükümlerine uygun olarak muhasebeleştirilip muhasebeleştirilmediği hususları, ve değerleme öncesi mukayyet değerlere ilişkin incelemeler, değerleme çalışmaları konusuna dahil edilmemiştir. TMS: 16, Paragraf 38 hükmü gereği, Değerleme çalışmaları sonucu ulaşılan değerlerin yaratacağı vergisel sonuçlar ve buna uygun muhasebeleştirmeler tarafımızca değerlendirilmemiştir. SvP_13_BOMNT_01 38 S vP UMS: 36, Paragraf 18 hükmü gereği gerçekleştirilecek değer düşüklüğü testlerinde kullanılmak üzere “net gerçekleşebilir değer” olarak “gerçeğe uygun değer” belirlenmiş, değer düşüklüğü testi uygulanmamıştır. Değerleme çalışmalarında Pazar değeri esaslı yaklaşımlar dikkate alınmış olup, belirlenen değer “gerçeğe uygun piyasa değeri” dir. Konu varlığın elden çıkarma maliyetleri dikkate alınmamış ve değerden düşülmemiştir. Bu hususta, duran varlıkların elden çıkarılmalarında, (istisna hükümleri hariç) özellikle vergisel giderlerin ve tapu harçlarının dikkate alınması önerilmektedir. 6.2. UFR Standartlarında Değer ve İlgili kavramlar: Makul Değer; Bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyatı veya yükümlülüklerin yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan meblağı ifade eder (UMS 16, paragraf 6). Amortismana Tabi Tutar; Bir varlığın maliyeti veya mali tablolarda maliyetinin yerine geçen başka bir tutardan hurda değerin indirilmesi suretiyle elde edilen tutardır (UMS 16, paragraf 6). Kalıntı/ Hurda Değer; İlgili varlığın tahmin edilen faydalı ömrünün sonundaki durum ve yaşına ulaştığı dikkate alınarak, şu anda elden çıkarılması sonucunda elde edilmesi beklenen tutardan, beklenen elden çıkarma maliyetleri düşüldükten sonra kalan tutardır (UMS 16, paragraf 6). Sahibi Tarafından Kullanılan Gayrimenkuller; Üretimde, mal ve hizmet tedariğinde kullanılan veya idari amaçlar için elde tutulan gayrimenkulleri ifade eder (UMS 16, paragraf 5). Yatırım Amaçlı Gayrimenkul; Üretimde, mal ve hizmet tedariğinde veya idari amaçla kullanılmaktan veya normal iş akışı çerçevesinde satışa konu edilmekten ziyade kira ve/veya sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan gayrimenkullerdir (UMS 40, paragraf 5). Defter Değeri; Bir varlığın, birikmiş amortisman ve değer düşüklüğü kayıplarının düşülmesinden sonra bilançoda gösterilen tutarıdır (UMS 36, paragraf 6). Amortisman; Bir varlığın amorti edilebilir kısmının, faydalı ömrü süresine sistematik olarak dağıtılmasıdır (UMS 16, paragraf 6; UMS 36, paragraf 6). Net Satış Fiyatı: Bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında bir varlığın satışından elde edilebilecek tutardan, elden çıkarma maliyetlerinin düşülmesiyle bulunan tutardır (UMS 36, paragraf 6). Net Gerçekleşebilir Değer; İşin normal akışı içinde tahmini satış fiyatından, tahmini tamamlanma maliyeti ve satışı gerçekleştirmek için gerekli tahmini satış maliyeti toplamının indirilmesiyle elde edilen tutarı ifade eder (UMS 2, paragraf 6). Net gerçekleşebilir değer, bir işletmenin normal faaliyet süreci içerisinde stoklarının satışından elde etmeyi beklediği net tutardır. Makul değer, piyasa da bilgili ve istekli alıcılar ile satıcılar arasında aynı stokun el değiştirebileceği tutarı yansıtır. Net gerçekleşebilir değer işletmeye özgü olmasına karşın makul değer değildir. Stokların net gerçekleşebilir değer işletmeye özgü olmasına karşın makul değer değildir. Stokların net gerçekleşebilir değeri net satış fiyatına eşit olmayabilir (UMS 2, paragraf 7). Geri Kazanılabilir Tutar; Bir varlığın net satış fiyatı ile kullanım değerinden yüksek olanını ifade eder (UMS 36, paragraf 6). Yeniden Değerlenmiş Tutar; Yeniden değerleme tarihindeki makul değerden birikmiş amortisman payları ve birikmiş değer düşüklüğünün indirilmesi suretiyle bulunan değerdir (UMS 16, paragraf 31). Maddi Duran Varlıklar; Mal ve hizmet üretimi, kiraya verme ve idari amaçlar çerçevesinde kullanım için elde bulundurulan ve işletmede bir dönemden daha fazla kullanımı öngörülen somut varlıklardır (UMS 16, paragraf 6). Kullanım Değeri; Bir varlığın sürekli kullanımından ve faydalı ömrü sonunda elden çıkarılmasından elde edilmesi beklenen nakit akımlarının tahmin edilen bugünkü değeridir (UMS 36, paragraf 6). Faydalı Ömür; Amortismana tabi bir varlığın işletmece kullanılması beklenen süre, ya da işletme tarafından ilgili varlıktan elde edilmesi beklenen üretim miktarını ifade eder (UMS 16, paragraf 6; UMS 38, paragraf 8). Ekonomik Ömür; Bir veya daha fazla kullanıcı tarafından, bir varlığın ekonomik olarak kullanılabileceği beklenen süreyi veya bir veya daha fazla kullanıcı tarafından bir varlıktan elde edilmesi beklenen üretim veya benzer ürün sayısını ifade eder (UMS 17, paragraf 4). Değer Düşüklüğü; Bir varlığın defter değerinin geri kazanılabilir tutarını aşan kısmıdır (UMS 36, paragraf 6). Nakit Üreten Birim; Diğer varlık veya varlık gruplarından önemli ölçüde bağımsız olarak, sürekli kullanımından nakit girişi sağlanan en küçük ayrıştırılabilir varlık grubudur (UMS 36, paragraf 6). SvP_13_BOMNT_01 39 S vP 6.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler, Değerlemeye konu olan gayrimenkuller ile ilgili olarak değerleme çalışmalarını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır. Değerleme çalışmalarının, Rapor’un amaç ve kapsamında belirtilen hususlar ile Rapor’un 6.1 bölümünde belirtilen kısıtlar dahilinde değerlendirilmesi uygun olacaktır. 6.4. Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler, Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor’un 5.1.2.‘nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir. Değerleme konusu makina ve teçhizata ilişkin olarak baz alınan verilere ise, Raporun Makina ve Ekipman Değerlemesi başlıklı 7’nci Bölümünde yer verilmiştir. 6.5. Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar, Değerleme çalışmalarında, aşağıda UDES Standart 1’de tanımlanan Pazar Değeri Esaslı standartlar ile ilgili kılavuz notları ve değerlemelerin mali tablolara yansıtma amaçlı gerçekleştirildikleri hususları dikkate alınarak, UDES Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınmıştır. Değerleme çalışmaları, değerleme konusu tesisin gayrimenkul ve makine teçhizat Pazar Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, çalışmalarda, Rapor’un 3.6 Bölümünde açıklanan Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları (yöntemleri) kullanılmıştır. UDES içerisinde Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan ve aşağıda detayları verilen üç ana yaklaşımdan Rapor’a konu olan gayrimenkullerin ve makine teçhizatın özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkul (tesis) kapsamında kalan ve Maliye Hazinesi adına kayıtlı parseller için kısmen bedelsiz irtifak hakkı düzenlenmiş olması dikkate alınarak değerlemede, tesis kullanımındaki tüm alan için arazi kalıntı değeri hesabı yapılmamıştır. Çalışmalar sonucu elde edilen değerlerin UFRS uyarınca hazırlanacak mali tablolara yansıtılacağı hususu dikkate alınarak, Şirket aktifinde yer alan duran varlık niteliğindeki varlıkların değerleri tespit edilmeye çalışılmış, Lisans bedeli, kullanım hakkı değeri ve kiralam hakları, işletme şerefiyesi gibi gayrimaddi unsurlar değerlemeye konu edilmemiştir. 6.5.1. Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi Değer Tespiti Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi ile benzer nitelikli ve Özel İdare tarafından satışı gerçekleştirilmiş HES emsal araştırmalarına yer verilmiştir. Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde belirlenen “MW başına devir bedelleri” nin, tesisin ve gayrimenkulün özel durumunu ve farklılıklarını içermediği, emsal aralığının geniş olması, gerekleşen emsal bedellerin gayrimenkul değerinden ziyade, makine teçhizat, arazi kullanım hakları, üretim lisansları gibi tüm işletme değerini içermesi sebepleriyle değer tespit çalışmalarına esas alınmak amacından ziyade, değerleme çalışmasının amacı3 dikkate alınarak, “Maliyet Yaklaşımıyla bulunan değerin piyasa koşullarına göre aykırılık teşkil edip etmediği” hususunun test edilmesi amacıyla gerçekleştirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Bu yöntem Maliyet Yaklaşımı sonucu bulunan gayrimenkul değerinin test edilmesi amacı ile kullanılmıştır. 3 Değerleme çalışmaları, değerleme konusu tesisin gayrimenkul ve makine teçhizat değerinin UFRS uyarınca mali tablolara yansıtılabilmesini teminen “adil piyasa değeri” nin belirlenmesi amacıyla gerçekleştirilmiş olup, tüm haklar, lisanslar, tesis ve/veya Şirket aktifinde yer alan varlık ve borçlar ihmal edilmiştir. Bu hususun, Şirket gayrimenkul ve makine teçhizat rayiç değerlerinin yansıtıldığı mali tablolardan yola çıkılarak yetkili kuruluşlarca “Şirket Değeri” raporu ile belirlenmesi uygun görülmektedir. SvP_13_BOMNT_01 40 S vP Maliyet Yaklaşımı esasları çerçevesinde, Rapor’un 5.1.3 bölümünde tapu bilgileri verilen parseller üzerinde yer alan yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, bugün itibariyle benzer nitelikte bir yapı gerçekleştirmenin maliyeti belirlenmeye çalışılmış, bu amaçla tesisin mevcut kullanım amacına uygun olarak yeniden geliştirilmesi halinde katlanılacak maliyetleri ifade edecek olan mevcut yapı değeri tespit edilmeye çalışılmıştır. Maliyet Yaklaşımı mukayeseli bir yaklaşım olup, belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. (Bkz. Kılavuz notları No: 8, Finansal Raporlama için Maliyet Yaklaşımı). Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metot kullanılmaktadır. - Yeniden İnşaa Maliyeti - İkame Maliyeti Bu değerleme çalışmasında, Maliyet Yaklaşımı çerçevesinde yeniden inşa maliyeti metodu kullanılmıştır. Gelirlerin Kapitalizasyonu – İNA Analizi ile (diğer bir ifadeyle değerleme konusu tesisin gelirlerinden yola çıkılarak), gayrimenkul değeri belirlenmesi çalışmasına; Gelirlerin gayrimenkul ve makine teçhizat değeri yanında, üretim lisansı, parsel kullanım hakkı, işletme becerisi v.b. birçok unsura ilişkin değerleri ve/veya bu hususların gelire yansımasını da içeriyor olduğu, bu değerlerin ve gelirlere etkisinin ayrıştırılarak gayrimenkul değerinin belirlenmesindeki güçlükler, gibi hususlar dikkate alınarak yer verilmemiştir. 6.5.2. Makina ve Ekipman Değerlemeleri: Makine ve Teçhizata ilişkin değerleme çalışmaları, tesisin faal durumu için yapılmıştır. Tesiste yer alan makina ve ekipman çalışır vaziyette görülmüş, makinalar, montaj maliyeti ve değeri destekleyen bir işletme gelirinin olacağı varsayılarak ve makinayı çalışır hale getirmek için yapılacak harcamalar da göz önüne alınarak “Devam eden kullanım için adil piyasa değeri” üzerinden değerlendirilmiştir. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmaları sonucunda elde edilen veriler, sektör özellikleri ve makinaların mevcut durumları dikkate alınmış, ayrıca maliyet yöntemiyle de karşılaştırmalar yapılmıştır. Makinaların satış kabiliyetleri kısmındaki açıklamalar satılabilirlik durumunu ifade etmekte olup, değerlendirme “tekil satılabilirlik” ve “tesis ile birlikte satılabilirlik” durumuna göre yapılmıştır. Bu tip tesislerin, diğer tekil makinalara göre daha az alıcı topluluğuna hitap etmesi ve belirli bir lokasyonda bulunması nedeniyle alıcısı az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir. Bununla birlikte tesisteki makina ve ekipmanın düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin belirlenen değerinden daha düşük bir değer söz konusu olabilecektir. Ayrıca, çalışır durum değerini ortaya koyan bazı tesisat ve yardımcı donanımlarda, düzenli tasfiye şartlarında değer ihtiva etmeyebilir. Bu durumun göz önünde bulundurulması tavsiye edilmektedir. SvP_13_BOMNT_01 41 S vP 7. MAKİNA VE EKİPMAN DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 7.1. Değerleme Esasları ve Kullanılan Yöntemler: Bu çalışmada, makina ve teçhizat değerlemeleri tesisin faal durumu için yapılmıştır. Tesiste yer alan makina ve ekipman çalışır vaziyette görülmüş, makinalar, montaj maliyeti ve değeri destekleyen bir işletme gelirinin olacağı varsayılarak ve makinayı çalışır hale getirmek için yapılacak harcamalar da göz önüne alınarak “Devam eden kullanım için adil piyasa değeri” üzerinden değerlendirilmiştir. Makinaların satış kabiliyetleri kısmındaki açıklamalar satılabilirlik durumunu ifade etmekte olup, değerlendirme “tekil satılabilirlik” ve “tesis ile birlikte satılabilirlik” durumuna göre yapılmıştır. Bu tip tesislerin, diğer tekil makinalara göre daha az alıcı topluluğuna hitap etmesi ve belirli bir lokasyonda bulunması nedeniyle alıcısı az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir. Bununla birlikte tesisteki makina ve ekipmanın düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin belirlenen değerinden daha düşük bir değer söz konusu olabilecektir. Ayrıca, çalışır durum değerini ortaya koyan bazı tesisat ve yardımcı donanımlarda, düzenli tasfiye şartlarında değer ihtiva etmeyebilir. Bu durumun göz önünde bulundurulması tavsiye edilmektedir. Değerlemede; yapılan piyasa araştırmaları sonucunda elde edilen veriler, sektör özellikleri ve makinaların mevcut durumları dikkate alınmış, ayrıca maliyet yöntemiyle de karşılaştırmalar yapılmıştır. Şirketin 253 Hesap numarası ile kayıtlarında yer alan makina ve teçhizatlar, 254 hesap numarası ile kayıtlarında yer alan taşıtlar, 255 hesap numarasıyla kayıtlarında yer alan demirbaşlar değerlemenin yapıldığı gün tesiste mevcuttur. 7.2. Makina ve Ekipmanlarla İlgili Bilgiler, Teknik Özellikleri ve Rayiç Değerleri Makina ve Ekipmanlar İçin Ulaşılan Rayiç Değerler Tablosu 7.2.1. Ana Üretim Makinaları No 7.2.1.1 Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ SvP_13_BOMNT_01 SANTRAL EKİPMANLARI 2 ad. Dikey tip Türbin 3,4 MW Markası: WKV Pelton TP 83-810-5 İmal Yılı: 2010 2 ad. Jeneratör 3,372 MW İmal Yılı: 2011 Markası: WKV 2 ad. Güç Trafosu 4000 KVA İmal Yılı: 2011 Markası: CG Power Systems OG Panoları ve Kesiciler İç İhtiyaç Trafosu 100 KVA İmal Yılı: 2011 Dizel Jeneratör 110 KVA İmal Yılı: 2011 Markası: Promac GSW 110 Sisteme ait Kumanda Paneli ve Otomasyon Sistemi İmal Yılı: 2011 Sisteme ait Elektrik ve Mekanik ekipmanlar İmal Yılı: 2011 Regülatör ve Yükleme Havuzu Kapakları (Toplam 9 ad.) İmal Yılı: 2011 Cebri Boru 500 mt uzunluğunda 1,2 mt çapında İmal Yılı: 2011 42 S vP MAKİNA DURUMU FAYDALI ÖMÜR FİİLİ YAŞ FİZİKSEL YAŞ KALAN FAYDALI ÖMÜR SATIŞ KABİLİYETİ FATURA BİLGİSİ RAYİÇ DEĞER 7.2.2. Yardımcı Makinalar No Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ MAKİNA DURUMU FAYDALI ÖMÜR FİİLİ YAŞ 7.2.2.1 FİZİKSEL YAŞ KALAN FAYDALI ÖMÜR SATIŞ KABİLİYETİ FATURA BİLGİSİ RAYİÇ DEĞER No Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ MAKİNA DURUMU FAYDALI ÖMÜR FİİLİ YAŞ FİZİKSEL YAŞ 7.2.2.2 KALAN FAYDALI ÖMÜR SATIŞ KABİLİYETİ FATURA BİLGİSİ RAYİÇ DEĞER No Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ 7.2.2.3 İYİ 40 2 2 38 Tek veya tesis ile birlikte Var 11.000.000,-TL MAKİNA DURUMU FAYDALI ÖMÜR FİİLİ YAŞ FİZİKSEL YAŞ KALAN FAYDALI ÖMÜR SATIŞ KABİLİYETİ FATURA BİLGİSİ SvP_13_BOMNT_01 SANTRAL BİNASI KÖPRÜ VİNCİ 20 ve 5 ton çift kancalı İmal Yılı: 2011 Markası: Taşçı İYİ 20 2 2 18 Tek veya tesis ile birlikte Var 80.000,-TL İÇ İHTİYAÇ DAĞITIM PANOLARI İç İhtiyaç dağıtım panoları İmal Yılı: 2011 İYİ 20 2 2 18 Tesis ile birlikte Var 25.000,- TL REGÜLATÖR BÖLGESİ EKİPMANLARI 28 KVA Jeneratör İmal Yılı: 2010 Markası: AKSA Direk tipi trafo 25 KV İmal Yılı: 2010 Paratoner İmal Yılı: 2010 İYİ 20 3 3 17 Tek veya tesis ile birlikte Var 43 S vP RAYİÇ DEĞER 7.2.3. 25.000,- TL Tesisatlar No Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ MAKİNA DURUMU FAYDALI ÖMÜR 7.2.3.1 FİİLİ YAŞ FİZİKSEL YAŞ KALAN FAYDALI ÖMÜR SATIŞ KABİLİYETİ FATURA BİLGİSİ RAYİÇ DEĞER No Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ MAKİNA DURUMU FAYDALI ÖMÜR FİİLİ YAŞ 7.2.3.2 FİZİKSEL YAŞ KALAN FAYDALI ÖMÜR SATIŞ KABİLİYETİ FATURA BİLGİSİ RAYİÇ DEĞER No Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ 7.2.3.4 MAKİNA DURUMU FAYDALI ÖMÜR FİİLİ YAŞ FİZİKSEL YAŞ KALAN FAYDALI ÖMÜR SATIŞ KABİLİYETİ FATURA BİLGİSİ RAYİÇ DEĞER SvP_13_BOMNT_01 BASINÇLI HAVA SİSTEMİ Hava Kompresörü Markası: Aydın Trafo İmal Yılı: 2010 İYİ 10 3 3 7 Tek veya tesis ile birlikte Var 3.000,-TL İÇ ENERJİ NAKİL HATTI 4 Km Enerji Nakil Hattı İmal Yılı: 2011 İYİ 30 2 2 28 Tek veya tesis ile birlikte Var 220.000,-TL YANGIN SÖNDÜRME TESİSİ Yangın Alarm Cihazı, Yangın Söndürme Cihaz ve Ekipmanları, Yangın Tesisatı ve Pompaları İmal Yılı: 2011 İYİ 10 2 2 8 Tek veya tesis ile birlikte Var 10.000,-TL 44 S vP 7.2.4. Demirbaşlar No Adı TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ MAKİNA DURUMU İYİ FAYDALI ÖMÜR 10 7.2. FİİLİ YAŞ 4 FİZİKSEL YAŞ 7.2.5. DEMİRBAŞLAR Kamera Güvenlik Sistemi Telefon Santralı UPS Cihazı Server Internet Sistemi Radyolink Sistemi Split Klimalar Büro Cihazları (bilgisayar, yazıcı, tarayıcı, fotokopi vs) Büro Demirbaşları Mutfak Ekipmanları İmal Yılı: 2010-2011 3 3 KALAN FAYDALI ÖMÜR 7 SATIŞ KABİLİYETİ Tek veya tesis ile birlikte FATURA BİLGİSİ Var RAYİÇ DEĞER 47.000,- TL Taşıtlar No Adı TAŞITLAR Çift Kabin 4x Kamyonet TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE İŞLEVİ Markası: Mitshubishi L200 Invite İmal Yılı: 2012 MAKİNA DURUMU İYİ FAYDALI ÖMÜR 10 1 7.2.5.1 FİİLİ YAŞ FİZİKSEL YAŞ 1 KALAN FAYDALI ÖMÜR 9 SATIŞ KABİLİYETİ Tek veya tesis ile birlikte FATURA BİLGİSİ Var RAYİÇ DEĞER 50.000,- TL Yapılan çalışmalar sonucunda, değerleme konusu tesiste konumlu ve yukarıda detayları verilen, makina ve teçhizatın toplam adil (rayiç) piyasa değeri 11.460.000,-TL (Onbirmilyondört yüzaltmışbin) Türk Lirası olarak hesaplanmıştır. SvP_13_BOMNT_01 45 S vP 8. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ÇALIŞMALARI 8.1. Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yaklaşımı Değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi için yapılan araştırmalarda, HES projelerinin gerek lisans gerekse aktif proje olarak satışlarının yapıldığı, bu yönde bir piyasasının oluştuğu, yukarıda verilen emsaller ile tespit edilmiştir. Piyasada yapılan araştırmalarda, HES proje satışlarında, piyasa fiyatları üzerinde etkili olan aşağıdaki unsurlar tespit edilerek, emsaller bu unsurlar doğrultusunda karşılaştırılmaya çalışılmıştır. HES projelerinin piyasa değerlerinde etkili olan unsurlar: HES Proje lokasyonu Su Debisi Kurulu Güç Yıllık Üretim Miktarı Enerji tüketiminin yüksek olduğu bölgelere yakınlık Yukarıdaki unsurlara bağlı olarak, aşağıdaki değişkenler ortaya çıkmakta ve bunlar doğrultusunda piyasa satış fiyatları oluşmaktadır. MW4 başına piyasa satış fiyatı MW başına üretilen kWh5 miktarı Üretilen kWh başına piyasa satış fiyatı vb. Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin değer tespitinde Türkiye genelinde konumlanmış ve yakın zamanda satışı gerçekleşmiş HES’leri aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Özelleştirme İdaresi Tarafından İhale İle Satılan HES İznik - Dereköy Hidroelektrik Santrali İnegöl- Cerrah Hidroelektrik Santrali Emsal 1 M.KemalpaşaSuuçtu Hidroelektrik Santrali TOPLAM Kovada I Hidroelektrik Santrali Emsal 2 Kovada II Hidroelektrik Santrali İli Bursa Bursa Bursa Emsal 3 Isparta Isparta Antalya TOPLAM Bünyan Hidroelektrik Santrali Kayseri Çamardı Hidroelektrik Santrali Niğde Emsal 4 Pınarbaşı Hidroelektrik Santrali Sızır Hidroelektrik Santrali 4 Mayıs 2010 tarihinde yapılan Grup 1 için en yüksek teklif 6.600.000,-ABD$ olarak KENT Solar Elektrik Üretim San. ve Tic. Ltd.Şti. tarafından verilmiş olup, 25.01.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. Kurulu Güç, MW Fiyat, ABD$ MW başına Fiyat, ABD$ 6.600.000 6.707.317 0,24 0,272 0,472 0,984 TOPLAM Turunçova-Finike Hidroelektrik Santrali Açıklama Kayseri Kayseri 12 Mayıs 2010 tarihinde yapılan Grup 4 için en yüksek teklif 56.080.000,ABD $ olarak Aksu Enerji ve Ticaret A.Ş. Tarafından verilmiş olup, 07.12.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. 12 Mayıs 2010 tarihinde yapılan Grup 5 için en yüksek teklif 2.760.000,-ABD $ olarak Fides Reklam Enerji Hizmet Lojistik Turizm San. Tic. A.Ş. Tarafından verilmiş olup, 08.03.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. 8,25 51,2 56.080.000 943.314 59,45 0,552 2.760.000 5.000.000 0,552 1,36 13 Mayıs 2010 tarihinde yapılan 10. grup için en yüksek teklif 69.700.000,ABD$ olarak Kayseri ve Civar Elektrik T.A.Ş. tarafından verilmiş olup, 17.01.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. TOPLAM 0,0688 0,0992 69.700.000 8.389.504 6,78 8,308 4 Generatörlerin üretim kapasitesi MW olarak ifade edilir. Megawatt, bir milyon wattır. Kilowattsaat=Kwh (1000 watt) (Bir elektrik enerjisinin saatte harcadığı güçtür.) SvP_13_BOMNT_01 5 46 S vP Değirmendere Hidroelektrik Santrali Osmaniye Karaçay Hidroelektrik Osmaniye Emsal 5 Santrali Kuzuculu Hatay Hidroelektrik Santrali TOPLAM Besni Hidroelektrik Santrali Adıyaman SB Derme Hidroelektrik Santrali Malatya Emsal 6 Erkenek Hidroelektrik Santrali Malatya Kernek Hidroelektrik Santrali Malatya TOPLAM Çağ ÇağHidroelektrik Santrali Otludere Emsal 7 Hidroelektrik Santrali Uluca Hidroelektrik Santrali TOPLAM 3 Haziran 2010 tarihinde yapılan Grup 11 için en yüksek teklif 7.020.000,ABD$ olarak Ka-Fnih Enerji Üretim San. ve Tic. Ltd.Şti. tarafından verilmiş olup, 02.03.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. 0,5 0,4 7.020.000 5.989.761 0,272 1,172 0,272 21 Mayıs 2010 tarihinde yapılan 13. grup için en yüksek teklif 13.800.000,ABD$ olarak Kayseri ve Civar Elektrik T.A.Ş. tarafından verilmiş olup, 05.04.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. 4,5 0,32 13.800.000 2.329.507 0,832 5,924 Mardin Hakkari Şırnak 18 Mayıs 2010 tarihinde yapılan Grup 16 için en yüksek teklif 40.800.000,ABD$ olarak Nas Enerji A.Ş. tarafından verilmiş olup, 02.03.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. 14,4 1,28 40.800.000 2.500.000 0,64 16,32 Adilcevaz Hidroelektrik Santrali Bitlis Ahlat Hidroelektrik Santrali Bitlis Emsal 8 Malazgirt Hidroelektrik Santrali Muş Varto-Sönmez Hidroelektrik Santrali Muş TOPLAM Ortalama MW Başına Fiyat, ABD$ 0,394 12 Mayıs 2010 tarihinde yapılan 17. grup için en yüksek teklif 6.350.000,ABD$ olarak Er-Bu İnşaat ve Tic. Koll. Şti. Ercan TUNÇ, Burhan ÇETİN tarafından verilmiş olup, Mostar Enerji Elektrik Üretim Lti. Şti.’ne 28.02.2011 tarihinde devir tamamlanmıştır. 0,201 1,216 6.350.000 3.019.496 0,292 2,103 4.359.862 Yukarıdaki tabloda İşletme Hakkı Devredilerek Özelleştirilen bazı Hidroelektrik Santralleri incelenmiştir. Emsalller, görüşler ve piyasa araştırmaları sonucu tespit edilen ortalama değerlere göre MW başına piyasa satış fiyatılarının 943.000,-ABD$ ile 8.300.000,-ABD$ aralığında olduğu, Tabloda yer alan HES’lerin 2010 yılında ihaleye çıkarılıp 2011 yılında devir işlemlerinin gerçekleştiği, Özelleştirme İdaresi tarafından 2012 – 2013 yıllarında yeni HES satışı gerçekleştirilmediği, Emsal Ortalamasının (Fiyat /MW) 4.359.862,-ABD$ olduğu, Tespitleri yapılmıştır. Yapılan tespitler, emsal fiyatlara esas alınabilecek “MW başına devir bedelleri” yaklaşımının, tesisin ve gayrimenkulün özel durumunu ve farklılıklarını içermediği, emsal aralığının geniş olması, gerekleşen emsal bedellerin gayrimenkul değerinden ziyade, makine teçhizat, arazi kullanım hakları, üretim lisansları gibi tüm işletme değerini içermesi sebepleriyle değer tespit çalışmalarına esas alınmak amacından ziyade, değerleme çalışmasının amacı dikkate alınarak, maliyet yaklaşımıyla bulunan değerin piyasa koşullarına göre aykırılık edip etmediği” hususunun test edilmesi amacıyla gerçekleştirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Yapılan bu tespitler doğrultusunda Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin bir bütün olarak satış ve/veya devrine esas alınabilecek MW başına satış bedeli için, bölgenin jeolojik ve topoğrafik yapısı ile lokasyonu da dikkate alınarak emsallerin ortalaması olan 4.359.862,ABD$ olarak alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. SvP_13_BOMNT_01 47 S vP EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI Kurulu Güç, MW MW Başına Satış Bedeli, ABD$ HES Toplam Bedeli, ABD$ HES Toplam Bedeli, TL 6,74 4.359.862 29.385.472 58.268.453 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin bir bütün olarak toplam adil piyasa değeri 58.268.453,TL (değerleme tarihi itibari ile 29.385.472,-ABD$) olarak hesaplanmıştır. Bu değer, Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin arsa kullanım hakkı, yapı, makine teçhizat değeri, üretim lisansı hakkı ve işletme değerini de içermekte olup, gayrimenkul değerleme çalışmalarında bulunan değerlerin piyasa koşullarından aykırılık teşkil edip etmediğinin test edilmesi amacıyla hesaplanmıştır. 8.2. Maliyet Yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı esasları çerçevesinde, Rapor’un 5.1.3 bölümünde tapu bilgileri verilen parseller üzerinde yer alan yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, bu gün itibariyle benzer nitelikte bir yapı gerçekleştirmenin maliyeti belirlenmeye çalışılmış, bu amaçla tesisin mevcut kullanım amacına uygun olarak yeniden geliştirilmesi halinde katlanılacak maliyetleri ifade edecek olan mevcut yapı değeri tespit edilmeye çalışılmıştır. 8.2.1. Gayrimenkullerin Yapı Değerinin Hesaplanması Maliyet Yaklaşımı esasları çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde yer alan yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, mevcut yapı değeri tespit edilmeye çalışılmıştır. Değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi özel kullanım amaçlı bir yapı olup, inşasında Orman Ve Su İşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü, Barajlar Ve HES Dairesi Başkanlığı’nın yayınlamış olduğu 2013 yılı birim fiyat cetvelindeki (01.01.2002’den önce ihaleye çıkan yerler) maliyetler ve Orman Ve Su İşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü, Proje Ve İnşaat Dairesi Başkanlığı’nın yayınlamış olduğu 2013 yılı birim fiyat cetvelindeki (01.01.2002’den önce ihaleye çıkan yerler) maliyetler, Esas alınmıştır. Gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa (geliştirme)değerine ulaşılırken, yapının yapım yılı ve fiziksel/ fonksiyonel yıpranmaya tabi olduğu dikkate alınmış ve fiili değerleme tarihi itibari ile 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı Resmi Gazete yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”e göre, belirlenen yıpranma bedeli düşülerek gayrimenkulün bugünkü yapı değeri hesaplanmıştır. Müşteri Şirketten temin edilen ve yerinde yapılan incelemelerde varlıkları tespit edilen maliyet kalemleri, yukarıda belirtilen 2013 yılı birim fiyatlarına göre güncellenerek gayrimenkullerin yapı değeri hesaplanmış ve aşağıdaki tabloda sunulmuştur. ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES İLETİM TÜNELİ MALİYETİ (TÜNEL GİRİŞ 639,-M ) 2013 Yılı Sıra Poz No Poz Açıklaması Birim Miktar Birim Maliyeti, TL No Fiyatı, TL A- Kazı İşleri Her cins zeminde kazı kesiti 6,00 1 32,001 m2 den büyük olan tünel kazısı m3 13.860,97 125,70 1.742.323,9 (ahşap, geçici iksali) B) Beton İşleri Barajlarda her türlü inşaat 2 B-16.501/A aksamının bünyesine giren ton 1.894,54 140,41 266.012,36 çimentonun bedeli SvP_13_BOMNT_01 48 S vP Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve gravye kullanılarak 3 B-16.531 m3 77,15 betoniyerle karıştırılan ve vibratörle dövülen tünel betonu Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve gravye kullanılarak 4 B-16.532 betoniyerle karıştırılan ve m3 2.510,00 vibratörle dövülen tünel betonarme betonu Yer altında püskürtme betonu 5 B-16.581/1 ton 1.851,56 (shotcrete) yapılması Açıkta betonu (shotcrete) 6 B-16.582/1 ton 421,39 yapılması C-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri PVC su ve enjeksiyon tutucularının temini ve yeraltında 7 B-18.501 m 4.860,00 veya üstündeki yapılarda yerine konulması D-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri Tünelde her cins düz yüzeyli 8 B-21.D/1 beton ve betonarme betonu kalıbı m2 240,00 yapılması (F1 cinsi) Tünelde her cins düz yüzeyli 9 B-21.D/1 beton ve betonarme betonu kalıbı m2 2.740,00 yapılması (F2 cinsi) Tünelde her cins eğri yüzeyli 10 B-21.D/2 beton ve betonarme betonu kalıbı m2 2.114,00 yapılması (F2 cinsi) E- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri Tünelde betonarme demiri (yerli 11 B-23.002/1 ton 91,65 malı 14 fi ve daha büyük çaplı) Tünellerde daimi çelik iksa 12 B-32.D/1 kg 84.193,93 yapılması Yeraltında 0,00 ila 5,00 m 13 B-32.D/4 uzunlukta kaya bulonu tesis kg 32.992,25 edilmesi 14 B-D.430 Tel kafes yapılması kg 36.245,25 F-Taşımalar 15 B-07.D/3 Kazı nakli, 750 mt m3 13.860,97 3 16 07.006/15 Beton nakli, 3 km m 2.587,15 17 07.006/28 Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5 km m3 2.335,88 18 07.006/35A Çimento nakli, 145 km ton 1.894,54 19 07.006/49A İnşaat demiri nakli, 325 km ton 212,09 GENEL TOPLAM 150,69 11.625,73 155,99 391.534,90 173,98 322.134,41 103,18 43.479,02 12,95 62.937,00 32,65 7.836,00 40,81 111.819,40 85,29 180.303,06 2.068,10 189.541,37 1,48 124.607,02 5,54 182.777,07 3,38 122.508,95 2,51 3,99 5,28 28,13 64,50 34.732,82 10.322,73 12.328,77 53.283,94 13.678,83 3.883.787,3 ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES İLETİM TÜNELİ MALİYETİ (TÜNEL ÇIKIŞ 743,-M) 2013 Yılı Sıra Poz No Poz Açıklaması Birim Miktar Birim Maliyeti, TL No Fiyatı, TL A- Kazı İşleri Her cins zeminde kazı kesiti 6,00 1 32,001 m2 den büyük olan tünel kazısı m3 18.782,13 125,70 2.360.913,74 (ahşap, geçici iksali) B) Beton İşleri Barajlarda her türlü inşaat 2 B-16.501/A aksamının bünyesine giren ton 2.267,43 140,41 318.369,85 çimentonun bedeli SvP_13_BOMNT_01 49 S vP Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve gravye kullanılarak 3 B-16.531 m3 103,95 betoniyerle karıştırılan ve vibratörle dövülen tünel betonu Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve gravye kullanılarak 4 B-16.532 betoniyerle karıştırılan ve m3 2.950,00 vibratörle dövülen tünel betonarme betonu Yer altında püskürtme betonu 5 B-16.581/1 ton 2.949,84 (shotcrete) yapılması Açıkta betonu (shotcrete) 6 B-16.582/1 ton 531,00 yapılması C-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri PVC su ve enjeksiyon tutucularının temini ve yeraltında veya 7 B-18.501 m 5.650,00 üstündeki yapılarda yerine konulaması D-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri Tünelde her cins düz yüzeyli 8 B-21.D/1 beton ve betonarme betonu kalıbı m2 385,00 yapılması (F1 cinsi) Tünelde her cins düz yüzeyli 9 B-21.D/1 beton ve betonarme betonu kalıbı m2 3.180,00 yapılması (F2 cinsi) Tünelde her cins eğri yüzeyli 10 B-21.D/2 beton ve betonarme betonu kalıbı m2 2.088,00 yapılması (F2 cinsi) E- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri Tünelde betonarme demiri (yerli 11 B-23.002/1 ton 133,21 malı 14 fi ve daha büyük çaplı) Tünellerde daimi çelik iksa 12 B-32.D/1 kg 126.487,00 yapılması Yeraltında 0,00 ila 5,00 m 13 B-32.D/4 uzunlukta kaya bulonu tesis kg 74.281,00 edilmesi 14 B-D.430 Tel kafes yapılması kg 62.996,00 F-Taşımalar 15 B-07.D/3 Kazı nakli, 750 mt m3 18.782,13 3 16 07.006/15 Beton nakli, 3 km m 3.053,95 17 07.006/28 Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5 km m3 2.189,52 18 07.006/35A Çimento nakli, 145 km ton 2.267,43 19 07.006/49A İnşaat demiri nakli, 325 km ton 322,66 GENEL TOPLAM 150,69 15.664,23 155,99 460.170,50 173,98 13.213,16 103,18 54.788,58 12,95 73.167,50 32,65 12.570,25 40,81 129.775,80 85,29 178.085,52 2.068,10 275.491,60 1,48 187.200,76 5,54 411.516,74 3,38 212.926,48 2,51 3,99 5,28 28,13 64,50 47.064,26 12.185,26 11.556,29 63.771,47 20.810,47 5.359.242 ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES YÜKLEME VE DEPOLAMA HAVUZU MALİYETİ 2013 yılı Sıra Poz No Poz Açıklaması Birim Miktarı Birim Maliyeti, TL No Fiyatı, TL A- Kazı İşleri Barajlarda kaya ve batak zeminler 1 B-15.301 hariç her cins ve klasta zeminlerin m3 58.000,0 2,95 171.100,00 kazılması ve depoya konulması 2 B-15.306 Barajlarda yumuşak kaya zeminlerin m3 30.000,0 8,71 261.300,00 SvP_13_BOMNT_01 50 S vP 3 B-15.310 kazılması, dolgu ve/veya depoya konulması Barajlarda kaya kazılması, dolgu ve/veya depoya konulması m3 8.000,0 13,65 109.200,00 ton 935,5 140,41 131.353,56 m3 3.647,8 131,39 479.277,87 B) Beton İşleri 4 B-16.501/A 5 B-16.503 Barajlarda her türlü inşaat aksamının bünyesine giren çimentonun bedeli Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve gravye kullanılarak ve vibratörle dövülen betonarme beton C-Kargir İşleri Duvar arka ve üstlerinin ocak moloz m3 115,0 53,08 6.104,20 taşıyla istiflenerek doldurulması D-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri Beton borularda drenaj yapılması ( 20 7 B-18.452 m 50,0 15,36 768,00 cm çapında) PVC su ve enjeksiyon tutucularının 8 B-18.501 temini ve yeraltında veya üstündeki m 2.855,7 12,95 36.981,06 yapılarda yerine konulaması E-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri F1 cinsi beton veya betonarme betonu 9 B-21.015/1 m2 3.629,8 23,81 86.426,25 yüzeyi veren düz kalıp F3 cinsi beton veya betonarme betonu 10 B-21.015/2 m2 1.090,8 44,21 48.222,50 yüzeyi veren düz kalıp F1 cinsi beton veya betonarme yüzeyi 11 B-21.024/1 m2 640,7 53,31 34.155,72 veren eğri kalıp F4 cinsi beton veya betonarme yüzeyi 12 B-21.024/3 m2 154,0 106,61 16.417,94 veren eğri kalıp F- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri Barajlarda betonarme demiri (yerli 13 B-23.002 ton 210,5 2.013,75 423.936,66 malı 14 fi ve daha büyük çaplı) 14 B-23.176 Basit demir işleri kg 2.098,0 6,29 13.196,42 15 B-23.255 Giriş Izgarası, her türlü demir kapaklar kg 1.100,0 16,28 17.908,00 Kapak kaldırma tertibatı ve kumanda 16 B-23.302 teçhizatının yapılması ve yerine kg 376,0 25,49 9.584,24 konulması G-Taşımalar 17 B-07.D/3 Kazı nakli, 400 mt m3 48.654,0 2,51 121.917,19 18 07.006/15 Beton nakli, 3 km m3 3.647,8 3,99 14.554,52 19 07.006/28 Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5 km m3 1.950,0 5,28 10.292,10 20 07.006/35A Çimento nakli, 145 km ton 935,5 28,13 26.310,94 21 07.006/49A İnşaat demiri nakli, 325 km ton 210,5 64,50 13.577,76 TOPLAM 2.032.584,93 6 B-17.085 ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES CEBRİ BORU İNŞAAT MALİYETİ 2013 yılı Sıra Poz No Poz Açıklaması Birim Miktarı Birim Maliyet, TL No Fiyatı, TL A- KAZI İŞLERİ Makine ile her cins küskülük 15.006/1 zeminin kazılması depo veya m2 575,50 2,81 1.617,16 1 dolguya konulması Makine ile patlayıcı madde kullanılmadan yumuşak kaya batak 2 15.010/2 m3 32.015,53 5,37 171.923,40 ve balçık zeminin kazılması depo veya dolguya konulması SvP_13_BOMNT_01 51 S vP B-İMALAT İŞLERİ 3 B-16.503 4 B-16.507 5 B-16.501/B 6 B-21.015/1 7 23.001/2-A 8 23.002/A 9 B-23.D/4-A 10 25,02 Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve gravye kullanılarak betoniyerle karıştırılan ve vibratörle dövülen betonarme betonu Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve gravye kullanılarak betoniyerle karıştırılan ve vibratörle dövülen beton Barjlarda her türlü inşaat aksamının bünyesine giren çimentonun bedeli (B-Portland çimentosu; PÇ 42,5) F1 cinsi beton ve betonarme betonu yüzeyi veren düz kalıp ǿ8-12 mm Beton çelik çubuğunun (nervürlü) bükülmesi, yerine konması ǿ14-28 mm Beton çelik çubuğunun (nervürlü) bükülmesi, yerine konması Açıktaki cebri borular ve çelik mesnetleri Demir imalatın iki kat sülyen ve iki kat yağlı boya ile boyanması m3 131,39 171.923,40 m3 3.336,50 142,99 171.923,40 ton 422,00 183,51 171.923,40 m2 1.181,34 ton 22,99 819,99 18.848,29 ton 34,48 570,93 19.685,67 kg 23,81 11,39 m2 4.330,00 20,59 28.127,71 0,00 89.154,70 C-TAŞIMALAR 11 07.006/14 Kazı nakli, 400 mt ton 32.591,03 2,17 70.722,54 12 07.006/15 Beton nakli, 3 km ton 3.336,50 3,99 13.312,64 13 07.006/28 Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5 km ton 96,00 5,28 506,69 14 07.006/35A Çimento nakli, 145 km ton 422,00 42,19 17.805,02 15 07.006/49A İnşaat demiri nakli, 325 km ton 57,47 91,42 5.253,31 ton 372,00 91,42 34.006,75 16 07.006/48 Cebri boru ve aksamı nakli,325 km GENEL TOPLAM 986.734,05 ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES SANTRAL BİNASI MALİYETİ 2013 yılı Poz Açıklaması Birim Miktar H.Miktarı Birim Fiyatı, TL Kaya ve batak zemin hariç her cins ve klasta m3 2.000,0 4.000,00 2,95 zemin kazılması ve depolanması Kaya kazılması m3 3.500,0 9.500,00 13,65 Temel kazısına su 3 m 1.200,0 1.180,00 0,72 boşaltma zammı Santral binasında m3 3.500,0 2.759,91 136,73 betonarme Sıra No Poz No 1 B-15.301 2 B-15.310 3 B-14.D/1 4 B-16.505 5 B16.501/A Çimento temini ton 1.050,0 1.670,00 140,41 234.484,70 6 B-23.015 Barajlarda 14 fi ve büyük çaplı betonarme demiri ton 175,0 282,00 2.013,75 567.877,50 SvP_13_BOMNT_01 Maliyet, TL 11.800,00 129.675,00 849,60 377.362,49 52 S vP PVC su ve enjeksiyon tutucuları temini ve 7 B-18.501 yeraltında veya yerüstündeki yapılarda yerine konulması Her cins düz yüzeyli 8 B-21.015 beton ve betonarme betonu kalıbı yapılması Her cins eğri yüzeyli 9 B-21.024 beton veya betonarme kalıbı yapılması Çatı yalıtımı, sıva, boya, 10 YBF havalandırma, yalıtım, drenaj, aydınlatma işleri Çimento Nakli (Adıyaman 11 07.D/1 120 km) Demir Nakli (İskenderun 12 07.D/2 325 km) Beton için kum ve çakıl 13 07.006/12 nakli (0.5 km) Kazı malzemesi nakli (1 14 07.006/12 km) Kazı malzemesi nakli (1 15 07.006/12 km) GENEL TOPLAM kg m2 m2 500,0 670,00 12,95 8.676,50 2.850,0 2.985,00 34,01 101.519,85 285,0 278,00 71,08 19.760,24 1,00 232.000,00 232.000,00 1,0 Ftr. ton 1.050,0 1.670,00 38,88 64.929,60 175,0 282,00 75,00 21.150,00 m3 7.560,0 274,00 1,09 298,66 m3 2.240,0 4.000,00 1,58 6.336,00 m3 4.160,0 9.500,00 1,58 15.048,00 ton 1.791.768,14 ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES REGÜLATÖR (DOLUSAVAK YAPISI, ÇAKIL GEÇİDİ, BALIK GEÇİDİ, SUALMA YAPISI, ÇÖKELTİM HAVUZU) MALİYETİ 2013 yılı Sıra Poz No Poz Açıklaması Birim Miktar Miktarı Birim Maliyet, TL No Fiyatı, TL A- Kazı İşleri Barajlarda kaya ve batak zeminler hariç her cins ve 1 B-15.301 klasta zeminlerin m3 700 8.000,00 2,95 23.600,00 kazılması ve depoya konulması Barajlarda kaya kazılması, 2 B-15.310 dolgu ve/veya depoya m3 900 22.000,00 13,65 300.300,00 konulması B) Beton İşleri Barajlarda her türlü inşaat aksamının 3 B-16.501/A ton 1140 2.561,00 140,41 359.590,01 bünyesine giren çimentonun bedeli Barajlarda idarece istenilen dozda kum ve 4 B-16.503 gravye kullanılarak ve m3 3200 4.404,70 131,39 578.733,53 vibratörle dövülen betonarme beton C-Kargir İşleri Kazıdan, tünelden veya yıkılmalardan çıkan veya 5 B-17.131/3 idarece verilen taşlarla m2 150 2.098,00 46,91 98.417,18 250-300 dozlu 30 cm kalınlıkta harçlı pere D-Beton Boru ve Su Tutucu İşleri 6 B-18.452 Beton borularda drenaj m 150 59,88 15,36 919,76 SvP_13_BOMNT_01 53 S vP yapılması (20 cm çapında) 7 B-18.501 PVC su ve enjeksiyon tutucularının temini ve yeraltında veya üstündeki yapılarda yerine konulması m 2200 651,02 E-Kalıp İskele ve Ahşap İnşaat İşleri Her cins düz yüzeyli beton ve betonarme 8 B-21.015 m2 850 125,00 betonu kalıbı yapılması (F2 cinsi) F1 cinsi beton veya 9 B-21.015/1 betonarme betonu yüzeyi m2 1250 1.923,00 veren düz kalıp F4 cinsi beton veya beton 10 B-21.024/3 arme yüzeyi veren eğri m2 325 493,18 kalıp F- Betonarme Demiri, Profili, Karkas ve Diğer Demir İnşaat İşleri Barajlarda betonarme 11 B-23.002 demiri (yerli malı 14 fi ve ton 105 130,29 daha büyük çaplı) G-Taşımalar 12 B-07.D/3 Kazı nakli, 400 mt m3 2500 16.000,00 13 07.006/15 Beton nakli, 3 km m3 3200 4.404,70 Kum, çakıl, mıcır nakli,1.5 14 07.006/28 m3 2000 1.500,00 km 15 07.006/35A Çimento nakli, 145 km ton 1140 2.561,00 İnşaat demiri nakli, 325 16 07.006/49A ton 4,6 130,29 km TOPLAM 12,95 8.430,71 34,01 4.251,25 23,81 45.786,63 106,61 52.577,92 2.013,75 262.371,49 2,51 3,99 40.092,80 17.574,75 5,28 7.917,00 28,13 72.028,13 64,50 8.403,18 1.880.994,34 ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES MEMBA VE MANSAP BATARDOLARI ILE DERİVASYON KANALI MALİYETİ 2013 yılı Sıra Maliyet, Poz No Poz Açıklaması Birim Miktarı Birim No TL Fiyatı, TL A- Kazı İşleri Paçal1 Kazı yapılması Sıyırma m3 3.700,00 13,65 50.505,00 Her nev'i kayalık zeminde su 2 15.024/2 içinde yapılan makinalı kazılarda m3 1.800,00 1,24 2.232,00 su müşkülat zammı Barajlarda keçiayağı silindirle 3 B-15.054 seddde, dolgu veya baraj sa 11,00 137,90 1.516,90 dolgusunun sıkıştırılması Barajlarda sedde, dolgu veya 4 B-15.321 baraj dolgusunun sulanması m3 400,00 4,91 1.964,00 (keçiayağı ile sıkıştırılan dolgular) 5 B-15.D/1 Batardolar için kil m3 400,00 7,83 3.132,00 Barajlarda ocaktan veya ariyetten 6 B-15.348 gelen kaya ile riprap yapılması m3 500,00 21,35 10.675,00 Kazı taşı ile istifsiz taş dolgu 7 17.082/1 yapılması m3 500,00 38,90 19.450,00 B-Taşımalar 9 07.006/10 Kazı nakli, 150 m ton 1.000,00 0,97 970,00 10 07.006/14 Kil nakli, 150 m ton 400,00 2,17 868,00 11 07.006/17 Taş nakli, 150 m ton 400,00 3,44 1.376,00 TOPLAM 92.688,90 SvP_13_BOMNT_01 54 S vP REGÜLATÖR ULAŞIM YOLU MALİYETİ Sıra No Poz No Poz Açıklaması Birim Miktar 2013 yılı Birim Fiyatı, TL Maliyet, TL A- Kazı İşleri Barajlarda (kaya ve batak zeminler hariç) her cins ve klasta zeminlerin m3 kazılması ve yolda dolguya konulması Barajlarda yumuşak kaya zeminlerin 2 B-15-306 kazılması dolgu ve/veya depoya m3 konulması Barajlarda kaya kazılması, dolgu 3 B-15.310 m3 ve/veya depoya konulması Yollarda Makine İle Her Cins Kayalık K.M.F.A 4 15.045/2 Zeminde Reglaj (KM) Kırılmamış ve Elenmemiş Çakıllı 5 15.D/2-II Malzeme İle Stabilize Yol Temel ve m2 Taban Kaplaması TOPLAM 1 B-15-304 İNŞAAT İŞLERİ Geçici Sondaj Ve İlk Şantiye Ulaşım Yolları Maliyeti Sondaj İşlemi ve Sondaj Etüdü Maliyeti Etüd, Plan ve Proje Maliyetleri Fore Kazık İmalat Maliyeti TOPLAM 18.000 2,78 50.040,00 8.000 8,71 69.680,00 19.000 13,65 259.350,00 3.989,55 797,91 2,29 2.977,00 0,20 1.300 382.844,91 2013 Yılı Birim Fiyatı, TL 825.657,51 695.154,22 823.869,37 640.085,94 2.984.767,04 2013 Yılı Birim Fiyatı, TL 750.727,76 2.788.703,01 3.539.430,77 Diğer Giderler Arsa Yatırımları Yatırım Genel Giderleri TOPLAM ÖZET TABLO ŞİFRİN REGÜLATÖRÜ VE HES MALİYETİ Tünel Giriş Maliyeti Tünel Çıkış Maliyeti Yükleme ve Depolama Havuzu Maliyeti Cebri Boru Maliyeti Santral Binası Maliyeti Regülatör Maliyeti Memba Ve Mansap Batardoları İle Derivasyon Kanalı Maliyeti Regülatör Ulaşım Yolu Maliyeti Fore Kazık İmalat Maliyeti Geçici Sondaj Ve İlk Şantiye Ulaşım Yolları Maliyeti Sondaj İşlemi ve Sondaj Etüdü Maliyeti Etüd, Plan ve Proje Maliyetleri Yıpranma Oranı, % Yıpranma Bedeli İnşaat İşleri Bugünkü Toplam Maliyeti Arsa Yatırımları Yatırım Genel Giderleri GENEL TOPLAM MALİYET SvP_13_BOMNT_01 3.883.787 TL 5.359.242 TL 2.032.585 TL 986.734 TL 1.791.768 TL 1.880.994 TL 92.689 TL 382.845 TL 640.086 TL 825.658 TL 695.154 TL 823.869 TL 0,03 581.862 TL 18.813.550 TL 750.728 TL 2.788.703 TL 22.352.980 TL 55 S vP Detayları yukarıda tabloda verildiği üzere, Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin gayrimenkul değerinin belirlenmesine esas bugünkü yapı değeri 22.352.980,-TL olarak hesaplanmıştır. 8.3. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri 8.3.1. En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi Değerleme konusu Adıyaman Orman İşletme Müdürlüğü Çelikhan Orman İşletme Şefliği’nden 49 yıllığına kiralanmış olan Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki 102 ada, 77 parsel, 115 ada, 2, 5, 31, 32, 33, 34, 35 parseller ve 130 ada, 47 numaralı parsellerin yasal olarak başka kullanım amacına hizmet edemeyeceği anlaşıldığından, “En Etkin ve Verimli Kullanımı” sağladığı düşünülmektedir. 8.3.2. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi, Değer tespitinde, değerleme konusu taşınmazlarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır. 8.3.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, Maliye Hazinesi adına kayıtlı olan; Değerleme konusu 102 ada, 77 numaralı parsel üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda sunulmuştur. İrtifak Hanesi: İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar: Santral yeri yapılmak üzere bedelsiz olarak 49 yıllığına 324 syılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm Ve Tic. A.Ş.lehine irtifak hakkı tesisi) (Başlama Tarihi: 19.04.2012, Bitiş Tarihi: 07.04.2061 – Süre:49 Yıl) (07.05.2012/244 Yev.) Değerleme konusu 115 ada, 2 numaralı parsel üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda sunulmuştur. İrtifak Hanesi: İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar: Santral yeri yapılmak üzere bedelsiz olarak 49 yıllığına 324 syılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm Ve Tic. A.Ş.lehine irtifak hakkı tesisi) (Başlama Tarihi: 19.04.2012, Bitiş Tarihi: 07.04.2061 – Süre:49 Yıl) (07.05.2012/243 Yev.) Değerleme konusu 115 ada, 5, 33, 34 numaralı parseller ve 130 ada, 47 numaralı parsel üzerinde herhangi bir takyidata rastlanmamıştır. Değerleme konusu 115 ada, 31 numaralı parsel üzerinde yer alan takyidatlar aşağıda sunulmuştur. İrtifak Hanesi: İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar: Santral yeri yapılmak üzere bedelsiz olarak 49 yıllığına 324 syılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnşaat Turizm Ve Tic. A.Ş.lehine irtifak hakkı tesisi) (Başlama Tarihi: 19.04.2012, Bitiş Tarihi: 07.04.2061 – Süre:49 Yıl) (07.05.2012/242 Yev.) Değerleme konusu 115 ada, 32 ve 35 numaralı parsellerın “Mera” vasıflı “Kamu Orta Malı” olması sebebi ile tapu kaydı bulunmamaktadır. SvP_13_BOMNT_01 56 S vP 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 9.1. Farklı Gayrimenkul Değerleme Metotlarının Ve Analiz Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Açıklanması, Sonuçlarının Nedenlerinin Bu değerleme çalışması, UDES Standart 1’de tanımlanan, Pazar Değeri Esaslı standartlar ile ilgili kılavuz notları ve UDES Finansal Raporlama İçin Değerleme, Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1) bir arada ele alınak suretiyle, Pazar Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, çalışmalarda, Rapor’un 3.6 Bölümünde açıklanan Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları (yöntemleri) kullanılmıştır. Değerleme çalışmaları, değerleme konusu varlıkların Pazar Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, çalışmalarda, Rapor’un 3.6 Bölümünde açıklanan Pazara Dayalı Değerleme Yaklaşımları (yöntemleri) kullanılmıştır. UDES içerisinde Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan ve aşağıda detayları verilen üç ana yaklaşımdan Rapor’a konu olan gayrimenkulün ve makine teçhizatın özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir. 9.1.1. Makina ve Teçhizat Değerleme Analiz Özet Sonuçları: Bu çalışmada, makina ve teçhizat değerlemelerinde Maliyet Yaklaşımı esas alınmış olup, değerleme, tesisin faal durumu için yapılmıştır. Tesiste yer alan makina ve ekipman çalışır vaziyete getirilmiş halde görülmüş, makinalar, montaj maliyeti ve makinayı çalışır hale getirmek için yapılan harcamalar da göz önüne alınarak “Devam eden kullanım için adil piyasa değeri” üzerinden değerlendirilmiştir. Aşağıda, ulaşılan değerleme sonuçları makina/teçhizat grupları bazında özet olarak verilmiştir: MAKİNALAR ANA ÜRETİM MAKİNALARI YARDIMCI MAKİNALAR TESİSATLAR DEMİRBAŞLAR TAŞITLAR GENEL TOPLAM TUTAR (TL) 11.000.000 130.000 233.000 47.000 50.000 11.460.000 Yapılan çalışmalar sonucunda, değerleme konusu tesiste konumlu, makina ve teçhizatın toplam adil (rayiç) piyasa değeri 11.460.000,-TL olarak hesaplanmıştır. 9.1.2. Gayrimenkul Değeri Özet Sonuçları: Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi ile benzer nitelikli ve Özel İdare tarafından satışı gerçekleştirilmiş HES emsal araştırmalarına yer verilmiştir. Emsal (Piyasa) Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde belirlenen “MW başına devir bedelleri” nin, tesisin ve gayrimenkulün özel durumunu ve farklılıklarını içermediği, emsal aralığının geniş olması, gerekleşen emsal bedellerin gayrimenkul değerinden ziyade, makine teçhizat, arazi kullanım hakları, üretim lisansları gibi tüm işletme değerini içermesi sebepleriyle değer tespit çalışmalarına esas alınmak amacından ziyade, değerleme çalışmasının amacı dikkate alınarak, maliyet yaklaşımıyla bulunan değerin piyasa koşullarına göre aykırılık edip etmediği” hususunun test edilmesi amacıyla gerçekleştirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Bu yöntem Maliyet Yaklaşımı sonucu bulunan gayrimenkul değerinin test edilmesi amacı ile kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımı esasları çerçevesinde, Rapor’un 5.1.3 bölümünde tapu bilgileri verilen parseller üzerinde yer alan yapıların inşai özellikleri dikkate alınarak, bu gün itibariyle benzer nitelikte bir yapı SvP_13_BOMNT_01 57 S vP gerçekleştirmenin maliyeti belirlenmeye çalışılmış, bu amaçla tesisin mevcut kullanım amacına uygun olarak yeniden geliştirilmesi halinde katlanılacak maliyetleri ifade edecek olan mevcut yapı değeri tespit edilmeye çalışılmıştır. Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını yansıttığı kabul edilmektedir. Bu değerleme çalışmasında, Maliyet Yaklaşımı çerçevesinde yeniden inşa maliyeti metodu kullanılmıştır. Gelirlerin Kapitalizasyonu – İNA Analizi ile (diğer bir ifadeyle değerleme konusu tesisin gelirlerinden yola çıkılarak), gayrimenkul değeri belirlenmesi çalışmasına; Gelirlerin gayrimenkul ve makine teçhizat değeri yanında, üretim lisansı, parsel kullanım hakkı, işletme becerisi v.b. birçok unsura ilişkin değerleri ve/veya bu hususların gelire yansımasını da içeriyor olduğu, bu değerlerin ve gelirlere etkisinin ayrıştırılarak gayrimenkul değerinin belirlenmesindeki güçlükler, gibi hususlar dikkate alınarak yer verilmemiştir. Yapılan çalışmalar sonucunda ulaşılan değerler özet olarak aşağıda verilmiştir. ÖZET TABLO Kullanılan Yöntem Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yapı Maliyet Yaklaşımı Makine- Teçhizat TOPLAM TL 58.268.453 22.352.980 11.460.000 33.812.980 ABD$ 29.385.472 11.272.873 5.779.414 17.052.287 Sonuç olarak, Farklı yöntemler sonucu bulunan değerlerin birbiri ile tutarlı olduğu, ancak örtüşme göstermediği, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı doğrultusunda bulunan değerin, Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin arsa kullanım hakkı değeri, üretim lisansı ve işletme değeri gibi “gayrimenkul ve makine teçhizat dışı değerleri” de içeriyor olması nedeni ile Ayrışırma Yöntemi sonucu bulunan değerden daha yüksek olduğu, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki, 102 ada, 77 parsel, 115 ada, 2, 5, 31, 32, 33, 34, 35 parseller, 130 ada, 45 numaralı parseller üzerinde ve Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na karışan Kavandere Havzası’nda inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi’nin bugünkü yapı değerinin 22.352.980,-TL olarak hesaplandığı, Tesiste konumlu ve Raporun ilgili bölümlerinde detayları verilen makina ve teçhizatın toplam adil (rayiç) piyasa değerinin 11.460.000,-TL olduğu, Gayrimenkul ve makine/teçhizat değerinden oluşan toplam tesis adil piyasa değerinin ise 33.812.980,-TL olduğu, kanaatine varılmıştır. 9.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır. 9.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler Rapor’un 5.2.3. Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri bölümünde detayları verildiği üzere; değerleme konusu gayrimenkullerin gerekli izin ve belgeleri eksiksiz ve tamdır. SvP_13_BOMNT_01 58 S vP 10. SONUÇ 10.1. Nihai Değer Takdiri İş bu rapor, Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş. (Müşteri) yetkililerinin yazılı talepleri üzerine, Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait olan ve tapuda; Adıyaman İli, Çelikhan İlçesi, İzci Köyü, Çemikırre Mevki L40C129D pafta, 102 ada, 77 parsel numaralı, 3.597,76 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 140C24B1 pafta, 115 ada, 2 parsel numaralı, 8.231,89 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 115 ada, 5 parsel numaralı, 1.310,43 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı” 115 ada, 31 parsel numaralı, 3.513,11 m2 yüzölçümlü, “ham toprak” 115 ada, 32 parsel numaralı, 49.428,26 m2 yüzölçümlü, “mera” 115 ada, 33 parsel numaralı, 9.242,17 m2 yüzölçümlü, “tahliye kanalı” 115 ada, 34 parsel numaralı, 1.921,78 m2 yüzölçümlü, “santral yeri” 115 ada, 35 parsel numaralı, 2.836,62 m2 yüzölçümlü, “mera” 130 ada, 47 parsel numaralı, 8.220,96 m2 yüzölçümlü, “dere yatağı” Vasıflı toplam 88.302,98m2 yüzölçümlü parseller üzerinde konumlu Kahta Çayı’nın Abdülharap Çayı’na karışan Kavandere Havzası’nda inşa edilmiş olan Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi (Yapı)’nin yasal durumunun irdelenmesi ve adil piyasa değerinin tespitine, Fiilen Şifrin Regülatörü ve Hidroelektrik Enerji Üretim Tesisi olarak kullanılmakta olan gayrimenkulde bulunan makina ve teçhizatın rayiç değerlerinin tespitine, Gayrimenkul (yapı) ve Makina/teçhizat toplamından oluşan tesis duran varlık bedelinin tespitine, yönelik olarak hazırlanmış olup, yapılan çalışmalar sonucunda, I) Tesisin konumlandığı toplam 88.302,98m2 yüzölçümlü parsellerin 72.960,22m2 kısmını oluşturan “santral yeri, tahliye kanalı, dere yatağı” niteliğindeki arazinin Kullanım haklarının tapuya tescil edilmek yerine, Kamu kurum ve kuruluşlarıyla yapılan sözleşmelere dayandığı, Maliye Hazinesi adına kayıtlı toplam 15.342,76m 2 yüzölçümlü 77, 2 ve 31 parsellerin irtifak haklarının ise malik (müşteri) Şirket lehine tapuya şerh edilmiş olduğu, SvP_13_BOMNT_01 59 S vP II) Tesisin konumlandığı parseller üzerinde yer alan gayrimenkullerin rayiç yapı değerleri toplamının, değerleme tarihi itibariyle ve peşin değer esasına göre, o KDV hariç 22.352.980,00TL o KDV dahil 26.376.516,40TL III) Fiilen hidroelektrik santrali olarak kullanılmakta olan tesiste yer alan Makina ve teçhizatın toplam adil (rayiç) piyasa değerinin, o KDV hariç 11.460.000,-TL o KDV dahil 13.522.800,-TL IV) Fiilen hidroelektrik santrali olarak kullanılmakta olan tesisin, Gayrimenkul (Yapı) değeri ve Makine/ teçhizat değerinden oluşan toplam tesis adil (rayiç) piyasa değerinin, o KDV hariç 33.812.980,00TL o KDV dahil 39.899.316,40TL olarak kabulünün uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Saygılarımızla, İşbu rapor, Standart Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından Bomonti Elektrik Mühendislik Müşavirlik İnş. Turizm Ve Tic. A.Ş.’nin yazılı talebi üzerine altı nüsha ve orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. SvP_13_BOMNT_01 60 S vP 11. RAPOR EKLERİ EK 1: GAYRİMENKULLERE AİT FOTOĞRAFLAR SvP_13_BOMNT_01 61 S vP SvP_13_BOMNT_01 62 S vP SvP_13_BOMNT_01 63 S vP SvP_13_BOMNT_01 64 S vP EK 2: GAYRİMENKULLERE AİT TAPU BELGELERİ SvP_13_BOMNT_01 65 S vP SvP_13_BOMNT_01 66 S vP SvP_13_BOMNT_01 67 S vP EK 3: GAYRİMENKULLERE AİT YAZILI TAPU TAKYİDATI SvP_13_BOMNT_01 68 S vP SvP_13_BOMNT_01 69 S vP SvP_13_BOMNT_01 70 S vP EK 4: GAYRİMENKULE AİT İMAR PLANI VE PLAN NOTLARI SvP_13_BOMNT_01 71 S vP SvP_13_BOMNT_01 72 S vP SvP_13_BOMNT_01 73 S vP EK: 5: GAYRİMENKULLERE AİT İNŞAATA BAŞLAMA İZİN YAZISI SvP_13_BOMNT_01 74 S vP EK: 6: GAYRİMENKULLERE AİT PROJE ONAY YAZISI SvP_13_BOMNT_01 75 S vP EK: 7: GAYRİMENKULLERE AİT ORMAN İZİN YAZILARI SvP_13_BOMNT_01 76 S vP SvP_13_BOMNT_01 77 S vP SvP_13_BOMNT_01 78 S vP EK: 8: GAYRİMENKULLERE AİT ÜRETİM LİSANSI SvP_13_BOMNT_01 79 S vP EK: 9: GAYRİMENKULLERE AİT ÇEVRESEL ETKİ DEĞERLENDİRME BELGELERİ SvP_13_BOMNT_01 80 S vP EK: 10: GAYRİMENKULLERE AİT İŞYERİ AÇMA VE ÇALIŞMA RUHSATI ve SULAK ALAN FAALİYETLERİ İZİN BELGESİ SvP_13_BOMNT_01 81 S vP 12. DEĞERLEME ÖRNEĞİ SvP_13_BOMNT_01 UZMAN(LAR)ININ SPK LİSANS BELGELERİ 82 S vP 13. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL ÜN ŞİRKET TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞ İSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLG İLER Rapor’a konu gayrimenkullere ilişkin olarak Şirket tarafından daha önceki tarihlerde değerleme raporu hazırlanmamıştır. SvP_13_BOMNT_01 83