Rapor TR.cdr
Transkript
Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Temmuz 2014 1 Güven Ger Gel yor Hükümet tarafından 2014 yılı için %4.0 olarak açıklanan büyüme tahminine karşın, 1Ç 2014’te büyüme oranı beklenenden daha iyi gelişme göstererek %4.3 olarak gerçekleşmiştir. Bununla beraber, uluslararası beklentiler %2.3 ile %2.4 arasında değişmek üzere tedbirli olmaya devam etmektedir. Türkiye’nin 102 pazar arasında “yarı şeffaf” kategorisinde yer alarak 34. olduğu “Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi”nin sekizincisi Haziran 2014’te . JLL tarafından yayınlanmıştır. . Birincil gayrimenkullerin önemli ölçüde ilgi çekeceği beklentisine karşın, 2014 yılında Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisinin sınırlı olması . beklenmektedir. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine . olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir. Kısa vadede, perakende pazarına olan yerel ve uluslararası talebin Orta . Doğu’daki gerginlikler sebebiyle azalması beklenmektedir. Öte yandan, büyüme rakamları ve Alışveriş Merkezi Endeksi değerlerindeki iyileşme olumlu havayı yansıtmaktadır. Verimlilik, esneklik ve yüksek konfor standartları ofis pazarında iş yeri stratejisi açısından öne çıkan başlıca kavramlar olurken, kurumsallaşma eğilimi kat alanı büyüklüklerinde artışı beraberinde getirmiştir. Lojistik pazarına olan artan talebin ve yüksek kaliteli stokun kısıtlı olmasıyla birlikte 2014 yılında yatırımcı güvenini yükseltmesi beklenmektedir. 2014 yılında otel performanslarındaki düşüşe rağmen, uzun vadade Türkiye otel pazarı öngörülerinin pozitif olacağı beklenmektedir. • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 2 Ekonom k Görünüm 2014 yılının hükümeti hedef alan yolsuzluk soruşturmaları ile başlaması ve yerel seçim süreci ile devam etmesi nedeniyle Türk Lirası’nın (TL) Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybı ve ekonomi üzerindeki genel baskı yılın başından beri etkisini sürdürmektedir. Ancak 30 Mart Yerel Seçimleri’nden sonra iktidar partisi olan AKP’nin bir önceki genel seçimlerde sağladığı siyasi hakimiyetini korumasıyla birlikte, döviz kurları daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Yaklaşan Cumhurbaşkanlığı seçimleri ve Ortadoğu Bölgesi’nde yayılmakta olan huzursuzlukla birlikte Türkiye’nin politik durumunun başlıca risk faktörü olmaya devam etmesi beklenmektedir. . Merkez Bankası’nın 2014-II Enflasyon Raporu’na göre, tüketici fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL’deki değer kaybı ile kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış gösterilmektedir. . 2013 yıl sonu enflasyon oranı %7.4 olarak açıklanırken, 2014 Haziran ayında %9.2 olan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonuna göre artış kaydetmiştir. Bu durum TCMB’nin %6.6’dan %7.6’ya revize etmiş olduğu 2014 yıl sonu enflasyon hedefi için ciddi bir risk oluşturmaktadır. . ÜFE & TÜFE (%) % 16 % 14 % 12 % 10 %8 %6 %4 %2 %0 Haz-10 Ağu-10 Eki-10 Ara-10 Şub-11 Nis-11 Haz-11 Ağu-11 Eki-11 Ara-11 Şub-12 Nis-12 Haz-12 Ağu-12 Eki-12 Ara-12 Şub-13 Nis-13 Haz-13 Ağu-13 Eki-13 Ara-13 Şub-14 Nis-14 Haz-14 Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) 28 Ocak’ta haftalık repo faiz oranına müdahale ederek %4.5’ten %10’a yükseltmiştir. Artan fonlama maliyeti ve buna paralel olarak siyasi belirsizlikten beslenen durgun iç talebin, Avrupa Birliği ekonomilerindeki toparlanma potansiyeli ve rekabetçi döviz kurunun etkisi ile cari açık oranının azalmasına neden olacağı öngörülmektedir. 2014 yılının ilk dört ayı için Türkiye’nin ihracat hacmi, 2013 yılının aynı dönemine göre %8.5 oranında artış gösterirken, ithalat hacminde ise %4.2 oranında düşüş yaşanmıştır. Enflasyon GSYİH Büyüme TÜFE(Yıllık) Hükümet 2013 yıl sonu büyüme hedefini %4.0’dan %3.6’ya düşürerek revize etmiş, ancak gerçekleşen yıl sonu büyümesi %4.0 olmuştur. 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak açıklanırken, 20142016 Orta Vadeli Ekonomik Program (OVEP) 2014 yılı için büyüme hedefinin %4.0 seviyesinde kalacağını öngörmektedir. Uluslararası projeksiyonlar hala temkinli tahminler ortaya koymakta ve Türkiye Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunmaktadır. IMF ve Dünya Bankası Türkiye’nin GSYİH büyümesini %2.3-%2.4 seviyesinde beklerken, OECD’nin tahminleri büyüme oranının %2.8 seviyesinde olacağını öngörmektedir. GSYİH Büyüme (%) % 14 %12,4 % 12 % 10 %9,3 %8,7 %8 %6 %5,3 %4,5 %4,3 %4,4 %4,3 %4 %3,1 %2,7 %2,9 %1,5 %1,3 %2 Kaynak: TÜİK 1Ç 2014 4Ç 2013 3Ç 2013 2Ç 2013 1Ç 2013 4Ç 2012 3Ç 2012 2Ç 2012 1Ç 2012 4Ç 2011 3Ç 2011 2Ç 2011 1Ç 2011 %0 ÜFE(Yıllık) Kaynak: TÜİK Tüketici Güveni Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Yerel seçimlerin neden olduğu artan sosyal gerilimle birlikte endeks Ekim 2012’den beri en düşük seviyeye gerilemiş ve Şubat 2014 için 69.2 olarak ölçülmüştür. Seçim sürecinin sona ermesi ile birlikte 2014 Nisan ayında 78.5 seviyesine yükselen endeksin, 2013 Temmuz ayındaki seviyelere ulaştığı görülmüştür. Endeksin yükseliş eğilimini sürdürürken, yılın ikinci yarısı gerçekleştirilecek olan Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin etkisiyle dalgalı bir görünüme sahip olacağı öngörülmektedir. • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 6 Perakende Pazarı Görünümü Bu bölümde Türkiye perakende pazarındaki arz ve talep eğilimleri incelenecektir. Talep Türkiye’deki siyasi istikrara ilişkin 2014 yılında var olan iki seçim olumsuz bir görünüm oluştursa da, Türkiye’nin büyüme performansı ve Alışveriş Merkezi Endeksi sonuçları perakende talebi bakımından pozitif bir görünüm sergilemektedir. İç politikadaki gelişmeler, Ortadoğu bölgesinde yayılmakta olan huzursuzluk ile birlikte değerlendirildiğinde, yerel ve uluslararası perakende talebinin pozitif görünümü kısa vadede zarar görme potansiyeline sahiptir. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan Alışveriş Merkezi Endeksi, ciro değerlerinde 2014’ün ilk 5 aylık döneminin ortalaması olan 143 puanla, 2013 yılının aynı döneminin 137 puanlık performansına göre bir artış olduğunu işaret etmektedir. İki dönemin ziyaretçi sayısı göstergelerinin karşılaştırması, ciro endeksi kıyaslamasının sonuçlarına paraleldir. 2014 yılının başlarında yürürlüğe giren kredi kartı taksit sayılarına sınırlama getiren düzenlemeye rağmen, alışveriş merkezi satış rakamlarında olumsuz bir etki gözlemlenmemiştir. . Türkiye’nin güçlü nüfus yapısı ve alım gücünde beklenen artış, perakende talebi beklentilerini orta ve uzun vadede olumlu yönde etkileyen başlıca faktörler arasında yer almaktadır. Oxford Economic projeksiyonuna göre, Türkiye 2014 ve 2016 yılları arasında %2.4’lük perakende satış büyüme oranına ulaşacaktır. Perakendedeki genel büyüme eğiliminin yanı sıra, hazır giyim, yiyecek & içecek, hobi & hediyelik eşya sektörleri özelinde yatay bir çizgide seyir eden ilerleme eğilimi, kişisel bakım & aksesuar, mobilya, kültür/sanat/eğlence sektörleri özelinde ise yukarı yönlü bir ivme kazanmıştır. . Carpisa, Fauchon, Hamley's, Crate & Barrel, Pandora 1Y 2014 içinde Türkiye pazarına ilk defa giriş yapmış olan uluslararası markalar arasında yer almaktadırlar. Sıradışı bir durum olarak kozmetik sektöründen bir marka Türkiye pazarından bu dönemde çıkma kararı almıştır. . LCW, Koton, Simit Sarayı, Ramsey, Desa, Derimod, Paşabahçe, Damat/Tween gibi bazı Türk markaları dış pazarlarda yeni fırsatlar için arayışlarına ve agresif büyüme stratejilerini takip etmeye devam etmektedirler. . 2014 yılının ilk yarısında, perakende pazarının uluslararası ve yerli perakendecilerin Türkiye genelindeki büyüme hedefleri bakımından oldukça aktif bir görüntü sergilediği gözlemlenmiştir ve söz konusu eğilimin önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir. Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı (TEPAV) tarafından gerçekleştirilen “Perakende Güven Endeksi” (TEPE) araştırmasına göre, TEPE değeri Haziran 2014 için -11.6 puan olarak ölçülürken, 2014 yılının ilk altı ayının ortalaması -6.6 seviyesinde gerçekleşerek, 2010 yılından bu yana yılın ilk yarısındaki en düşük değerini almıştır. Önümüzdeki döneme yönelik perakende sektörü sipariş, istihdam ve satış beklentilerinde ciddi bir düşüşün yaşandığı görülmektedir. Perakende Güven Endeksi (TEPE) 15 10 5 0 -5 -10 -15 Apple Mağazası, Zorlu Center Mevsimsellikten Arındırılmamış Seri Haz 14 Nis 14 May 14 Mar 14 Şub 14 Oca 14 Ara 13 Eki 13 Kas 13 Eyl 13 Ağu 13 Haz 13 Tem 13 May 13 Nis 13 Mar 13 Büyüme potansiyelinin farkındalığı ile uluslararası yatırımlar devam etmektedir. Avrupa’nın en büyük outlet zinciri McArthurGlen, FİBA Holding ile ortaklık anlaşması imzalamış ve bu girişimin ilk adımı olarak İstanbul’da iki tane outlet merkezi geliştirileceği açıklanmıştır. Kişisel bilgisayar ve tüketici elektroniği markası Apple Türkiye pazarına Nisan 2014 itibariyle Zorlu Alışveriş Merkezi ile giriş yapmıştır. . Şub 13 -20 Mevsimsellikten Arındırılmış Seri Kaynak: JLL Perakende Arzı 1Y 2014 itibariyle, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı (TKA), 2013 yıl sonuna kıyasla 223,000 m² artış göstererek 336 merkezde 9.7 milyon m²’ye ulaşmıştır. Mayıs 2014 itibariyle, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin alışveriş merkezi veri tabanından çıkarılmasıyla yapılan düzeltme nedeniyle, Türkiye’deki toplam alışveriş merkezi sayısı 353’ten 336’ya düşmüştür. Bölgesel merkezler TKA stokunun %38.6’sı ile pazardaki en büyük paya sahip olan alışveriş merkezi türü konumundadır. %22.2’lik oran ile mahalle merkezler, %20.9’luk oran ile üst bölgesel merkezler ve %16.4’lük oran ile outlet merkezler • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 7 TKA stoku içerisinde en yüksek paylara sahip diğer önemli alışveriş merkezi türleri olarak sıralanmaktadır. Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA Birim İstanbul TKA (m²) Birim Ankara TKA (m²) Birim Diğer Şehirler TKA (m²) Türkiye Birim TKA (m²) Aktif 99 3,692,116 34 1,305,166 203 4,720,061 336 9,717,343 İnşaat Halinde* 34 1,318,560 7 234,942 41 1,173,037 82 2,726,539 Toplam 133 5,010,676 41 1,540,108 244 5,893,098 418 12,443,882 *2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenen Kaynak: JLL Gelecek üç yıl içinde tamamlanması planlanan inşaat halindeki stok İstanbul dışında, Ankara, İzmir, Afyon, Bursa, Adana, Bolu, Isparta, Diyarbakır ve Kocaeli gibi şehirleri kapsamaktadır. Bursa’da 74,250m² Mobilya Kent, Erzurum’da 65,000 m² MNG Alışveriş Merkezi, Kocaeli’de 62,000 m² Symbol 262 ve 62,000 m² 41 Burda İstanbul dışında inşaat halinde olan arzın önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Mobilya Kent Isparta (Kül. & Tic. Merkezi) Forum Diyarbakir 154,000 m² Mall of İstanbul ve 80,000 m² Akasya Acıbadem 2014 yılının ilk yarısında üst bölgesel merkez türünde İstanbul’da faaliyete geçen başlıca alışveriş merkezleridir. 40,000 m² Canpark Ümraniye bu dönemde açılışı yapılan bir diğer alışveriş merkezidir. . Erzurum’da 660,000 m² Palerium, Diyarbakır’da 66,000 m² Ceylan Karavil Park, Tokat’ta 28,000 m² Novada, Kırıkkale’de 26,000 m² Podium ve Fethiye’de 20,000 m² Erasta son altı ay içinde diğer şehirlerde tamamlanan önemli projeler olarak öne çıkmaktadır. Lokasyon TKA (m²) Planlanan Açılış Tarihi Bursa 74,250 2014 Isparta 60,000 2014 Diyarbakır 43,400 2014 Park Vera Ankara 40,000 2014 Symbol 262 Kocaeli 62,000 2015 41 Burda Kocaeli 62,000 2015 Podium AVM Ankara 61,500 2015 Point Bornova* İzmir 52,000 2015 Park Afyon Afyon 42,000 2015 One Tower Ankara 35,000 2015 14 Burda* MNG Erzurum AVM Forum Adana Bolu 35,000 2015 Erzurum 65,000 2016 Adana 45,000 2016 *JLL tarafından hizmet verilen Kaynak: JLL 1Y 2014 tarihi itibariyle inşaat halinde olan ve 2017 yıl sonuna kadar tamamlanması beklenen alışveriş merkezi TKA’sı, 82 alışveriş merkezinde 2.7 milyon m² olarak hesaplanmaktadır. İnşaat halindeki projelerin tamamlanması ile birlikte toplam alışveriş merkezi arzının 418 alışveriş merkezinde 12.4 milyon m² ’ye ulaşacağı öngörülmektedir. . İstanbul’da inşaat halinde olan toplam arz, Türkiye’deki inşaat halindeki TKA stokunun yaklaşık olarak %50’sini oluşturmaktadır. Kira Görünümü 2014 yılının ilk yarısında tamamlanan inşaat halindeki proje stokuna rağmen, birincil alışveriş merkezleri için güçlü perakendeci talebi birincil kira oranlarını arttırmaya devam etmektedir. 2012 yılı sonunda EUR 80 m²/ay olarak belirlenen ölçülen birincil kira seviyesi, 2013 yıl sonu ve 1Y 2014 için sırasıyla EUR 85 m²/ay ve EUR 90 m²/ay seviyelerine ulaşmıştır. İnşaat halindeki stok, 150,000 m² Emaar Square ve 90,000 m² Metropol İstanbul gibi üst bölgesel merkezleri kapsamaktadır. İstanbuldaki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Özdilek AVM* Viaport Venezia Skyland Atlas AVM Akasya Park Ümraniye Emaar Square* Metropol İstanbul Vadistanbul* İstanbul Finans Merkezi* Lokasyon Levent Küçükköy Seyrantepe Sultanbeyli Ümraniye Libadiye Ataşehir Ayazağa Ataşehir TKA (m² ) 45,000 71,000 70,000 55,000 52,240 150,000 90,000 72,000 92,000 Planlanan Açılış Tarihi 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2018 *JLL tarafından hizmet verilen 35,000 m²’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır. Kaynak: JLL Özdilek AVM • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 8 Cadde Perakende Pazarı Birincil Kira (EUR / m 2 / ay) € 95 € 90 € 90 € 85 € 80 € 75 € 70 € 65 2007 Kaynak: JLL 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1Y 2014 2013 yıl sonuna kıyasla, 2014’ün ilk yarısındaki cadde perakende pazarına yönelik perakendeci talebi Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi’ne yönelik olarak artarken, Nişantaşı Bölgesi için talepte değişiklik görülmemiştir. . Eski binaların renovasyon süreci ile kentsel dönüşüm projeleri, özellikle Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda uygun arzın geçici olarak sınırlanmasına neden olmaktadır. Buna rağmen, yenilenen arzla birlikte cadde perakende pazarı arzının kalitesi artacak ve perakendeci ihtiyaçlarına uzun vadede daha iyi cevap verebilecektir. Perakende Yoğunluğu 2014 yılının ilk yarısında Türkiye’deki perakende yoğunluğunun, 2013 yıl sonunda 126 m² olan 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir alana göre küçük bir artış göstererek, 127 m²’ye yükseldiği görülmektedir. 1Y 2014 itibariyle İstanbul, 1,000 kişi başına düşen 261 m² TKA ile Türkiye’de perakende yoğunluğu bakımından bir kez daha ilk sırayı almıştır. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, İstanbul’un yoğunluk sıralamasındaki pozisyonunun güçlendiği gözlemlenmektedir. 2017 sonuna kadar tamamlanması beklenen perakende arzı ile birlikte, İstanbul’un perakende yoğunluğu en yüksek şehir olmaya devam etmesi öngörülürken, Ankara ve Bolu’nun öne çıkan diğer şehirler olması beklenmektedir. Yoğunluk tablosunda yer almayan Isparta, Erzurum ve Kocaeli gibi şehirlerin de tamamlanması beklenen arzla birlikte perakende yoğunluğu bakımından üst sıralarda olacağı öngörülmektedir. Perakende Yoğunluğu ( 1,000 kişi başına düşen m² ) 2013 Sonu 2Ç 2014 2017 Sonu İstanbul Ankara 253 272 261 259 319 283 Karabük 215 210 206 Muğla Kırıkkale 148 75 170 170 179 172 Bolu Eskişehir 180 154 159 154 266 145 Antalya 160 152 136 Bursa Gaziantep 147 142 147 142 190 138 Türkiye 126 127 153 İstiklal Caddesi’nde H&M, Bağdat Caddesi’nde Hello Kittty ve Leman Kültür 1Ç 2014’ün tamamlanan kiralama işlemleri arasında öne çıkmaktadır. İstiklal H&M, markanın Türkiye pazarındaki ilk cadde mağazasıdır. Nespresso ikinci cadde mağazasını Bağdat Caddesi’nde açacaktır. Mücevher markası Pandora, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı bölgesinde açılan iki yeni mağazasının yanı sıra 2014 yılının ikinci yarısı itibariyle İstiklal Caddesi’nde bir mağaza daha açacaktır. İstiklal Caddesi’nde Koton, Bağdat Caddesi’nde Home Store, Nişantaşı’nda Jo Malone ve Armani 2Ç 2014’te tamamlanmış yeni kiralama işlemleridir. İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar 1Ç 2014 için EUR 225 m²/ay olarak ölçülmüştür ve 2013 yıl sonuna kıyasla kira seviyelerinde herhangi bir değişim gözlemlenmemiştir. Nişantaşı bölgesindeki birincil kira oranları da değişiklik göstermemiş ve 1Ç 2014 için, 2013 yıl sonunda olduğu gibi EUR 200 m²/ay seviyesinde sabit kalmıştır. 2Ç 2014 itibariyle, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar EUR 240 m²/ay seviyesine ulaşırken, Nişantaşı bölgesinde EUR 200 m²/ay olan kira seviyelerinde değişiklik görülmemiştir. . Kaynak: JLL İstiklal Caddesi • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 9 Ofis Pazarı Görünümü Bu bölümde, talep, arz ve son eğilimler açısından en gelişmiş ve en çok tercih edilen ofis pazarı olan İstanbul incelenecektir. Talep Yaklaşık 3.6 milyon m²’lik A sınıfı ofis stokuna sahip olan İstanbul, Türkiye’nin en gelişmiş ve aktif ofis pazarı olmaya devam etmektedir. İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında yer almakta ve pazar büyümeye devam etmektedir. Örneğin, uluslararası bir kuruluş Avrupa ve Orta Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı’na (MİA) taşıma kararı almıştır. 2014 yılının ilk yarı yılında MİA’da Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkmaktadır. . 2014 yılının ilk yarısı itibariyle tamamlanan yeni A sınıfı ofis arzına rağmen, MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak birincil kira oranının dengeli pazar koşullarını yansıtarak EUR 35 m²/ay seviyesinde sabit kaldığı görülmektedir. Gelecek dönemde birincil kira oranında artış beklenmemektedir. Birincil Kira Oranı (EUR / m 2 / ay) Türkiye’deki ofis kullanıcıları, dünyadaki değişen eğilimlerle uyumlu şekilde, çalışma alanı stratejilerini oluştururken çalışanlarını odak olarak kabul etmektedir. Yer seçimi konusunda çalışan verimliliği ile ofis alanlarının verimli kullanımı birlikte değerlendirilerek karar verilmektedir. Günümüz eğilimleri, işbirliği ve konsantrasyon kavramlarının çalışanların verimliliği için ayrılmaz bir ikili olarak ön plana çıktığını göstermektedir. Ofislerde çalışanların kullandığı özel alanlar azalırken; kullanıcı dostu, yüksek teknoloji ile desteklenmiş toplantı odaları ve kafeteryalarla, çalışanların bir araya gelerek iletişim ve işbirlikleri geliştirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen işlerde yalnız kalabilecekleri alanların oranında artış olduğu gözlemlenmektedir. . 2014 yılının ilk yarısında, kurumsal firmalar tarafından en çok tercih edilen ofisler en fazla ortalama kat büyüklüğüne sahip olanlar ile 1,000 m²’den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları olmuştur. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2014 yılının ilk yarısında daha çok tercih edildiği ortaya çıkmaktadır. € 39 Ofis kullanıcılarına perakende alanı, restoran, kültürel aktivite ve spor kulüpleri gibi olanaklar sunan prestijli ofis binalarının, 2014 yılının ilk yarısında çok yoğun talep gördükleri gözlemlenmiştir. Bu nedenle, farklı ihtiyaçları olan daha geniş ofis kullanıcılarına talep yaratılabilmesi için yeni ofis projelerinde ek hizmet alanlarına yer verilmektedir. € 37 € 35 € 33 € 31 € 29 1Ç 2014 2Ç 2014 3Ç 2013 4Ç 2013 1Ç 2013 2Ç 2013 4Ç 2012 3Ç 2012 1Ç 2012 2Ç 2012 4Ç 2011 3Ç 2011 2Ç 2011 4Ç 2010 1Ç 2011 3Ç 2010 2Ç 2010 1Ç 2010 4Ç 2009 2Ç 2009 3Ç 2009 € 25 1Ç 2009 € 27 Kaynak: JLL Günümüz çalışma koşullarında artan çalışan hareketliliğine bağlı olarak, ofis alanlarının verimli kullanımı ve esnek çalışma koşullarına ilişkin bazı çözümler gündeme gelmiştir. Geçmişte home ofis uygulamaları çalışanların verimliliğini ve memnuniyetini arttırmak için uygun bir çözüm olarak algılanırken, ortaya çıkan sonuçlar, çalışanlar arasındaki işbirliği ve bağlılık ile ilgili olumsuz etkisi olduğunu göstermektedir. Örneğin, Yahoo home ofis uygulamasını söz konusu deneyime dayandırarak sonlandırmış ve çalışanların ofis ortamında yarattığı katma değerin daha fazla olduğu görüldüğü için ofise geri dönüş sürecini başlatmıştır. Boşluk Oranı MİA’daki boşluk oranı, tamamlanan projelere bağlı olarak ilk yarı yılda %12.6’ya yükselmiştir. 50,000 m² TKA’ya sahip Kristal Kule, 37,000 m² TKA’ya sahip River Plaza ve 12,000 m² TKA’ya sahip Astoria Podyum’un da dahil olduğu 135,000 m²’lik ofis stoku 2014 yılının ilk yarısında pazara sunulmuştur. • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 10 Kiralama İşlem Hacmi (m²) Boşluk Oranı(%), MİA % 16 300,000 % 14 241,189 250,000 % 12 % 10 200,000 %8 150,000 196,752 137,544 112,000 111,495 85,486 100,000 65,450 Kiralama İşlemleri 1Ç 2013 ve 1Ç 2014 dönemleri karşılaştığında 44,000 m²’den 85,000 m²’ye çıkan A sınıfı ofis kiralama işlem hacmi, 1Ç 2014’te A sınıfı ofis kiralamaları bakımından önemli bir artış göstermiştir. 2013 yılındaki eğilimle benzer bir şekilde, 1Y 2104’te Asya Yakası’nda Ümraniye ve MİA’da Levent yoğun talep görmeye devam etmişlerdir. Özellikle finansal kuruluşlarfinans kuruluşları MİA’da konumlanmayı tercih etmektedirler. Önümüzdeki 12 ay boyunca, Levent, Ataşehir ve Kozyatağı’nın İstanbul’da en çok tercih edilen ofis alt pazarları olması beklenmektedir. . 2013 Sonu 2012 Sonu 2011 Sonu 2010 Sonu 2009 Sonu Kaynak: JLL 2008 Sonu 2Ç 2014 1Ç 2014 4Ç 2013 3Ç 2013 2Ç 2013 4Ç 2012 1Ç 2013 3Ç 2012 2Ç 2012 4Ç 2011 1Ç 2012 3Ç 2011 2Ç 2011 1Ç 2011 4Ç 2010 3Ç 2010 2Ç 2010 1Ç 2010 0 2007 Sonu 50,000 33,347 %2 %0 44,584 1Ç 2014 %4 1Ç 2013 %6 Kaynak: JLL 2014 yılının birinci yarısında gerçekleşen başlıca kiralama işlemleri arasında; 60,000 m² alanın Denizbank tarafından Esentepe’de, 4,200 m² alanın AIG tarafından Maslak’ta, 3,900 m² alanın MSD ve 1,900 m² alanın Multi Development–Qubicon tarafından Levent’te, 3,000 m² alanın Delloite tarafından Maslak’ta, 2,500 m² alanın Cargill ve 2,600 m² alanın Daikin tarafından Ataşehir’de kiralanması işlemleri yer almaktadır. Alt Pazarlara Göre Kiralama İşlem Hacmi (m²) 90,000 78,385 80,000 70,000 Asya Yakası’nda Kadıköy-Kartal metro hattının açılması ile birlikte bölgenin ulaşılabilirliğinin artmasıyla, birçok yerel ve uluslararası şirketin Asya Yakası’na taşındığı ve bölgenin cazibesinin önemli ölçüde arttığı görülmektedir. Ayrıca Asya Yakası, yüksek kaliteye sahip ofis stokunun göreceli olarak daha düşük kira seviyeleri ile sunulmasından dolayı da tercih edilmektedir. Üretim alanlarına yakınlık, Asya Yakası’na taşınmayı tercih eden şirketler açısından önemli bir faktör olarak öne çıkmaktadır. . 60,000 50,000 40,000 28,083 30,000 20,000 10,000 8,961 7,540 1,517 5,584 0 MİA MİA Dışı Avrupa Asya 1Ç 2013 1Ç 2014 Kaynak: JLL, 1Ç 2014 Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı MİA’da ise, yüksek kira bedellerine karşı yetersiz ve bina yaşı nedeniyle daha niteliksiz bina özelliklerine sahip ofislerden, aynı bölgede pazara yeni giren nitelikli ofis binalarına taşınma gibi bir pazar eğilimi oluştuğu gözlemlenmektedir. Özellikle finans, sigortacılık ve bankacılık sektörleri MİA’da konumlanmayı tercih etmektedir. . 1Ç 2014 döneminde gerçekleşen toplam kiralama işleminin %92 gibi önemli çoğunluğunun MİA’da gerçekleşmiş olması, İstanbul ofis pazarında bölgeye olan yüksek talebin göstergesi olarak ortaya çıkmaktadır. . 1Y 2014 itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 220,000 m²’lik bir artış göstererek, 3.6 milyon m²’ye ulaşmıştır. Asya Yakası’nda bazı binaların yaşlarına bağlı olarak niteliklerini kaybetmelerine nedeniyle A sınıfı ofis stokundan çıkarılması ve MİA’da tamamlanan yeni projeler dolayısıyla Asya Yakası’nın payı %38’den %35’e düşmüştür. MİA, 2014 yılının birinci yarısında %34’lük pay ile neredeyse Asya’nın seviyesine ulaşmıştır. • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 11 Levent’te 50,000 m²’lik Kristal Kule ile 37,000 m²’lik River Plaza, Esentepe’de 12,000 m²’lik Astoria Podyum ve Maslak’ta 30,000m²’lik Orjin Maslak 1Y 2014 içinde MİA’da tamamlanan başlıca ofis projeleridir. Kağıthane’de 50,000 m²’lik Nef Kağıthane 03 MİA dışı Avrupa’da tamamlanan en büyük proje olurken, Pendik’te 21,000 m²’lik Varyap Plaza Asya Yakası’nda faaliyete geçen en yüksek kiralanabilir alana sahip ofis projesi olmuştur. Mevcut A Tipi Ofis Arzı Alt Pazar TKA (m²) ('000) MİA 1,269 MİA Dışı 1,114 Avrupa Asya 1,279 Toplam 3,661 Kaynak: JLL, 1Y 2014 MİA’da Levent ve Maslak, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya’da ise Ümraniye mevcut A sınıfı ofis arzları ile dikkat çekmektedirler. İnşaat halindeki stok bakımından, MİA’da Mecidiyeköy, MİA dışı Avrupa’da Seyrantepe ve Asya’da Ataşehir söz konusu arzın önemli bir kısmına ev sahipliği yapmaktadır. Ataşehir’de yaklaşık 1 milyon m²’lik İstanbul Finans Merkezi, 72,000 m²’lik Nidakule, 55,000 m² Palladium Tower ve 43,000 m² Rönesans Tower; Seyrantepe’de 180,000 m²’lik Vadistanbul ve 90,000 m²’lik Skyland Ümraniye; 2017 yılı sonuna kadar tamamlanması beklenen başlıca inşaat halindeki projeler arasındadır. Levent’te bulunan 50,000 m² Levent 199 projesinin ise 3Ç 2014' te açılması beklenmektedir. İstanbul Finans Merkezinin tamamlanması ile birlikte Asya Yakası’ndaki A sınıfı ofis stokunda önemli bir artış olacaktır. İstanbul Finans Merkezi’nin başlıca ofis kullanıcıları genel müdürlüklerini Ankara’dan İstanbul’a taşıyan kamu bankaları olacaktır, ancak proje diğer kurumsal ve bireysel ofis kullanıcılarının da merkezde konumlanmasına olanak sağlayacaktır. Geliştirme Pazarı İstanbul’da 2017 yıl sonuna kadar tamamlanacak olan yaklaşık 2.7 milyon m²’lik halihazırda inşaat halinde ofis stoku bulunmaktadır. Alt pazarlar bakımından Asya Yakası, yeni projelerin %63’üne denk gelen 1.7 milyon m²’lik toplam kiralanabilir alan ile inşaat halindeki stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Asya Yakası’nın payı, İstanbul Finans Merkezi inşaatına bağlı olarak önemli ölçüde artmıştır. MİA dışı Avrupa sadece %19’luk bir payla Asya Yakası’nı takip etmektedir. Toplam stokun %17’sini temsil eden 461,000 m²’lik inşaat halindeki proje ile MİA, üç bölge arasında en düşük paya sahiptir. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.3 milyon m²’ye ulaşması beklenmektedir. Levent 199 Gelecek A Tipi Ofis Arzı Alt Pazar TKA (m²) ('000) MİA 461 MİA Dışı 513 Avrupa Asya 1,683 Toplam 2,658 *2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenen Kaynak: JLL, 1Y 2014 • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 12 Loj st k Pazarı Görünümü Nisan 2014’te yayınladığımız “Avrupa Lojistik ve Sanayi Eğilimleri Kullanıcı Araştırması” raporuna göre, Türkiye EMEA Bölgesi’nde (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) gelişmiş Batı Avrupa pazarları araştırmanın dışında bırakıldığında, Rusya’dan sonra ikinci en fazla büyüyen lojistik ve endüstriyel pazar olmuştur. Türkiye lojistik ve endüstriyel pazarlarının önümüzdeki beş yıl için büyüme beklentileri sırasıyla %48 ve %26’dır. Göreceli ekonomik büyüme, gelişen ulaşım altyapısı ve büyüyen orta sınıf Türkiye’nin sıralamadaki yerini yükselten faktörler olmuştur. EMEA Bölges’ inde En Fazla Büyüyen Pazarlar Talep Birincil lojistik pazarları olan İstanbul ve Kocaeli bölgelerinin önemi, A sınıfı lojistik arzına olan büyüyen talep ile birlikte 1Y 2014’te daha da artmıştır. İlk yarıyıl boyunca en çok tercih edilen lojistik alt pazarları Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya Yakası’nda ise Tuzla ve Kocaeli’nde Gebze olmuştur ve bu pazarlara yönelik talebin önümüzdeki on iki ay boyunca da devam etmesi beklenmektedir. Aşağıdaki harita lojistik ve lojistikle ilgili hizmetleri sağlayacak alanlar olarak tasarlanan lojistik köyler ile Marmara Bölgesi ve çevresinde büyümekte olan lojistik alt pazarlarını göstermektedir. Rusya Lojistik %64 Endüstriyel %41 Türkiye Lojistik %48 Endüstriyel %26 Polonya Türkiye’ de Büyüyen Lojistik Alt Pazarları Lojistik %43 Endüstriyel %24 Kaynak: JLL Dış Ticaret ve Deniz Yolları Araştırmaya göre, önümüzdeki beş yıl boyunca lojistik pazarını yönlendirmesi beklenen üç ana eğilim; e-ticaret ve çok kanallı perakendecilik, yeni gelişen pazarlar ve yeni teknoloji uygulamalarıdır. Bu beş yılda özellikle e-ticaret gelişmeyi tetikleyen başlıca eğilim olarak öne çıkacaktır. Araştırma aynı zamanda tedarik zincirlerinin en büyük probleminin artan ulaşım maliyetleri olduğunu ve buna bağlı olarak çok fonksiyonlu ulaşım merkezleri yakınında konumlanmanın öneminin arttığını vurgulamaktadır. . Tesis büyüklüğü açısından 30,000 m² ile 50,000 m² arasında alan sağlayan binalar, Türkiye lojistik pazarı kiralama işlemleri eğilimleri ile uyumlu olarak en fazla tercih edilen tesis türü olmuşlardır. Sürdürülebilirlik açısından ise, pazarda şu anda yüksek sürdürebilirlik standartlarının belirlendiği ve yeni geliştirilen projelerin rekabetçi olmak için bu sürdürülebilirlik standartlarını benimsemeleri gerekeceği vurgulanmaktadır. Günümüzde ısıtma enerjisi tasarrufu hali hazırda büyük ölçüde uygulanmaktadır ve elektrik enerjisi tasarrufu önümüzdeki üç yıl boyunca yükselen eğilim olacaktır. Komşu Ülkelerle Karayolu ve Raylı Sistemlerle Dış Ticaret Havayolu Taşımacılığı TCDD Lojistik Köyleri Yurt İçi Lojistik Merkez Projeleri Transit ticaret/taşımacılık Yurt İçi Ticaret Transfer Merkezleri BALO-Büyük Anadolu Lojistik Organizasyonlar Aksı İstanbul-Kars-Tiflis Bakü Projesi Kaynak: JLL Endüstriyel üretimdeki artış ve e-ticaretin büyümesi lojistik pazarına olan talebi arttırmaktadır. Konsolidasyon ve kurum içi lojistik çözümlerinin sonucu olarak, lojistik tesislerinin boyutlarındaki artış İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarını şekillendiren başlıca eğilimler olmuştur. 5,000 m² ile 10,000 m² arasında değişen küçük tesisler ve 20,000 m² ile 40,000 m² arasında değişen büyük dağıtım merkezleri 1Y 2014’te en çok talep edilen lojistik tesisleri olmuşlardır. Önümüzdeki on iki ay boyunca 5,000 m² ile 15,000 m² arasındaki lojistik tesislerinin tercih edilmesi beklenmektedir. . Pazardaki kullanılabilir stoka ve kur dalgalanmalarına rağmen, lojistik sektörü birincil kira değerleri 1Y 2014’te USD 7 m²/ay seviyesinde sabit kalmıştır. Lojistik pazarına olan talep güçlü olmaya devam ederek birincil kiraları dengede tutmuştur. 1Ç 2009 ve 1Y 2014 arasındaki birincil kira seviyesi değişimi sonraki sayfadaki grafikte gösterilmektedir. • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 13 Arz Birincil Kira (USD / m² / ay) $7.0 $6.9 $6.8 $6.7 $6.6 $6.5 $6.4 $6.3 2Ç 2014 1Ç 2014 4Ç 2013 3Ç 2013 2Ç 2013 1Ç 2013 4Ç 2012 3Ç 2012 2Ç 2012 1Ç 2012 4Ç 2011 3Ç 2011 2Ç 2011 1Ç 2011 4Ç 2010 3Ç 2010 2Ç 2010 1Ç 2010 4Ç 2009 3Ç 2009 2Ç 2009 1Ç 2009 $6.2 Kaynak: JLL Kiralama İşlemleri 1Y 2014’te gerçekleşen kiralama işlem hacmi, 1Y 2013’e kıyasla %29’luk bir artış göstermiştir. Eğer 2Y 2014’te benzer işlem hacmine erişilmesi halinde, 2014 yılının kiralama işlemleri açısından, 2010 yılından beri en aktif yıl olarak ölçülen 2013’ü geçme ihtimali bulunmaktadır. Kiralama İşlemleri (m²) 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 1Y 2014’te, İstanbul ve Kocaeli bölgeleri yeni ulaşım projeleri ile ulaşılabilirliklerinin artmasıyla, Türkiye’nin en çok tercih edilen lojistik pazarları olma özelliklerini korumuşlardır. 3. Köprü ve bağlantı yollarının tamamlanması ile Gebze-Hadımköy aksının daha da güçlenmesi beklenmektedir. Gebze’nin aynı zamanda mevcut durumda planlanmakta olan liman projesi ile lojistik altyapısı açısından daha da önem kazanacağı öngörülmektedir. Ek olarak, Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında küresel lider olmayı hedefleyen Limankent Projesi, 3. Havaalanı’na komşu olacak şekilde planlanmaktadır. Limankent Projesi’nin 2018 yılında tamamlanması beklenirken, 3. Köprü’nün teslim tarihi ise 2015 olarak beklenmektedir. . 2Y 2013 itibariyle 7 milyon m² olan İstanbul ve Kocaeli bölgesindeki toplam lojistik arzının, 1Y 2014’e 7.6 milyon m²’ye ulaştığı ve Türkiye’deki toplam lojistik arzının %40’ını oluşturduğu görülmektedir. 1Y 2014’te lojistik arzının alt bölge dağılımı ise az oranda bir değişim göstermiştir. İstanbul’un Avrupa Yakası’ndaki payı %39’dan %40’a yükselirken; İstanbul Asya Yakası’nın payı %24’ten %23’e, Kocaeli’nin payı ise %37’den %36’ya düşmüştür. İnşaat halinde olan 563,000 m² stokun %51’i ise Asya Yakası’nda bulunmaktadır. İnşaat halinde olan arza ek olarak, 2017 yıl sonunda tamamlanması beklenen yaklaşık 2.5 milyon m² planlanan arz bulunduğu tahmin edilmektedir. . İstanbul ve Kocaeli’ndeki Başlıca Lojistik Alt Pazarları 100,000 0 2010 2011 2012 2013 1Y 2013 4,000,000 %14 3,500,000 %12 1Y 2014 3,000,000 Kaynak: JLL %10 2,500,000 Lojistik, elektronik, perakende ve tekstil firmaları 1Y 2014’te kiralama işlem hacmi açısından en aktif firmalar olmuşlardır. 1Y 2014’te gerçekleşen önemli kiralama işlemleri arasında 28,000m² alanın Ekol Lojistik, 23,500 m² alanın Bimeks, 11,500 m² alanın Bernardo, 10,000 m² alanın Galata Taşımacılık ve 10,000 m² alanın Nextlines Tekstil tarafından kiralanması işlemleri yer almaktadır. %8 2,000,000 %6 1,500,000 %4 1,000,000 %2 500,000 0 %0 İstanbul Avrupa Mevcut Stok Kaynak: JLL,1Y 2014 Önemli Kiralama İşlemleri (m²) Şehir Bölge Kiracı Kocaeli Çayırova Ekol 28,000 Kocaeli Şekerpınar Bimeks 23,500 Kocaeli Şekerpınar Bernardo 11,500 İstanbul Hadımköy Galata Taşımacılık 10,000 İstanbul Tuzla Nextlines Tekstil 10,000 İstanbul Esenyurt Ege Ulaşım 9,000 Kocaeli Çayırova GEFCO 9,000 İstanbul Hadımköy Borusan Lojistik 4,800 Kaynak: JLL, 1Y 2014 Kiralanan Alan (m²) İstanbul Asya Gelecek Stok Kocaeli Boşluk Oranı • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 14 Otel Pazarı Görünümü Gelen Yolcu: Sabiha Gökçen ve İstanbul Atatürk Havalimanları 60,000 51,298 50,000 Yolcu Gelişleri (000) Son yılların gözde turizm merkezlerinden olan İstanbul’un, bütün bir yıla yayılan istikrarlı otel doluluk oranları, dengeli bir şekilde iş, tatil ve firmaların çalışanlarını motive etmek için düzenledikleri ziyaretler ile desteklenmiştir. Ancak Haziran 2013’ten bu yana süregelen politik ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak turizm sektörü olumsuz olarak etkilenmiş ve talepte önemli bir düşüş yaşanmıştır. Talep Türkiye’ ye Gelen Yabancı Ziyaretçiler 40,000 34,910 Yabancı Turist Gelişleri (000) 35,000 30,000 31,456 26,337 27,077 31,783 28,632 37,395 40,000 29,813 32,144 30,000 19,957 18,522 20,000 11,190 10,000 Zayıflayan otel performansı trendine rağmen, yabancı ziyaretçi sayılarında artış gözlemlenmektedir. Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı Ocak-Mayıs 2014 itibariyle, 2013 yılının aynı döneme kıyasla %4.1 oranında bir artışla, 10.9 milyona ulaşmıştır. İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısı da, %8’lik bir büyüme göstererek yaklaşık 4.3 milyona yükselmiştir. 45,092 13,125 22,080 14,686 6,517 6,312 8,615 0 2009 2010 2011 2012 Sabiha Gökçen Havalimanı 2013 OcakMayıs 2013 Ocak Mayıs 2014 İstanbul Atatürk Havalimanı Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü İstanbul Atatürk Havalimanı’nın yanı sıra, İstanbul’un Asya Yakası’nda konumlanan Sabiha Gökçen Havalimanı da önemli bir büyüme eğilimi göstermiştir. Havalimanı 2013 yılında 18.5 milyon yolcuya hizmet ederek, dünyanın ve Avrupa’nın en hızlı büyüyen havalimanlarında biri olmuştur. Ocak-Mayıs 2014 itibariyle toplam yolcu sayısı %36 artarak 8.6 milyona ulaşmıştır. . 25,000 20,000 İstanbul Uluslararası Konferans ve Sergi Talebi 15,000 10,476 10,903 10,000 160 5,000 140 120 0 2009 2010 2011 2012 2013 Ocak Mayıs 2013 Ocak Mayıs 2014 Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Son yıllarda, İstanbul uluslararası yolcular için önemli bir aktarma merkezi haline gelmiştir. Örneğin, İstanbul Atatürk Havalimanı, Avrupa’nın üçüncü en yoğun havalimanı olma yolunda ilerlemektedir. İstanbul Atatürk Havalimanı aynı zamanda 20 yeni varış noktası ile Euro Annies 2014 yarışmasında “En Fazla Yeni Rotaya Sahip Havalimanı” ödülünü almıştır. Ocak-Mayıs 2014 itibariyle toplam yolcu sayısı ise %11 artarak, yaklaşık 22.1 milyon seviyesine ulaşmıştır. Wyndham Grand İstanbul Levent 100 E t k in lik S a y ı s ı 2008 80 60 40 20 0 2010 2011 2012 2013 Ocak Mayıs 2014 2015* 2016* Kesinleşen Kesinleşen Kaynak: İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu İstanbul aynı zamanda dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden biridir. International Congress and Convention Association (ICCA)’ya göre bu talepteki artış, kongre turizmi açısından Türkiye’yi dünyada en çok tercih edilen 18. ülke haline getirirken, İstanbul 8. sıradadır. İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu’na göre ise 2012 yılında şehir çapında 128 konferans organize edilmiş olup, bu rakam 2013 yılında %14 artış göstererek 146’ya ulaşmıştır. Artan turizm talebini desteklemek için, İstanbul Büyükşehir Belediyesi geçtiğimiz yıllarda tamamlanan ve devam eden yatırımlarla şehrin altyapısını geliştirmektedir. 3. Havalimanı, 3. Köprü, İstanbul Finans Merkezi, hızlı tren ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi projelerin ziyaretçi sayılarını olumlu yönde etkilemesi beklenmektedir. • On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 15 Otel Performansı İstanbul Geçmişten bu yana İstanbul otel pazarı değişken dinamiklere sahip olmuştur ve ülkenin politik gündeminden doğrudan etkilenmiştir. Son yıllarda sektörde görülen güçlü ve istikrarlı büyüme eğilimleri, Haziran 2013’ten bu yana inişe geçmiştir. Bütün bunlara ek olarak, son yıllarda otel arzındaki dikkate değer artışın, otel doluluk ve performanslarını olumsuz etkilediği gözlemlenmektedir. . ve planlanmakta olan tüm otel projeleri tamamlanırsa, İstanbul’daki toplam otel arzının 2016 yılsonu itibariyle %12 artması beklenmektedir. . İstanbul: Mevcut ve Gelecek Arz 60,000 50,000 Oda Sayısı 40,000 İstanbul Genel Set Otel Performansı Euro Bazında Otel Performansı - Genel Set 180 30,000 20,000 80% 160 10,000 140 0 120 2010 60% 2011 Mevcut 2012 2013 2014 2015 2016 İnşaat Halinde & Planlanan Kaynak: JLL 100 80 60 40% 2009 2010 2011 Ortalama Oda Fiyatları (EUR) 2012 2013 Ocak-Mayıs Ocak-Mayıs 2014 2013 Oda Başına Gelir (EUR) Doluluk Oranı (%) Kaynak: STR Global Mayıs 2013 ile karşılaştırıldığında, İstanbul genel set otel pazarı üç performans ölçütünde de düşüş göstermiştir. Ocak-Mayıs 2014 itibariyle oda başına gelir %21.1’lik bir düşüşle EUR 82.6’ya gerilerken, doluluk oranları %10.8 düşerek %62.9 seviyesine ulaşmıştır. . İstanbul Lüks Set Otel Performansı Geçtiğimiz yıllarda, İstanbul’daki otel yatırımları oldukça aktif olmuştur. Gelişmiş ve rekabetçi pazar koşullarına bağlı olarak özellikle uluslararası otel markalarının yatırımcılar tarafından daha fazla tercih edilir hale geldiği görülmektedir. Başlıca uluslararası operatörler, üst segmenteki lüks otel markalarının yanı sıra, diğer segmentlerdeki otel markalarıyla da pazarda büyümektedirler. Buna rağmen pazarda halen ‘marka otel’ kategorisinde özellikle orta ve ekonomi segmentlerinde arzın kısıtlı olduğu görülmektedir. Ek olarak, ‘uzun süreli konaklama sağlayan otel’ segmentinin, İstanbul ile birlikte ikincil şehirlerde de başarılı olma potansiyelinin olduğu düşünülmektedir. . Euro Bazında Otel Performansı - Lüks Set 1Y 2014’ deki Başlıca Hotel Açılışları 250 230 210 190 170 150 130 110 90 70 50 100% 2009 2010 2011 Ortalama Oda Fiyatları (EUR) 2012 2013 Ocak-Mayıs Ocak-Mayıs 2014 2013 Oda Başına Gelir (EUR) Oda Sayısı Lokasyon Hilton Istanbul Bomonti Hotel 829 Bomonti Radisson Blu Hotel Spa&Tuzla 249 Tuzla 40% Radisson Blu Şişli 291 Şişli 20% Marriott Hotel Şişli 259 Şişli 0% Dedeman Bostancı 252 Bostancı Mercure Hotel Taksim 137 Gümüşsuyu 80% 60% Doluluk Oranı (%) Kaynak: STR Global İstanbul lüks otel pazarında ise Ocak-Mayıs 2014 itibariyle oda başına gelir %20.3 düşerek EUR 129.7 seviyesine, doluluk oranları ise %11.4 düşüş yaşayarak %62.6 seviyesine gerilemiştir. Arz Mayıs 2014 itibariyle, 5 yıldızlı otellerin oda sayısının, İstanbul’daki toplam arz içerisinde %41’lik bir paya sahip olduğu görülmektedir. Asya Yakası’ndaki oteller ise oteller ise İstanbul’ daki toplam arzının %12’sini temsil etmektedir. Eğer, mevcut durumda inşaat halinde . Otel Kaynak: JLL Görünüm Genel olarak 2014 yılında otel performanslarında kısmi oranda düşüş yaşanması beklenmektedir. Bununla birlikte otel yatırımcı ve işletmecilerinin doluluk oranlarından ziyade, ortalama oda fiyatlarına odaklanacakları öngörülmektedir. Otel performanslarındaki düşüşe rağmen, uzun vadede Türkiye otel pazarı öngörülerinin pozitif olacağı beklenmektedir. İstanbul makro-ekonomik görünümü ümit verici olurken, yabancı ve yerli yatırımcılar yeni projelerde yer almak ve pazardaki turizm ve konaklama potansiyelinden faydalanma eğilimi beklenmektedir.. 1 JLL Türkiye İstanbul MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat 1 34340 Levent - İstanbul, Türkiye Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX Volkan Müller Ülke Başkanı Tel + 90 (212) 350 0882 avi.alkas@eu.jll.com COO, CFO İcra Kurulu Üyesi Tel + 90 (212) 350 0808 volkan.mueller@eu.jll.com Burçin Yıldıran Sezen, MRICS Yardımcı Direktör, Danışmanlık Hizmetleri Tel + 90 (212) 350 0823 burcin.sezen@eu.jll.com Ece Sert Özcan Yavuz Can Parlar Kıdemli Analist, Danışmanlık Hizmetleri Tel +90 (212) 350 0874 ece.sert-ozcan@eu.jll.com Analist, Danışmanlık Hizmetleri Tel + 90 (212) 350 0808 yavuz.parlar@eu.jll.com İdil Hamzadi Sayat Delice Nevzat Yavan Direktör, Sermaye Piyasaları Tel + 90 (212) 350 0821 idil.hamzadi@eu.jll.com Direktör, Perakende Hizmetleri Tel + 90 (212) 350 0881 sayat.delice@eu.jll.com Direktör, Mülk Yönetimi Tel + 90 (212) 350 0861 nevzat.yavan@eu.jll.com Elif İzgi Topbaş, MRICS, DipSCM Gün Gökkaya Ayşe Nur Teker Yardımcı Direktör, Danışmanlık Hizmetleri Tel + 90 (212) 350 0826 elif.topbas@eu.jll.com Yardımcı Direktör, Ofis ve Lojistik Tel + 90 (212) 350 08 57 gun.gokkaya@eu.jll.com Müdür, Otel ve Ağırlama Grubu Tel + 90 (212) 350 0892 aysenur.teker@eu.jll.com Ümit Kurt, MRICS Direktör, Kurumsal Çözümler Tel + 90 (212) 350 0866 umit.kurt@eu.jll.com Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı - Temmuz 2014 JLL tarafından yayınlanan OnPoint raporları, gayrimenkul sektörüne dair, her yan yıldaki önemli noktalar, uzmanlaşmış araştırmalar ve yükselen trendler ile ilgili öngörüleri ortaya çıkaran bilgiler sunar. www.jll.com.tr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
Benzer belgeler
2016 Report_Aug__turkce2
Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı’na (MİA) taşıma kararı almıştır. 2014 yılının ilk yarı yılında MİA’da Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümra...
DetaylıPerakende Pazarı Görünümü
açılışlar arasında 38,000 m2 TKA’ya sahip Aqua Florya ve Beylikdüzü’ndeki 100,000 m2 Marmara Park projeleri yer almaktadır. Son 6 ayda pazara giriş yapan 40,000 m2 TKA’ya sahip Sera Kütahya, 27,000...
DetaylıTürkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü
İstanbuldaki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Özdilek AVM* Viaport Venezia Skyland Atlas AVM Akasya Park Ümraniye Emaar Square* Metropol İstanbul Vadistanbul* İstanbul Finans Merkezi*
DetaylıGayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor
2014 Aralık ayında %8.2 olarak açıklanan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonu ile karşılaştırıldığında yaşanan artışı ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, 3Ç 2014’ün sonunda başladığı gözlemlenen...
Detaylı