Ercüment Alptekin - Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği
Transkript
Ercüment Alptekin - Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği
Rekabette Mülk Yönetiminin Rolü Ercüment Alptekin Direktör, Kiralama ve Yönetim 07 Mart 2013 Jones Lang LaSalle Neden Dış Kaynak? 2 Mevcut Durum Ticari gayrimenkul yatırımcıları hızla gelişen pazarda yönetim konusunda ne tarafa yöneleceklerini bilmiyorlar! Tüm detaylara odaklanarak büyük fotoğrafı görmek mümkün mü? Proje yönetim şirketleri bizden daha iyi neyi yapabilir ki? Tüm projelerimizi gerçekten kendimiz mi yönetmeliyiz? Projelerimizin yönetimini tek bir firma ile yapabilir miyiz? 3 Beklentiler IN HOUSE YÖNETİM Geliştirici Alışveriş Merkezi ve Ofis KISMI DIŞKAYNAK İLE YÖNETİM Geliştirici Alışveriş Merkezi ve Ofis Geliştirici Yönetim Şirketi Yönetim Şirketi DIŞKAYNAK İLE YÖNETİM • • • Shopping Mall&Office Alışveriş Merkezi ve Ofis Yönetim Şirketlerine yöneliş Yoğun rekabet, hızlı büyümeye bağlı sorunlar ve artan maliyetler Yabancı yatırımcı talepleri Dış Kaynak Durumu Dışkaynak Durumu «Türkiye’de 263 alışveriş merkezi in-house yönetiliyor, toplam 6.156 milyon m2» 2015 sonu itibariyle Türkiye’deki alışveriş merkezi sayısı 410 adet ve 11.2 milyon m2 olacak. Outsource Yönetim 28% İn House Yönetim 72% Jones Lang LaSalle Hangi Yönetim? Ticari Gayrimenkul Yönetiminde Model Ana Roller Raporlama Stratejik Bakış Varlık Yönetimi Varlık Stratejisinin Belirlenmesi Gayrimenkul Değer Arttırma ve Satış İşlemleri Yatırım Stratejilerinin Belirlenmesi Stratejik Kiralama Planlaması Kiracı İlişikleri, Kira kontratlarının Yönetimi Pazarlama Yönetimi Mülk Yönetimi Tesis Yönetimi Operasyonel Bakış Operasyon, Ortak Gider Yönetimi Muhasebe, IK Yönetimi Periyodik Bakım planları Çağrı Merkezi/ Yardım Masası Satınalma/ İhale Yönetimi Güvenlik, temizlik, yemek servisleri yön. Hizmet Kiracıları (Konsiyerj, taxi, servis, vale..) yönetimi Jones Lang LaSalle Pazarda Mevcut Durum PerakendePazarı Pazarı Durumu Perakende Görünümü Toplam Organize Perakende Alanı Organize Perakende Arzı Gelişimi: TKA & Adet Kaynak: Jones Lang LaSalle 9 PerakendePazarı Pazarı Görünümü Perakende Görünümü Toplam Organize Perakende Alanı Merkez Tipi Birim % Mahalle merkezi 168 49.9% 2,274,739 26.5% Outlet Merkez 64 19.0% 1,692,488 19.7% Güç Merkezi 1 0.3% 42,217 0.5% Bölgesel Merkez 74 22.0% 2,899,806 33.8% Üst Bölgesel Merkez 16 4.7% 1,480,434 17.2% Temalı Merkez 4 1.2% 43,173 0.5% Yaşam Tarzı 10 3.0% 155,503 1.8% Toplam 337 TKA (m²) % 8,588,360 Kaynak: Jones Lang LaSalle 10 Perakende Pazarı Pazarı Görünümü Perakende Görünümü Toplam Organize Perakende Alanı Perakende Yoğunluğu ( 1,000 kişi başına düşen TKA) 2011 Sonu 2012 Sonu 2013 Sonu İstanbul 232 254 324 Ankara 236 252 263 Karabük 179 186 182 Bolu 148 171 165 Denizli 130 144 139 Bursa 143 143 190 Trabzon 143 141 139 Muğla 76 136 159 Kay seri 124 122 161 Mersin 96 121 115 Türkiy e 103 115 142 Kaynak: Jones Lang LaSalle 11 Perakende Pazarı Görünümü Toplam Organize Perakende Alanı Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA İstanbul Diğer Şehirler Toplam Birim TKA (m²) Birim TKA (m²) Birim TKA (m²) Aktif İnşaat Halinde* Toplam 117 32 149 3.46 mily on 1.38 mily on 4.84 mily on 220 41 261 5.12 mily on 1.28 mily on 6.40 mily on 337 73 410 8.58 mily on 2.66 mily on 11.24 mily on * 2015 sonu itibariyle tamamlanmak üzere inşaat halinde olan Kaynak: Jones Lang LaSalle 12 Jones Lang LaSalle Karma Projelere ilk adım Karma Projeye Geçiş Antares Şehir: TKA: Yeni Fırsat: Nata Vega Şehir: TKA: Yeni Fırsat Malatyapark Ankara 82.000 m2 Hastane ve Konut Ankara 58.000 m2 Akvaryum ve Konut Şehir: TKA: Yeni Fırsat Malatya 47.000 m2 Otel Aqua Florya Şehir: TKA: Yeni Fırsat Demirpark İstanbul 46.000 m2 Akvaryum ve Otel Şehir: TKA: Yeni Fırsat Armada Şehir: TKA: Yeni Fırsat Zonguldak 21,000 m2 Otel Ankara 54.000 m2 Ofis 14 İstanbul Projeleri –Gelecek Arz Alışv eriş Merkezi Lokasy on TKA Planlanan Açılış Tarihi Akasy a Acıbadem 86,500 m² 2013 Mall of İstanbul İkitelli 148,000 m² 2013 Vialand* Ey üp 110,000 m² 2013 Zincirlikuy u 66,000 m² 2013 Lev ent 40,000 m² 2014 Emaar Square* Libadiy e 150,000 m² 2015 Metropol Istanbul* Ataşehir 90,000 m² 2015 Vadi İstanbul* Ay azağa 75,000 m² 2015 Sey rantepe 90,000 m² 2016 Zorlu Center* Özdilek* Eroğlu Sey rantepe *Jones Lang LaSalle tarafından hizmet verilen Kaynak: Jones Lang LaSalle 855.500 m2 15 Karma Projeye Geçiş Zorlu Center Fonksiyon Bilgi Konut 140.000 m2 Otel 180 Oda+ Rezidans (13.000m2) AVM 60.765 m2 Ofis 18.000 m2 Performans Sanatları 2.300m2, 770 koltuk Emaar Square Fonksiyon Konut Otel AVM Ofis Eğlence Bilgi 1.000 180 Oda 150.000 m2 40.000 m2 Discovery Center, Su Altı Mer. Vadi İstanbul Fonksiyon Konut Otel AVM Ofis Bilgi 9000 m2 2 Otel+ 200 oda, 250 oda 80.000 m2 140.000 m2 16 Global Projeler Burj Khalifa, Dubai Eastern Mangroves Development, Abu Dhabi Mülk : Lüks Karma Proje-Kule Mülk: Alçak bina karma kullanım projesi Kullanım: Otel, Rezidans, Ticari, Kullanım: Lüks Rezidans Daireleri, Perakende Özellikler: Dünya’nın en uzun binası, ilk Armani Oteli, Perakende / Yeme&İçmeRetail/F&B, Marina Özellikler: Nehir Manzaralı Daireler, Alan: 310,000 m2 Units: 221 Daire, 223 Resort, and 28 Yükseklik: 800 m İskele Kat Sayısı160 Alan: 176,334 M2 Müşteri: Emaar Properties Müşteri: TDIC Fortune Plaza, Beijing Mülk: Karma kullanım projesi Kullanım: Rezidans, Ofis, Otel Alan: 728,000 m2 Özellikler: 260 m2 yükseklik Müşteri: H.K.I. Development Co., Ltd. (Beijing) Global Projeler St. Regis, Abu Dhabi Jabal Omar Project, Makkah Mülk: Yoğunluğu az karma kullanım projesi Mülk: Karma Kullanım Kullanım: Hastane, Marka Daireler, Ultra Kullanım: Otel, Perakende ve Rezidans Lüks Villalar, Perakende Özellikler: 380 key St. Regis Hotel Özellikler: Haç seyahatlerinin gerçekleştiği bölgede Arabistan'daki en büyük balo salonu ile, 259 İnşaat alanı:1,952,000 M2 St. Regis Akdeniz stilinde daireler Perakende: 86,000 M2 Müşteri: TDIC Müşteri: Jabal Omar Dvpt. Co. Al Bateen Wharf, Abu Dhabi Mülk: Az katlı Karma Kullanım Projesi Kullanım: Perakende, Yeme&İçme, İki Marina, Yat Kulübü, Özellikler: Tarihi yapı, 423 iskele, Alan: 58,125 M2 Müşteri: TDIC Jones Lang LaSalle Ne Yapmalı? Total Yönetim • Yatırımcı taleplerinin tüm unsurlarının yönetimi • Karma projelerin tüm unsurlarının yönetimi 20 Jones Lang LaSalle Türkiye Mülk Yönetimi Alışveriş Merkezleri Yönetimi Ofis Yönetimi Tesis Yönetimi Yeniden Kiralama Yönetim Danışmanlığı Sermaye Piyasaları Stratejik Danışmanlık Alışveriş Merkezi Konsept Geliştirme Alışveriş Merkezi Kiralama + Yeniden Kiralama Cadde Kiralaması Kiracı Temsilciliği Varlık Kullanımı Varlık Edinimi İşlem Yönetimi Varlık Geliştirme Varlık Finansmanı Arz-Talep Analizleri, En İyi Kullanım Analizleri Fizibilite Analizleri Durum Tespit Analizleri (Due Diligence) Yatırım Risk Analizleri Proje Geliştirme ve Yatırım Stratejisi Danışmanlığı Değerleme Geliştirme Danışmanlığı Kiralama Kiralama Danışmanlığı Pazarlama Stratejisi Kiracı Temsilciliği IT Teknoloji Kurumsal Pazarlama İnsan Kaynakları Finans Muhasebe Perakende Pazarlama Yönetimi Fit-out Yönetimi Araştırma Ofis&Lojistik Proje ve Geliştirme Otel ve Ağırlama Proje Yönetimi Teknik Durum Değerlendirme Proje İzleme ve Raporlama Otel değerleme ve fizibilite çalışması Otel İşletmeleri İşletmeci Seçimi Asset Management Hukuk İdari Ofis Mülk Yönetimi- 2012 verileri 16 Alışveriş merkezi ve ofiste 800.000 m2 yönetim performansı Yıllık 100 milyon ziyaretçi 2000 sözleşme, 96 milyon € kira, 32 milyon € ortak gider yönetimi %97 Kira ve ortak gider tahsilat performansı %10 Ortak Gider tasarrufu 22 Gerçek Değer Yaratma Jones Lang LaSalle Global 2011 Geliri $3.6 Milyar İki derecelendirme şirketinden yatırım derecesi olan tek gayrimenkul hizmetleri ve yatırım yönetimi şirketiyiz. • Moody’s: Baa2 • S&P: BBB Yönetilen Alan (m2) 195 Milyon Çalışan Sayısı 45,500 Aracı 3,000+ Araştırmacı 300+ Kurumsal Ofis 200+ Lokasyon 1,000+ Amerika • 8 ülke • 74 ofis • 2011 Gelirinin % 42.5’i EMEA • 31 ülke • 76 ofis • 2011 Gelirinin % 27.1 Gelirin geri kalan % 7.6’sı LaSalle Investment’a aittir. 23 Asya Pasifik • 13 ülke • 62 ofis • 2011 Gelirinin % 22.8’i Global Projeler • Tarihteki en büyük Tesis Yönetimi Kontratı • Dünyada 5.4 milyon m2 tesis yönetimi • Türkiye’de 300.000 m2 tesis yönetimi • Türkiye’de 338 Şube, 780 ATM’nin tesis yönetimi 24 Teşekkürler!