Değerleme Raporu
Transkript
Değerleme Raporu
KĠRA DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES : Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi İnnovia Projesi, 1. Etap, Sosyal Bina (8. Blok), 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 nolu işyerleri (2949 Ada, 7 nolu parsel) Esenyurt / ĠSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 15 Eylül 2011 tarih ve 442 – 2011/036 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/3437 EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 26 Eylül 2011 RAPOR TARĠHĠ : 03 Ekim 2011 RAPORUN KONUSU : RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Ġnnovia Projesi 1. Etapta konumlu ve mülkiyeti Development Finance ĠnĢaat Pazarlama ve Tic. Ltd. ġti’ye ait olan 10 adet iĢyerinin aylık kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. düzenlemeleri kapsamında uygun olarak hazırlanmıştır. 2011/3437 ve ilgili tebliğlere -1- Ġçindekiler Sayfa No ġĠRKET BĠLGĠLERĠ ............................................................................................................................... 3 MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ........................................................................................................................... 4 UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR................................................................ 5 TAPU KAYITLARI................................................................................................................................... 6 TAPU TAKYĠDATI .................................................................................................................................. 7 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU ....................................................................................... 7 ĠNNOVĠA PROJESĠ ............................................................................................................................... 9 YAPILARIN ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ............................................................................................ 10 AÇIKLAMALAR ...................................................................................................................................... 11 DEĞERLENDĠRME ................................................................................................................................ 12 FĠYATLANDIRMA ................................................................................................................................. 13 SONUÇ ....................................................................................................................................................... 15 2011/3437 -2- ġĠRKET BĠLGĠLERĠ ġirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ġirket Merkezi : İstanbul ġirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL Telefon : (0216) (0216) (0216) (0216) (0216) Faks : (0216) 339 02 81 Ġrtibat Büroları : Antalya İrtibat Bürosu Telefon : (0242) 229 34 40 Faks : (0242) 229 34 40 ePosta : bilgi@lotusgd.com Web : www.lotusgd.com KuruluĢ (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005 Sermaye Piyasası Kurul kaydına alınıĢ Tarih ve Karar No : 07 Nisan 2005 – 14/462 Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurul kaydına alınıĢ Tarih ve Karar No : 12 Mart 2009 - 3073 Ticaret Sicil No : 542757/490339 KuruluĢ Sermayesi : 75.000,-TL ġimdiki Sermayesi : 300.000,-TL 545 545 545 545 545 2011/3437 48 48 95 88 28 66 67 29 91 37 -3- MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġĠRKETĠN ÜNVANI : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġĠRKETĠN ADRESĠ : Büyükdere Cd. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat:5 34394 Levent/ İstanbul TELEFON NO : (212) 709 37 45 FAKS NO : (212) 353 09 09 KURULUġ TARĠHĠ : 23.12.1997 KAYITLI SERMAYE TAVANI : 400.000.000,-TL ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : 235.115.706,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 15,84 FAALĠYET KONUSU : Sermaye PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, G18b10d2d pafta, 201 Ada, 1 nolu ve 8103 ve 8104 nolu parseller (8.166 m2 yüzölçümlü 3 adet parsel) İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parsel'de inşa edilmekte olan Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde (toplam 4.852 m2 kullanım alanlı) 12 adet natamam işyeri İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi‟nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'tan 55 adet tam, 3 adet hisseli daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi‟nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki 1.155 m 2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi‟nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m 2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme mahallesi, hürriyet Caddesi‟nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan toplam 3.004 adet daire İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi‟nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia Projesi 2. etap'tan 183 ofis ünitesi, 34 Avm ünitesi ve 1 sosyal tesisten oluşan toplam 41.377 m2 kullanım alanlı 218 adet ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi‟nde, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etap'tan 49 bağımsız bölümlü toplam 6.305 m 2 kullanım alanlı çarşı İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 3.025 daire İstanbul ili, Esenyurt, Mehterçeşme mahallesi, nazım hikmet bulvarı, 2945 ada, 18.,19. ve 31. nolu parseller üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 30 adet 11.715 m2 alanlı ticari ünite İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 34 ve 36 nolu parseller, İnnovia 4 Projesi bünyesindeki 4.624 adet daire ve 25.217,20 m² alanlı ticari alan 2011/3437 -4- UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 2011/3437 -5- TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ : Development Finance İnşaat Pazarlama ve Tic. Ltd. Şti. ĠLĠ - ĠLÇESĠ : İstanbul – Esenyurt KÖYÜ : Eşkinoz PAFTA NO : --- ADA NO : 2949 PARSEL NO :7 NĠTELĠĞĠ : Arsa (*) YÜZÖLÇÜMÜ : 58.240,13 m2 YEVMĠYE NO : 4353 CĠLT NO : 53 TAPU TARĠHĠ : 07.02.2008 Sıra No Niteliği Blok No Kat No B. Bölüm No Arsa Payı Hissesine Düşen Arsa Payı Miktarı (m2) Sahife No 1 İşyeri 8 2. bodrum 1 730117 / 145600325 292,05 5205 2 İşyeri 8 2. bodrum 2 455796 / 145600325 182,32 5206 3 İşyeri 8 1. bodrum 3 1214295 / 145600325 485,72 5207 4 İşyeri 8 1. bodrum 4 84407 / 145600325 33,76 5208 5 İşyeri 8 1. bodrum 5 318635 / 145600325 127,45 5209 6 İşyeri 8 1. bodrum 6 54864 / 145600325 21,95 5210 7 İşyeri 8 1. bodrum 7 51699 / 145600325 20,68 5211 8 İşyeri 8 zemin 8 506440 / 145600325 202,58 5212 9 İşyeri 8 zemin 9 506440 / 145600325 202,58 5213 10 İşyeri 8 1 10 401986 / 145600325 160,79 5214 (*) Kat irtifakı kurulmuş, henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir. 2011/3437 -6- TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Esenyurt İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü‟nden 26 Eylül 2011 tarihinde yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazların üzerinde müştereken aşağıdaki notun bulunduğu tespit edilmiştir. ġerhler Bölümü: Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 21.02.2008 tarih ve 3277 yevmiye no ile 1,-YTL bedel karşılığında kira şerhi. (Başlama tarihi 17.01.2008, Süre: 99 yıl) TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ufuk (Hürriyet) Caddesi ve Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu olan İnnovia Projesinin 1. Etabındaki sosyal bina bünyesinde yer alan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 nolu iĢyerleridir. Projenin yakın çevresinde mesken olarak kullanılan 10 – 12 katlı konut blokları bulunmaktadır. Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek olduğu bir bölgedir. Bölge Analizi: İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan “merkezden uzaklaşma”, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir. 1980‟li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen bölgeye olan talep, Beylikdüzü - TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en üst düzeye ulaşmıştır. 2011/3437 -7- Bu bağlamda Avrupa Yakası‟ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, FiTower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir. Ulaşım: İnnovia Projesi‟nin ulaşım bağlantısı E-5 (D-100) Karayolu ile Avcılar‟da Büyükçekmece istikametine giderken Haramidere‟yi geçtikten sonra a) E-5 Karayolu üzerinde yer alan Bauhause ve Real Alışveriş Merkez‟lerinin yanından sağa dönülerek varılan 7. Cadde takiben veya b) E-5 Karayolu Bizimkent sapağından Esenyurt yönüne dönülerek Atatürk Bulvarı ve Ufuk Caddesi takiben sağlanmaktadır. E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu„nun kullanılması durumunda gelinen istikamete göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E–5 (D100) Karayolu'na bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir. Projenin bazı noktalara olan yaklaĢık uzaklıkları Ģöyledir. - E-5 (D100) Karayolu'na................................................ 500 m. - Avcılar‟a...................................................................... 6,5 km. - Büyükçekmece„ye......................................................... 7 km. - Atatürk Havalimanı‟na................................................... 17 km. 2011/3437 -8- ĠNNOVĠA PROJESĠ İnnovia Projesi; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi‟nde farklı parseller üzerinde toplam 4 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Etaplar halinde gerçekleştirilen İnnovia Projesi tamamlandığında, toplam konut ve ticari ünite sayısı yaklaşık 14.000 civarında olacaktır. Halihazırda; 1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış, 2. Etap 1. Fazda yaşam başlamış olup 2. Fazın kaba ve ince inşai faaliyetleri devam etmektedir. 3. Etabın inşaatınadevam edilmekte olp, 4. etabın zemin etüdü ve sondajı yapılmış, mimari projesi hazırlanmış, hafriyata yeni başlanmıştır. İnnovia Projesi 1. Etabı: 58.240,13 m² yüzölçümlü olan 2949 ada, 7 nolu parsel üzerinde yer almaktadır. Proje 7 adet konut bloğunda, 18 farklı tipte, 1073 adet daire ve sosyal bina ile 6 adet ticari üniteden oluşmaktadır. Tüm bloklar A ve B olmak üzere iki girişlidir. Proje için Esenyurt Belediyesi tarafında düzenlenmiş olan 15.11.2007 tarih ve 2007/4078 nolu Yapı Ruhsatı mevcuttur. Yapı ruhsatından elde edilen bilgilere göre projenin toplam inşaat alanı 139.328,38 m² „dir. İnnovia Projesi 1. etabının bünyesinde, Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yolları, Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, Tenis kortu, Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, Bowling salonu, Sauna ve Türk hamamı, Sosyal bina ve ticari üniteler, Açık ve kapalı otopark alanları, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi bulunmaktadır. 2011/3437 -9- YAPILARIN ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI : B.A.K. ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık/Blok YAPININ YAġI :2 KAT ADEDĠ : 4 (2 bodrum + zemin + 1 normal kat) TOPLAM ALANI (*) : Bkz. Açıklamalar/Sayfa 10 ELEKTRĠK : Şebeke SU : Şebeke KANALĠZASYON : Şebeke SU DEPOSU : Mevcut HĠDROFOR : Mevcut JENERATÖR : Mevcut DOĞALGAZ TESĠSATI : Mevcut ISITMA SĠSTEMĠ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem HAVALANDIRMA SĠSTEMĠ : Mevcut YÜRÜYEN MERDĠVEN : Mevcut (4 adet) YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut PARK YERĠ : Kapalı ve açık otopark alanları mevcuttur. KĠRA KABĠLĠYET : “Kiralanabilirlik„ özelliğine sahiptirler. (*) Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğü arşivinde yer alan kat irtifakına esas onaylı mimari projeleri üzerinde yapılan ölçümlemelerden elde edilmiştir. 2011/3437 -10- AÇIKLAMALAR Değerlemeye konu taşınmazlar İnnovia projesi 1. Etap bünyesindeki Sosyal binada konumlu olan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 nolu iĢyerleridir. Sosyal Bina, 2 bodrum, zemin ve normal kat olmak üzere toplam 4 katlıdır. Binanın 2. bodrum katında 1 ve 2 nolu; 1. bodrum katında, 3, 4, 5, 6, 7 nolu; zemin katında, 8 ve 9 nolu; 1. normal katında 10 nolu işyerleri bulunmaktadır. Tüm katlarda bay-bayan WC‟leri yer almaktadır. Rapor konusu taşınmazların konumlu oldukları kat ve kat irtifakına esas onaylı mimari projesi üzerinden ölçümlenen kullanım alanları ile kullanım fonksiyonları aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Sıra Niteliği No Kat No B. Bölüm No Kullanım Alanı 2 (m ) Kullanım Fonksiyonu 1 İşyeri 2. bodrum 1 675 Bowling, sports bar ve mutfak 2 İşyeri 2. bodrum 2 420 Çocuk oyun alanı ve mutfak 3 İşyeri 1. bodrum 3 1.075 Market, depo ve market depo 4 İşyeri 1. bodrum 4 80 Dükkân 5 İşyeri 1. bodrum 5 50 Dükkân 6 İşyeri 1. bodrum 6 290 2 adet dükkan, eczane, poliklinik ve depo 7 İşyeri 1. bodrum 7 25 Dükkân 8 İşyeri zemin 8 470 Yemek alanı ve mutfak 9 İşyeri zemin 9 470 Yemek alanı ve mutfak 10 İşyeri 1 10 390 Danışma/Hol, 2 adet toplantı odası, 4 adet oda, bay-bayan WC’leri Halihazırda 8 ve 9 nolu bağımsız bölümler İnnovia satış ofisi; 10 nolu işyeri bina ve site yönetim ofisleri; 2 nolu işyeri kiracı tarafından mobilya mağazası ve 4 nolu işyeri ise kuaför olarak kullanılmaktadır. Diğer işyerleri ise henüz kiralanmadığı için boş durumdadır. 2011/3437 -11- Satış ofisi olarak kullanılan 8 ve 9 nolu bağımsız bölümler ile mobilya mağazası olarak kullanılan 2 nolu bağımsız bölümün zeminleri seramik kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır. Kat hollerinin zeminleri seramik kaplı, duvarları saten boyalı, tavanları ise spot aydınlatmalı asma tavandır. Katlar arası irtibat, basamakları ahşap kaplı çelik merdiven ile her katta iniş ve çıkış olmak üzere 2‟şer adet yürüyen merdivenle sağlanmaktadır. DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olan İnnovia projesi 1. etap bünyesinde konumlu olmaları, Tamamlanmış alt yapıları, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Ticari potansiyelleri, Reklam kabiliyetleri, Müşteri celbi. Olumsuz etkenler : Ulaşımın kolay olmasına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması, Müşteri celbinin site sakinleriyle sınırlı olması. 2011/3437 -12- FĠYATLANDIRMA Taşınmazların aylık kira değerinin tespitinde Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, yakın dönemde kiralık olarak pazara çıkarılmış ticari gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu bina için birim fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu ve büyüklüğü, ticaret potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlakçı Tel: 533 410 99 87) Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde yer alan binanın zemin katında konumlu 1.400 m2 kullanım alanlı depolu, asma katlı mağaza 20.000,-TL/ay bedelle kiralıktır. (~14,29 TL/m2) Emsal 2 : (Emlakçı Tel: 543 724 68 80) Rayana Residence Projesi bünyesinde yer alan bloğun zemin katında konumlu 420 m2 kullanım alanlı işyeri (halihazırda bir banka tarafında kiralık olarak kullanılmaktadır. Aylık 17.500,-TL kira getirisi olduğu bilgisi alınmıştır.) 2.500.000,-USD bedelle satılıktır. (~5.952,-USD/m2) Emsal 3 : (Emlakçı Tel: 212 560 71 71) Beylikdüzü ADM Consepta Plaza bünyesinde yer alan 66 m2 kullanım alanlı ve 1+1 kullanımlı ofis 900,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~13,64 TL/m2) Emsal 4 : (Emlakçı Tel: 554 497 33 30) İnnovia 1 Etap karşısında konumlu Crown Residence bünyesinde zemin katta (AVM Bölümünde) yer alan 589 m2 kullanım alanlı mağaza 12.500,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~21,22 TL/m2) Emsal 5 : (Emlakçı Tel: 554 497 33 30) İnnovia 1 Etap karşısında konumlu Crown Residence bünyesinde zemin katta (AVM Bölümünde) yer alan 300 m2 kullanım alanlı mağaza 7.500,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~25 TL/m2) 2011/3437 -13- Emsal 6 : (Emlakçı Tel: 554 497 33 30) Beylikdüzü’nde ana cadde üzerinde yer alan Beycity Residence bünyesinde zemin katta (AVM Bölümünde) yer alan 200 m2 kullanım alanlı mağaza 11.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~55 TL/m2) Emsal 7 : (Emlakçı Tel: 212 669 47 71) Beylikdüzü’nde cadde üzerinde yer alan Residence bünyesinde zemin katta (AVM Bölümünde) yer alan 300 m2 kullanım alanlı mağaza 6.000,-TL/ay bedelle kiralıktır.. (~20 TL/m2) Bu araştırmalardan ve yukarıda bahsedilen değerleme prosesinden hareketle konu taşınmazların yer aldığı sosyal binanın lokasyonu, taşınmazların büyüklükleri, mimari ve inşai özellikleri ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir edilen aylık m² birim kira değerleri ve toplam kira değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. 2 Aylık m Birim Aylık Kira Değeri Kira Değeri (TL) (TL) Kat No B. Bölüm No Kullanım 2 Alanı (m ) İşyeri 2. bodrum 1 675 13,00 8.775 2 İşyeri 2. bodrum 2 420 13,00 5.460 3 İşyeri 1. bodrum 3 1.075 9,00 9.675 4 İşyeri 1. bodrum 4 80 27,00 2.160 5 İşyeri 1. bodrum 5 50 32,00 1.600 6 İşyeri 1. bodrum 6 290 13,00 3.770 7 İşyeri 1. bodrum 7 25 32,00 800 8 İşyeri zemin 8 470 23,00 10.810 9 İşyeri zemin 9 470 27,00 12.690 10 İşyeri 1 10 390 13,00 5.070 (60.810) Sıra No Niteliği 1 TOPLAM 2011/3437 ~ 61.000 -14- SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 10 adet iĢyerinin yerinde yapılan incelemesinde binadaki konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer yerleşim projeleri üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle aylık kira değerleri toplamı için, 61.000,-TL (Altmışbirbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (61.000,-TL † 2,513 TL/Euro (*) 24.275,-Euro) (61.000,-TL † 1,860 TL/USD (*) 32.795,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,513 TL; 1,- USD = 1,860 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazların KDV dahil (%18) toplam aylık kira değeri 71.980,-TL‟dir. Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor, YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.‟nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 03 Ekim 2011 (Ekspertiz tarihi : 26 Eylül 2011) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114) Eki : Konum krokileri (2 adet/1 sayfa) Vaziyet planı Kat planları (5 sayfa) Fotoğraflar (16 adet / 8 sayfa) Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgesi Değerleme sözleşmesi sureti 2011/3437 -15- Konum krokisi 2011/3437 -16- Uydu fotografı 2011/3437 -17- Vaziyet Planı 2011/3437 -18- Binanın site bahçesinden görünümleri 2009/3437 - 19 - Zemin kat – 8 nolu iĢyeri 2009/3437 - 20 - Zemin kat – 9 nolu iĢyeri 2009/3437 - 21 - 2009/3437 - 22 - 1. Bodrum kat 2009/3437 - 23 - 2009/3437 - 24 - 2009/3437 - 25 - 2. bodrum kat 2009/3437 - 26 - 2009/3437 - 27 - 2009/3437 - 28 - 2009/3437 - 29 - 2009/3437 - 30 - 2009/3437 - 31 - ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 06.11.1973 Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114 Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu – Balıkesir Yedek Subay : Ağustos 1997 – Kasım 1998 Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; Değerleme Uzmanı : Nisan 1999 - Ocak 2005 Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ocak 2005 - ... 2009/3437 - 32 - 2009/3437 - 33 -