Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünüşü
Transkript
Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünüşü
Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünüşü (Ocak 2011) İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. TÜRKĠYE EKONOMĠSĠ ................................................................................................... 2 1.a) Mevcut ekonomik koĢullar ve gayrimenkul piyasasının analizi ................................. 2 1.b) Genel ekonomik görünüm................................................................................... 3 2. GAYRĠMENKUL PĠYASASI .............................................................................................. 5 2.a) Türkiye Konut Sektörü ....................................................................................... 5 2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü ................................................................... 15 2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar .................................................................................. 16 3. ĠSTANBUL GAYRĠMENKUL PĠYASASI ............................................................................ 18 3.a) Ġstanbul Kent Merkezi Konut GeliĢimi ve Piyasası ................................................ 18 3.b) Ġstanbul Ofis Piyasası ....................................................................................... 23 3.c) Ġstanbul AVM Piyasası ...................................................................................... 33 4. ANKARA GAYRĠMENKUL PĠYASASI ............................................................................... 36 4.a) Ankara Kent Merkezi GeliĢimi ............................................................................ 36 4.b) Ankara Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası ......................................................... 38 5. ĠZMĠR GAYRĠMENKUL PĠYASASI .................................................................................. 41 5.a) Ġzmir Kent Merkezi GeliĢimi............................................................................... 41 5.b) Ġzmir Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası ........................................................... 43 6. ADANA GAYRĠMENKUL PĠYASASI ................................................................................. 49 6.a) Adana Kent Merkezi GeliĢimi ............................................................................. 49 6.b) Adana Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası .......................................................... 51 7. BURSA GAYRĠMENKUL PĠYASASI ................................................................................. 53 7.a) Bursa Kent Merkezi GeliĢimi .............................................................................. 53 7.b) Bursa Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası ........................................................... 55 Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 1 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 1. TÜRKĠYE EKONOMĠSĠ 1.a) Mevcut ekonomik koĢullar ve gayrimenkul piyasasının analizi Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Konut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. Ekonomide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun koşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve konut finansman sistemi modelinin uygulanmasına olanak sağlanmıştır. Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere doğru kaymıştır. Son 4 yıllık süre boyundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır. 2004 - 2006 yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış oranı enflasyonun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar olmuştur. Gayrimenkul sektörü ekonomik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. 2007 yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı ekonomik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle konut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma oluşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir. 2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının tamamında global finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule olan talep ciddi oranda azalmıştır. 2011 yılının ilk 6 ayı için öngörümüz, 2010 yılının tamamında olduğu gibi global ekonomik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule olan talebin durağan seyredeceği, değerlerde ciddi bir artış olmayacağı şeklindedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 1.b) Genel ekonomik görünüm Ana Ekonomik Göstergeler: Yıl Döviz Kuru (USD-Dönem Sonu) Reel GSYĠH Büyümesi (%) Enflasyon (% - Dönem Sonu) ĠĢsizlik Oranı (%) Cari Açık (milyar USD) Cari Açık (GSMH'ye oranı) Ticaret dengesi (milyar USD) Kamu Net Borç Stoku (GSMH'ye oranı) 2007 2008 2009 1,22 4,61 8,39 10,30 - 46,80 - 5,80 - 62,79 1,52 0,70 10,10 11,00 - 41,95 - 5,70 - 69,82 1,51 - 4,70 6,50 14,00 - 14,28 -2,30 - 38,77 29,10 28,20 45,50 T: Tahmini (*) 10 aylık 2010 1,55 7,90 6,56 11,30 - 35,72 - 3,40 - 65,80 42,30 2011T (*) (*) (*) (*) (*) 1,50 4,70 5,90 12,20 - 48,80 - 3,00 - 72,50 41,80 Kaynak: TUĠK, Hazine, TCMB Türkiye Ekonomisi: Yılın ilk iki çeyreğinde sırasıyla yüzde 11,8 ve 10,2 ile yüksek büyüme hızını yakalayan Türkiye ekonomisi, 3. çeyreği de yüzde 5,5 büyüyerek kapattı. Büyümede ivme yakalayan Türkiye, işsizlikte bunu tam olarak sağlayamasa da işsizlik oranı eylül döneminde geçen yılın aynı dönemine göre 2,1 puan düşerek yüzde 11,3'e geriledi. Yıl içinde temel enflasyon göstergeleri istikrarlı düşüş eğilimini sürdürdü. İhracatta ise 2009'da dış pazarlardaki daralmanın olumsuz etkisiyle görülen gerileme, 2010'da yerini artış trendine bıraktı. İhracatçı birliklerinin kayıtlarına göre bu yılın 11 ayında, geçen yılın rakamı yakalandı. Öte yandan, cari açık Türkiye ekonomisinde risk unsuru olmaya devam ediyor. Yılın 10 ayında 36 milyar dolara dayanan açıktaki artışın nedenleri, iç talebe dayalı büyüme, Türk Lirasının değerlenmesi ve üretimdeki toparlanmayla birlikte ithal ara malı ve enerji ihtiyacı olarak sıralanıyor. Enflasyon: Verilere göre, enflasyon geçen yıl olduğu gibi bu yıl da tek haneli rakamlarda seyretti. Bu yıl kasım ayında üretici fiyatları endeksi (ÜFE) yüzde 0,31 gerilerken, tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) ise binde 3 artış gösterdi. Yıllık bazda ise ÜFE'de yüzde 8,17, TÜFE'de yüzde 7,29 artış kaydedildi. Geçen yıl Kasım ayında bu rakamlar sırasıyla yüzde 1,51 ve yüzde 5,53 idi. Enflasyon, 2009 yılında ÜFE'de yüzde 5,93, tüketicide ise yüzde 6,53 olmuştu. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 3 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Büyüme hızı: Küresel krizin etkisiyle yavaşlayan Türkiye ekonomisi, geçen yılki küçülmenin ardından bu yıl yeniden büyümeye geçti. 2010'un 10 ayında ise büyüme hızı yüzde 7,9 olurken, sektörel bazda bakıldığında söz konusu dönemde inşaat sektörü yüzde 18,4 ile en yüksek büyümeyi gösterdi. Tarım yüzde 0,3 gerilerken, imalat sanayi yüzde 14,7, ticarette yüzde 13,6 artış kaydedildi. Öte yandan TÜİK verilerine göre, gayri safi milli yurtiçi hasıla (GSYH) cari fiyatlarla yılın üçüncü çeyreğinde 298 milyar 89 milyon lira, 9 ayında da 808 milyar 192 milyon lira oldu. Geçen yıl GSYH cari fiyatlarla 952 milyar 635 milyon lira olmuştu. İstihdam: İşsizlik oranı ise bu yıl eylül ayı itibarıyla yüzde 11,3 oldu. Bu yıl eylül ayında toplam istihdam 22 milyon 973 bin kişi, işsiz sayısı 2 milyon 934 bin kişi olarak açıklandı. Geçen yılın aynı ayında ise işsizlik oranı yüzde 13,4, toplam istihdam 22 milyon 20 bin kişi, işsiz sayısı 3 milyon 396 bin kişi olarak belirlenmişti. İşsizlik oranı geçen yıl yüzde 14 olmuştu. Sanayi üretimi: Sanayi üretiminde geçen yılın ekim ayında yüzde 6,2 olan artış oranı, bu yıl aynı dönemde yüzde 9,8'e ulaştı. 2010 yılı ekim ayında, üretim madencilik sektöründe yüzde 11,4 azalırken, imalat sanayinde yüzde 11,3, elektrik, gaz ve su sektöründe yüzde 7,6 arttı. Ödemeler dengesi: Merkez Bankası’nın açıkladığı ödemeler dengesi bilançosuna göre, bu yılın 10 ayında cari açık geçen yılın aynı döneminin 4 katına yakın artarak, 35 milyar 723 milyon dolara ulaştı. 2009 yılının Ocak-Ekim döneminde 9 milyar 199 milyon dolar açık veren cari işlemler hesabında, bu yılın aynı dönemindeki artış oranı yüzde 288 oldu. Cari açık, geçen yılın sonunda 14 milyar 283 milyon dolar düzeyinde idi. Döviz Rezervleri: 2009 yılı sonunda 74 milyar 810 milyon dolar olan Merkez Bankası toplam rezervleri, yüzde 13 oranında artarak, 84 milyar 620 milyon dolara çıktı. 10 Aralık 2010 tarihi itibariyle rezervlerin 4 milyar 886 milyon doları altın, 79 milyar 734 milyon doları da döviz rezervlerinden oluştu. 2009 yılı sonunda altın rezervleri 4 milyar 121 milyon dolar, döviz rezervleri ise 70 milyar 689 milyon dolar idi. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 4 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 2. GAYRĠMENKUL PĠYASASI 2.a) Türkiye Konut Sektörü Alınan konut yapı ruhsatı sayısı konut sektöründe yeni ev başlangıçlarını göstermektedir. 2010 yılının ilk çeyreğinde 132.520, ikinci çeyreğinde ise 185.631 olan alınan yapı ruhsat daire sayısı yılın üçüncü çeyreğinde gerileyerek 157.820 olarak gerçekleşmiştir. Alınan yapı kullanım izin belgesi daire sayısı ise artış eğilimini sürdürmektedir. Alınan yapı kullanım izin belgesi daire sayısı üçüncü çeyrekte 89.368’e yükselmiştir. Kullanıma giren konut arzı istikrarlı genişlemesini sürdürmektedir. Alınan Konut Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri: DÖNEMLER 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 YAPI RUHSATI DAĠRE SAYISI 113.994 118.473 115.369 88.892 188.507 132.520 185.631 157.820 YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ DAĠRE SAYISI 91.639 100.746 87.620 97.832 113.875 73.795 77.683 89.368 Kaynak: TCMB Konut Kredileri ve Tüketici Kredileri ile Toplam Krediler İçindeki Pay: DÖNEMLER 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 (1) KONUT KREDĠLERĠ (MĠLYAR TL) 37,4 37,4 38,6 39,5 42.6 45.0 48.9 51.7 55.2 TÜKETĠCĠ KREDĠLERĠ KONUT MĠLYAR TL KREDĠLERĠ % 78,8 47,5 78,2 47,8 81,0 47,6 84,9 46,5 90.6 47.0 95.8 47.0 104.8 46.7 112.7 45.9 120.4 45.9 Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. (1) 03 Aralık 5 TOPLAM KREDĠLER KONUT MĠLYAR TL KREDĠLERĠ % 367,6 10,2 366,2 10,2 368,2 10,5 373,7 10,6 405.6 10.5 431.8 10.3 476.3 10.4 510.4 10.1 544.6 10.1 Kaynak: TCMB Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Konut sektöründeki faaliyetlerde belirleyici olan bireysel konut kredilerinde genişleme yıl genelinde ve özellikle son aylarda hızlanarak sürmektedir. Aralık ayı başı itibari ile konut kredileri hacmi yılbaşından bu yana yüzde 29.6 büyüyerek 55.2 milyar TL’ye ulaşmıştır. Bankacılık sisteminin genel kredi hacmi ve tüketici kredileri de hemen aynı hızda büyüme göstermektedir. Bu nedenle konut kredilerinin tüketici kredileri ile toplam krediler içindeki payları da son dönemde aynı kalmaktadır. Çeyrek Dönemlerde Kullandırılan Konut Kredileri DÖNEMLER 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 PARA CĠNSĠ VE TOPLAM TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T TL YP T KREDĠ (MĠLYON TL) 1.578 3 1.581 2.475 4 2.479 3.968 4 3.972 5.985 5 5.991 8.776 4 8.781 6.541 3 6.544 7.525 3 7.528 6.848 5 6.853 KREDĠ (ADET) 27.418 23 27.441 40.979 38 41.017 64.598 35 64.633 96.757 51 96.808 134.706 39 134.745 95.571 37 95.608 107.957 60 108.017 97.391 52 97.443 Kaynak: Türkiye Bankalar Birliği Çeyrek dönemler içinde kullandırılan konut kredileri sayısında yılın üçüncü çeyrek döneminde yavaşlama görülmektedir. Üçüncü çeyrekte dönem içinde kullanılan yeni konut kredisi adedi 97.443 tutarı ise 6.85 milyar TL olmuştur. Çeyrek dönemler içinde kullanılan kredi sayısı 2009 yılı son çeyreğinde 134.745 ile sıçrama gösterdikten sonra 2010 yılı ilk çeyreğinde 95.571 adet ve ikinci çeyreğinde 108.017 adet olmuştur. Üçüncü çeyrekte ise kullanılan yeni konut kredisi sayısı ikinci çeyreğin altında gerçekleşmiştir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 6 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Konut kredilerinde ortalama aylık faiz oranları yıl genelinde yüzde 1’in altında kalmıştır. Yılın üçüncü ve dördüncü çeyreğinde ortalama faiz oranları yüzde 0.9 olarak gerçekleşmiştir. Merkez Bankası faiz oranlarındaki gevşeme ve genel kredi faiz oranlarındaki seviyelere bağlı olarak yılın son çeyreğinde de konut kredisi ortalama faiz oranları en düşük seviyelerini sürdürmektedir. Konut Kredisi Aylık Faiz Oranları Yüzdeleri: DÖNEMLER 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 MĠNĠMUM ORTALAMA MAKSĠMUM 1,51 1,49 1,29 0,58 0.85 0.67 0.59 0.59 0.56 1,78 1,64 1,48 0,96 0.96 0.94 0.92 0.90 0.90 2,10 1,84 1,79 1,25 1.11 1.08 1.08 1.07 1.10 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kaynak: Devlet Planlama TeĢkilatı Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle Türk Lirası Cinsinden Kullandırılan Konut Kredilerinin Vade Dağılımı Yüzde Pay: DÖNEMLER 1-12 AY 13-36 AY 37-60 AY 61-120 AY 121-180 AY 181-240 AY 241+ AY 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 0,3 0,2 0,4 0,4 0,4 0,4 0,3 0,2 0,2 6,2 5,9 5,8 6,2 6,8 6,7 6,3 5,9 5,2 24,4 23,6 23,2 25,0 28,3 28,5 28,2 27,4 26,9 49,7 50,7 51,0 49,8 48,4 48,9 49,9 51,1 52,1 16,7 17,0 17,1 16,4 14,3 13,9 14,0 14,2 14,1 1,9 1,9 1,8 1,6 1,2 1,0 0,9 0,8 0,6 0,8 0,7 0,7 0,7 0,6 0,6 0,4 0,4 0,4 (1) Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) Aralık Kaynak: TCMB Kullanılan konut kredileri içinde 6-10 yıl vadeli kredilerin payında yıl genelinde artış devam etmektedir. Buna karşın 2-5 yıl vadeli kredilerin payında daralma yaşanmaktadır. 6-10 yıl vadeli kredilerin payı geçen yıl sonunda yüzde 48.4 iken 2010 yılında Aralık ayı itibari ile yüzde 52.1’e yükselmiştir. Konut kredilerinde vadelerin uzamasında göreceli düşük faiz oranları etkili olmaktadır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 7 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Takipteki Konut Kredileri: DÖNEMLER KONUT KREDĠLERĠ (MĠLYON TL) 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 (1) 35.306 35.460 37.055 38.629 42.045 45.296 49.594 52.819 54.674 Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) TAKĠPTEKĠ KONUT KREDĠLERĠ (MĠLYON TL) 522 685 796 926 962 909 927 925 902 TAKĠPTEKĠ KONUT KREDĠLERĠ (% PAY) 1,48 1,93 2,15 2,40 2,29 2,00 1,87 1,75 1,65 Aralık Kaynak: TCMB, BDDK Takipteki konut kredileri miktarsal olarak gerilerken, takipteki konut kredilerinin kullandırılan toplam konut kredileri içindeki payı da düşmektedir. Yılın üçüncü çeyrek döneminde 925 milyon TL olan takipteki konut kredileri son çeyrekte Ekim ayı itibari ile 902 milyon TL’ye inmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredileri içindeki payı ise Ekim ayı itibari ile yüzde 1.65’e kadar gerilemiştir. Konut satış adedi: DÖNEMLER 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 TÜRKĠYE GENELĠ 109.333 92.516 108.861 194.743 111.913 116.229 85.857 90.270 83.697 ĠSTANBUL 24.360 21.386 26.091 56.909 22.896 25.254 18.994 21.485 16.320 ÜÇ BÜYÜK ĠL 52.559 44.645 55.068 102.988 52.464 55.687 40.380 42.313 34.754 DĠĞER ĠLLER 56.774 47.871 53.793 91.755 59.449 60.542 45.477 47.957 48.943 Kaynak: T. Ġstatistik Kurumu Konut satın alma eğilimi: 2010 yılı üçüncü çeyreğinde konut satışları 83.697 adet olmuştur. 2010 yılının üç çeyreğinde gerçekleşen konut satışları adet olarak kriz yılı olan 2009 yılının tüm çeyreklerindeki satışların altında kalmıştır. 2010 yılında ortaya çıkan bu göreceli zayıf satış verilerinde markalı konut projelerinde gerçekleşmiş satışların henüz tapu işlemlerine yansımamış (satışlar istatistik veri içine girmemiş) olmasının etkisi bulunmaktadır. Bu satışların muhtemelen 2011 yılı verilerine (fiili tapu işlemi ile) gireceği öngörülmektedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 8 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Tüketicilerin Konut Satın Alma ya da İnşa Ettirme Eğilimi: KONUT SATIN ALMA YA DA ĠNġA ETTĠRME EĞĠLĠMĠ 8,57 7,54 9,32 7,07 7,99 9,30 8,31 8,98 8,64 DÖNEMLER 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 (1) Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) Ekim Kaynak: Devlet Planlama TeĢkilatı Tüketicilerin konut satın alma eğilimi 2010 yılı genelinde gösterdiği dalgalanmalara rağmen sürmektedir. Yılın ilk çeyreğinde ekonomik beklentilerindeki iyileşmeye bağlı olarak 9.30’a yükselen konut satın alma eğilimi ikinci çeyrekte 8.31’e indikten sonra üçüncü çeyrekte tekrar artarak 8.98 seviyesine yükselmiştir. 2010 yılı son çeyreğinde de ekim ayı itibari ile tüketicilerin konut satın alma eğilimi sürmektedir. Konut fiyatları: Konut fiyatları 2007=100 endeksine göre konut fiyatları yılın üçüncü çeyrek döneminde Türkiye genel konut fiyat endeksi çok sınırlı bir artış göstermiştir. Ekim ayı itibari ile de konut fiyatlarındaki genel durgunluk sürmektedir. SATILIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100) AYLAR TÜRKĠYE KOMPOZĠT 2009 2010 ĠSTANBUL 2009 ANKARA 2010 2009 ĠZMĠR 2010 2009 2010 OCAK 87,40 91,30 85,80 88,80 84,50 88,40 91,70 100,60 ġUBAT 86,50 91,70 84,70 89,50 84,00 88,80 90,20 100,20 MART 85,30 92,00 83,40 89,90 82,60 89,10 89,20 100,20 NISAN 85,80 91,90 83,90 90,60 83,20 89,20 91,20 97,80 MAYIS 87,30 91,80 84,80 91,00 84,80 89,00 95,00 96,60 HAZIRAN 88,70 92,10 85,80 91,20 86,80 89,20 97,00 96,70 TEMMUZ 89,70 92,20 86,40 91,30 87,80 89,40 98,10 96,80 AĞUSTOS 90,20 92,30 86,90 91,30 88,00 89,70 98,50 96,90 EYLÜL 90,80 92,60 87,50 91,70 88,10 90,10 99,90 97,00 EKIM 91,00 92,90 88,10 92,30 88,10 90,10 100,60 97,10 KASIM 91,20 93,10 88,40 92,80 88,20 89,90 101,10 97,20 ARALIK ORTALAMA 91,10 93,50 88,40 93,30 88,20 90,30 100,80 97,30 88,70 92,30 86,20 91,10 86,20 89,40 96,10 97,90 Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 9 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 10 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 11 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Konut kiralarında durağanlık devam etti. Türkiye genelinde konut kiralarında durağanlık devam etmektedir. Konut kiraları endeksi ikinci çeyrekte 0.9 puan artarken, üçüncü çeyrekte artış 0.4 puanda kalmıştır. Ekim ayı içinde de 0.4 puanlık bir artış görülmektedir. İkinci çeyrekten sonra İstanbul ve İzmir’de konut kiralarında çok sınırlı bir artış yaşanmıştır. Ankara’da ise gerileme görülmektedir. KĠRALIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100) AYLAR TÜRKĠYE KOMPOZĠT 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 OCAK 89,10 90,10 87,60 89,40 93,40 92,00 86,10 88,10 ġUBAT 87,80 90,00 85,60 89,60 92,30 91,80 84,30 87,30 MART 86,70 90,20 84,90 89,90 91,20 91,80 81,80 87,70 NISAN 87,70 90,70 86,20 90,40 92,60 92,10 82,80 88,20 MAYIS 89,70 90,90 88,60 90,60 93,80 92,00 84,20 88,40 HAZIRAN 90,70 91,20 89,60 90,80 94,40 91,90 86,10 89,10 TEMMUZ 91,10 91,20 89,90 90,50 94,60 92,50 87,10 89,20 AĞUSTOS 91,40 91,20 90,10 90,40 94,80 93,30 87,90 88,60 EYLÜL 91,30 91,60 90,00 91,00 94,60 93,20 88,40 88,50 EKIM 90,90 92,00 89,90 91,70 93,60 93,60 88,60 88,40 KASIM 90,50 92,20 89,60 92,30 92,60 93,60 88,80 88,30 ARALIK 90,30 92,50 89,50 92,80 91,90 93,00 88,80 88,90 ORTALAMA 89,80 91,20 88,50 90,80 93,30 92,60 86,20 88,40 ĠSTANBUL ANKARA ĠZMĠR Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 12 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 13 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 14 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü Alışveriş merkezleri yatırımları yeniden canlanıyor. 2010 yılında iç talebin beklentilerin üzerinde canlanması ve hane halkı harcamalarındaki hızlı genişleme, faiz oranlarının göreceli olarak en düşük seviyelerinde oluşması ve önemli bir süre daha düşük kalacağı beklentileri ve tüm bunlara ilave olarak yabancı perakendecilerin Türkiye’ye yeniden artan ilgisi sonucu kriz dönemi ile yavaşlayan, ertelenen ve ötelenen AVM projelerinin canlanmakta olduğu görülmektedir. Alışveriş merkezlerinde kriz öncesi seviyelerin uzağında olmakla birlikte kiralarda görülen kademeli artışlar ve özellikle de yabancılar kaynaklı kiracı talebinde genişleme beklentisi ile AVM yatırımlarına yönelik iştah yılın ikinci yarısında artış eğilimine girmiştir. AVM stoku üçüncü ve dördüncü çeyrekte Türkiye genelinde gelişimini sürdürmüştür. Türkiye Genelinde Alışveriş Merkezleri: DÖNEMLER 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 (2) (1) (2) AÇILAN AVM SAYISI 3 5 7 7 3 7 9 6 AÇILAN AVM KĠRALANABĠLĠR ALAN (m2) 36.700 129.000 251.000 368.700 122.000 148.280 239.720 231.500 Adana Metro1 AVM 14.500 m2 ilave alan açılmıĢtır. 20 Aralık TOPLAM AVM SAYISI 193 198 205 213 216 223 232 238 TOPLAM KĠRALANABĠLĠR ALAN (m2) 4.366.558 4.403.258 4.797.758 (1) 5.221.458 5.343.458 5.491.738 5.731.458 5.962.958 Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi Türkiye genelinde 2010 yılı ilk yarısında toplam kiralanabilir alanı 270.280 m2 olan 10 AVM açılmıştır. 2010 yılı ikinci çeyreğinde 239.720 m2 kiralanabilir alana sahip 9 AVM açılırken, son çeyrekte 6 AVM daha açılmıştır. 2010 yılında açılan AVM sayısı 25 olurken yeni açılan AVM’lerin kiralanabilir alan büyüklüğü 741.500 m2 olmuştur. Türkiye genelinde kiralanabilir toplam alan büyüklüğü ise 5,96 milyon m2’ye ulaşmıştır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 15 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş ALIġVERĠġ MERKEZLERĠ PERAKENDE ENDEKSĠ 2005=100 DÖNEMLER 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 (2) TOPLAM CĠRO ENDEKSĠ 140 121 133 155 168 126 142 153 147 KĠRALANABĠLĠR ALAN m2 ENDEKSĠ 168 171 176 183 191 195 203 211 213 m2 BAġINA CĠRO ENDEKSĠ 104 90 97 108 116 90 96 102 98 AVM toplam ciro endeksi üçüncü çeyrekte arttı, son çeyreğe düşüşle girdi. Alışveriş merkezleri toplam ciro endeksinde yılın üçüncü çeyreğinde kuvvetli bir artış yaşanmıştır. Dördüncü çeyrek ise ekim ayı itibariyle toplam ciro endeksinde 6 puanlık gerileme ile başlamıştır. Kiralanabilir alan m2 endeksi yeni açılan AVM’ler ile birlikte artışını sürdürmektedir. Yılın ilk 10 ayında endeks yüzde 22 puan artmıştır. Metrekare başına ciro endeksi ise üçüncü çeyrekteki ciro artışına paralel 6 puan arttıktan sonra Ekim ayında 4 puan gerilemiştir. 2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar Lojistik alan talebi zayıf kalmayı sürdürüyor. 2010 yılında ekonomide görülen canlanmaya rağmen lojistik alan piyasası yılın üçüncü çeyreğinde de yeterli ölçüde canlanma ve talep ile karşılaşmamıştır. Yılın üçüncü çeyreğinde uluslararası 3PL şirketlerinin artan ilgisine rağmen fiili yeni kiralamalar oldukça sınırlı kalmıştır. Gebze ve Hadımköy en çok tercih edilen bölgeler olmayı sürdürmektedir. Kriz döneminde %20 oranında gerileyen kiralar yılın ilk çeyreğinde sınırlı ölçüde arttıktan sonra ikinci ve üçüncü çeyrek dönemlerde hemen aynı kalmıştır. Arazi fiyatlarının çok yüksek olması ve düşük kiralar ile getirilerin sınırlanması sonucu yeni yatırım iştahı da sınırlı kalmaktadır. Ekonomik canlanmanın lojistik alanlara talep etkisi 2011 yılında ortaya çıkacaktır Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 16 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Yeni sanayi ve lojistik bina yatırımı üçüncü çeyrekte geriledi. Türkiye genelinde alınan yeni sanayi ve lojistik bina yapı ruhsatları büyüklüğü üçüncü çeyrekte yılın ilk iki çeyrek dönemine göre gerilemiş ve 971.066 m2 olmuştur. Ekonomideki canlanmaya rağmen yeni sanayi ve lojistik alan yatırım iştahının henüz yeterince artmadığı görülmektedir. Bunda mevcut stokun kullanım ve doluluk oranlarının kriz öncesi seviyeye ulaşmamış olması etkilidir. Türkiye Geneli Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları: DÖNEMLER 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 SANAYĠ BĠNALARI VE DEPOLAR ĠÇĠN ALINAN YAPI RUHSATLARI (m2) 1.679.733 1.246.831 1.605.256 725.315 579.121 1.418.094 1.152.827 1.210.778 971.066 Kaynak: T. Ġstatistik Kurumu Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 17 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 3. ĠSTANBUL GAYRĠMENKUL PĠYASASI 3.a) Ġstanbul Kent Merkezi Konut GeliĢimi ve Piyasası 1950’lerden sonra İstanbul’un nüfusunun hızla büyümesi ve 1980’lerden sonra ekonomik gelişme ve küreselleşmenin etkisiyle, şehirsel yapısının sosyoekonomik ve fiziksel açıdan geniş çapta dönüşüme uğramasına sebep olmuştur. Bu dönüşüm, şehirde yeni iş imkânları ve gelir artışı sağlamış, iç dinamiklerin harekete geçmesine ve bunların etkisiyle konut fiyatlarının değişmesine sebep olmuştur. Ayrıca, enflasyonun yüksek olduğu daha önceki yıllarda, benzer şartlara sahip diğer gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi, İstanbul’da da emin ve verimli bir yatırım aracı olarak gayrimenkul piyasası hızla gelişmiştir. 1990’da, konut fiyatlarının daha çok sahil kısımlarında yüksek olduğu görülmektedir. Şehrin semtleri arasındaki sosyo-ekonomik farklılıklar, alternatif yaşam şekilleri, çok merkezli gelişme ve şehrin tabii güzellikleri, şehirde yüksek konut fiyatına sahip 3 odak noktasının oluşmasına sebep olmuştur. Dünya çapında meşhur tabii güzelliklere ve zengin yalılara sahip olan ve aynı zamanda önemli firmaları, 3 büyük üniversiteyi ve 2 büyük alışveriş merkezini içeren yeni MİA’ya yakın olan Boğaziçi sahilleri, İstanbul’un batısında ve sahilde yer alan, üç büyük alışveriş merkezi ve Ataköy gibi İstanbul’da modern şehir yaşamını başlatmış olan bir toplu konut yerleşmesini içeren ve çevreyollarına ve merkeze kolay bağlantısı olan Bakırköy, Yeşillikler içinde ve deniz sahilinde lüks konutları olan, 10 km. uzunluğunda yer alan lüks mağazalar ve eğlence tesisleri içeren Bağdat Caddesi etrafında gelişmiş lüks mahalleler içeren Kadıköy. Şehir çapında, yüksek talebe sahip bu üç konut alanının müşterek özellikleri; - Coğrafi olarak sahilde ve yeşillikler içinde yer almaları, - Tarihi olarak bir zamanlar üst gelir tabakasının sayfiyesi olmaları, - Ekonomik olarak en pahalı binaları içermeleri, - Sosyal olarak İstanbul metropoliten alanının en zengin gelir tabakasının oturmayı tercih ettikleri semtler olmaları, - Ticari olarak en lüks alışveriş merkezlerini içermeleri ve - Mimari olarak çok beğenilen modern apartmanlara ve villalara sahip olmalarıdır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 18 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Günümüzde, şehir çapında konut fiyatlarının dağılımı incelendiğinde ise sadece sahillerin değil fakat aynı zamanda şehir çevresinde yapılan lüks sitelerin de yüksek konut fiyatına sahip olduğu görülmektedir. Bu yeni yerleşim birimlerinin, yeni gelişen çevredeki alt-merkezlere yakın olması, üst düzeyde bir sosyo-ekonomik çevre, sosyal tesisler, düzenli bir fiziksel çevre ve yeni bir yaşam biçimi sunmaları konut talebinin ve fiyatlarının artmasında rol oynamaktadır. Bunlara örnek olarak, uluslararası ödül kazanmış olan ve az yoğun bir yerleşim birimi olan, İstanbul İstanbul projesi ve Anadolu yakasında, yoğunluğu yüksek olan ve çok lüks yaşam seviyesi sağlayan Uphill Court projesi verilebilir. Yeni gelişen alt-merkezler ile bu yerleşim birimleri arasında karşılıklı rant açısından etkileşim olması, fiyatların dinamik olmasını sağlamakta ve verimli yatırım imkanları yaratmaktadır. Bunlara ilaveten, her tarafı denizle çevrili olan İstanbul’un konut alanlarının çok zengin manzara imkânı vardır ve bu özellik fiyatları yerine göre etkilemektedir. Örneğin, Salacak ve Harem sahilleri, dünya çapında ünlü Topkapı Sarayı’nın karşısındaki konumları nedeniyle manzaranın en çok etkili olduğu alanlardır. Ayrıca, sosyo-ekonomik çevre ve planlı gelişme de fiyatları etkileyen faktörlerin en başında gelmektedir. Örneğin, gecekondu alanlarında yapılan konut fiyatları ile planlı gelişen sitelerdeki konutların fiyatları arasında büyük farklar vardır. Bu farkta çevrenin tasarım kalitesinin yanı sıra, sosyo-ekonomik seviyesi ve güvenlilik şartları da büyük rol oynamaktadır. Günümüzde ise küreselleşme akımının İstanbul'da yeni bir lüks konut tercihine yansıması olarak ortaya çıkan tam donanımlı mutfak, ütü odası, kablolu televizyon, uydu TV, internet bağlantısı, kasa, direkt telefon, split klima, kasa ve çamaşır makinesi gibi servislerin yanı sıra, sekreterlik hizmeti, resepsiyon hizmeti, günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, alışveriş servisi ve otoparkın yer aldığı rezidans projelerine yönelim artmaktadır. Rezidanslar, kentin önemli kavşak noktaları, gelişme aksı ve omurgası sayılan ana arterlerdeki yer seçimleri ve konuma bağlı çok fonksiyonlu yapısı ile anlam kazanmaktadır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 19 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş İlk uygulamalarının kentin gelişmiş ulaşım hizmetlerine sahip, gelir düzeyi yüksek kesimlerinde başka bir deyişle merkezi semtlerde ve iş merkezlerine yakın bölgelerde inşa edilen rezidans projelerine İstanbul'un çeşitli yerlerinde rastlamak mümkündür. Avrupa Yakası'nda Fulya, Şişli ve Zincirlikuyu Maslak aksında yer seçen, Anadolu Yakası’nda ise Ataşehir ve çevresinde gelişim gösteren bu yeni konut kuleleri ana ulaşım aksına yakınlığı ile hızla kente uyum sağlamaktadır. Bu tür yapılara yönelimi etkileyen faktörlerin başında özellikle yaşam koşullarının ağırlaşmakta olması nedeniyle çalışma saatleri artması ve bunların bir sonucu olarak da, iş yerinde daha çok vakit geçiren çalışan kesimin, işten arta kalan zamanını çamaşır, bulaşık, temizlik, tadilat gibi ev işleri yerine daha kaliteli aktivitelerle geçirmek istemesi gelmektedir. Avrupa ve Asya yakasındaki öne çıkmış belli başlı rezidans projeleri aşağıda listelenmiştir. Avrupa yakası (Taksim - Levent – Maslak): LOKASYON DAĠRE SAYISI Levent 203 KULLANIM ALANLARI (m2) 121 - 302 Polat Tower Fulya 406 71 - 81 5.350 - 5.950 Levent Loft Levent 149 105 - 215 5.000 - 6.000 Etiler 96 96 - 306 7.000 - 10.000 Levent 179 80 - 380 4.000 - 6.500 Süzer Plaza Dolmabahçe 25 110 - 410 5.000 - 6.500 Elit Rezidans ġiĢli 60 170 - 532 3.000 - 4.500 Taksim 59 165 - 730 5.000 - 8.750 Esentepe 160 111 - 314 5.100 - 10.200 Fulya 204 94 - 225 3.500 - 4.500 Esentepe 80 80 - 158 4.850 - 10.675 Fulya 257 58 - 350 3.500 - 5.000 Mashattan Maslak 1.140 85 - 340 4.500 - 5.000 Bellevue Residence by Kempinski Levent 56 311 - 756 5.500 - 9.000 Sapphire Levent 174 120 - 500 9.000 - 20.000 BĠNA ADI Metrocity Millenium Akmerkez Rezidans Kanyon Projesi Taksim Rezidans Kempinski Rezidans Astoria Selenium Twins Selenium Panaroma Terrace Fulya Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 20 SATIġ DEĞERĠ (USD/m²) 3.750 - 7.500 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Anadolu yakası: PROJE ADI LOKASYON DAĠRE TĠPLERĠ (m2) SATIġ ARALIĞI (TL) Uphill Court Projesi Batı AtaĢehir 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 3.500 – 5.000 Uphill Rezidans Batı AtaĢehir 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 4.500 – 5.000 My World Andromeda Batı AtaĢehir 1+1, 2+1 3.750 – 4.750 My World Suncity Batı AtaĢehir 1+1, 2+1, 3+1 3.450 – 4.250 Kentplus Projesi Batı AtaĢehir 1+1, 2+1, 3+1 3.500 – 4.250 Varyap Meridian Batı AtaĢehir 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 4.000 – 5.500 Ġncity Projesi Batı AtaĢehir 4+1 4.000 – 5.000 Deluxia Palace Batı AtaĢehir 1+0, 1+1, 2+1, 3+1 3.500 – 4.000 Baytur Stargate Projesi Batı AtaĢehir 1+1, 2+1, 3+1 3.750 – 4.500 AtaĢehir 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 4.000 – 4.500 Towerland Projesi B – C – D Blokları İSTANBUL’DAKİ KONUT BÖLGELERİ Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 21 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş İstanbul il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir. 2 ĠLÇELER Adalar Avcılar Bahçelievler Bağcılar Bakırköy BayrampaĢa BeĢiktaĢ Beykoz Beyoğlu Büyükçekmece Çatalca Esenler Eyüp Fatih GaziosmanpaĢa Kadıköy Kağıthane Kartal Küçükçekmece Maltepe Pendik Sarıyer Silivri Sultanbeyli ġile ġiĢli Tuzla Ümraniye Üsküdar Zeytinburnu ORTALAMA m SATIġ DEĞERĠ (TL) 1.974 960 1.046 959 1.833 1.149 2.523 2.183 1.734 912 839 994 1.522 1.438 1.021 2.021 1.265 1.142 1.216 1.327 964 2.009 861 666 1.185 1.967 1.169 1.329 1.544 1.134 ORTALAMA AYLIK m KĠRA DEĞERĠ (TL) 9,26 5,26 6,23 5,16 10,01 6,58 12,42 10,19 14,71 4,47 3,44 6,48 9,81 8,55 5,39 8,60 7,19 5,43 5,87 6,61 4,70 9,47 4,62 3,75 5,52 9,87 4,93 6,01 8,10 6,65 Not: 10 Aylık Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2 GERĠ DÖNÜġ SÜRESĠ (AY) 213 183 168 186 183 174 203 214 118 204 244 153 155 168 189 235 176 210 207 201 205 212 186 177 215 199 237 221 191 171 Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi 22 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 3.b) Ġstanbul Ofis Piyasası Genel Görünüm Yılın üçüncü ve son çeyreğinde İstanbul ofis piyasasında kiralama taleplerinde belirgin bir canlanma olduğu görülmektedir. Ekonomideki canlanma ile orta vadeli beklentilerin ve güvenin artması yanı sıra özellikle yabancıların Türkiye’ye yönelik artan ilgisi sonucu ofis piyasasında yeni kiralama talebinin arttığı görülmektedir. Son iki çeyrekte MİA Dışı bölgelerde ve özellikle Anadolu yakası ile Avrupa yakasındaki yeni ofis gelişme bölgelerinde kiralama işlemleri artmaktadır. Buna bağlı olarak boşluk oranlarında ilk yarıdaki sınırlı gerileme ve kiralardaki artışlar üçüncü çeyrekte de sürmüştür. Faizlerdeki gerileme ofis satın alma talebini de öne çıkarmaktadır. Bir dönem sonra yeni arz ihtiyacı artacaktır. Kiraların artış eğilimi içine girmiş olduğu görülmektedir. İstanbul Ofis Piyasası Boşluk Oranları Yüzdeleri: DÖNEMLER 2008 1. YARIYIL 2008 2. YARIYIL 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 04 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 MĠA 4,8 9,7 10,4 11,7 12,1 12,3 12,0 11,7 11,5 A SINIFI OFĠSLER MĠA DIġI MĠA DIġI AVRUPA ASYA 28,2 17,9 23,7 14,6 22,5 16,7 21,3 15,9 20,4 14,3 19,5 13,9 19,6 14,6 18,9 14,5 20,0 12,8 MĠA 5,2 6,9 13,3 16,7 15,1 14,7 13,8 12,0 12,6 B SINIFI OFĠSLER MĠA DIġI MĠA DIġI AVRUPA ASYA 32,2 19,3 29,2 17,1 29,9 16,0 29,2 17,7 31,4 16,6 31,2 15,6 33,5 18,2 33,7 19,8 30,5 17,3 Kaynak: Propin Investment Consultancy Boşluk oranları dalgalanıyor Ofis boşluk oranlarında ofis sınıfları ve bölgesine göre dalgalanmalar yılın üçüncü çeyreğinde de sürmüştür. A sınıf ofislerde MIA bölgesinde ve MIA dışı Asya bölgesinde boşluk oranları sınırlı ölçüde gerilerken, MIA dışı Avrupa bölgesinde sınırlı ölçüde artmıştır. B sınıfı ofislerde ise MIA bölgesinde boşluk oranı sınırlı ölçüde artarken MIA dışı bölgede azalmıştır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 23 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş İstanbul Ofis Piyasası Aylık Kira m2 Ortalamaları (USD) : DÖNEMLER MĠA 2008 1. YARIYIL 2008 2. YARIYIL 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 04 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 29,1 31,6 28,0 26,6 26,4 26,6 25,9 26,5 27,2 A SINIFI OFĠSLER MĠA DIġI MĠA DIġI AVRUPA ASYA 14,1 19,0 17,4 20,1 18,0 18,7 17,6 18,5 17,8 19,5 17,6 18,8 17,7 18,9 17,7 18,7 17,9 19,3 MĠA 15,3 15,5 13,9 15,7 15,3 15,7 14,9 15,9 16,6 B SINIFI OFĠSLER MĠA DIġI MĠA DIġI AVRUPA ASYA 8,9 11,0 9,2 12,5 9,0 12,1 9,8 12,3 10,2 12,4 10,0 12,0 9,2 11,6 9,4 12,3 9,3 13,3 Kaynak: Propin Investment Consultancy Ofis kiralarında sınırlı artış 2010 yılının üçüncü çeyrek döneminde ofis kiralarında sınırlı bir artış görülmektedir. Kiralarda artış hem A sınıfı ofislerde hem de B sınıfı ofislerde yaşanmıştır. A sınıfı ofislerde m2 kiraları MIA bölgesinde ortalama 17.9 dolara ve MIA dışı Asya bölgesinde ortalama 19.3 dolara yükselmiştir. Ofis kiralarındaki artışta ekonomideki canlanmanın sürmesi, yeni ofis talebinde görülen artışlar ve yabancı şirketlerin girişindeki artışlar belirleyici olmaktadır. Ofis binası yeni inşaat başlangıçları yavaşladı Türkiye genelinde ofis (iş yeri) binası alınan yapı ruhsatlarının m2 büyüklüğü üçüncü çeyrekte gerilerken alınan yapı kullanma izni belgesi m2 büyüklüğü artmıştır. İkinci çeyrekte yeni ofis binası başlangıçları 1,25 milyon m2’ye ulaşırken, üçüncü çeyrekte alınan yapı ruhsatları büyüklüğü 977 bin m2’ye gerilemiştir. Kullanıma sunulan ofis alanları ise ikinci çeyrekte yaklaşık 490 bin m2 iken, üçüncü çeyrekte 561,4 bin m2 olmuştur. Türkiye Geneli Ofis (iş yeri) Binası Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi: DÖNEMLER 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 OFĠS BĠNASI ĠÇĠN ALINAN YAPI RUHSATI (m2) 942.112 1.037.991 803.302 516.539 1.011.452 675.534 1.251.969 977.426 OFĠS BĠNASI ĠÇĠN ALINAN YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ (m2) 483.958 725.948 396.687 386.035 557.921 477.452 489.971 561.355 Kaynak: T. Ġstatistik Kurumu Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 24 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Ofis Bölgeleri ve GeliĢimi 1980’lerden sonra, ekonomik yeniden yapılanma ve küreselleşmenin uluslararası ticari ilişkileri arttırması, kişi başına gelirin artması ve İstanbul’un Asya ve Avrupa arasındaki stratejik yeri, İstanbul’da firmaların sayılarının ve büyüklüklerinin artması ve dolayısıyla ofis mekânı için talebin büyümesini teşvik etmiştir. İstanbul’daki ofis alanları, 1970’lerden itibaren kentin ticari potansiyelinin gelişimine paralel olarak, Boğaziçi köprülerinin ve çevre yollarının da desteği ile kuzeye doğru bir gelişme göstermiştir. Özellikle, banka ve sigorta şirketlerinin öncü olduğu yeni ve büyük ofis alanları ihtiyacı, 1960-1985 yılları arasında, Karaköy-Salıpazarı-Fındıklı aksında inşa edilen ofis binaları ile karşılanmaya çalışılmıştır. Bu süre içerisinde, Türkiye’nin en büyük holding ve şirket grupları ile yabancı şirketler, bu bölgelerde yerleşmişlerdir. Diğer taraftan, aynı dönem içinde küçük ve orta ölçekli firmaların ofis ihtiyaçları, önceleri Taksim-Şişli, daha sonraları, Şişli-Gayrettepe aksında yer alan ve konutların iş yerine dönüştürülmesi ile elde edilen ofis alanları ile karşılanmıştır. 1985’lerden itibaren, yabancı sermaye akışının önemli ölçüde artışıyla dışa açılarak gelişen Türkiye ekonomisinin ve buna bağlı olarak finans sektörünün öncülüğünde ortaya çıkan modern ofis binası ihtiyacı, Barbaros Bulvarı ve Büyükdere Caddesi akslarına inşa edilen, A sınıfı ofis binaları ile karşılanmaya başlanmıştır. Günümüzde İstanbul’un merkezi iş alanı, şehrin Avrupa yakasındaki Mecidiyeköy - Maslak arasındaki Büyükdere Caddesi boyunca uzanan Levent – Maslak bölgesidir. Diğer alt merkezler, Asya yakasında Altunizade, Kavacık, Ümraniye ve Kozyatağı; Avrupa yakasında ise, Atatürk Uluslararası Havalimanı’nın yakın komşuluğundaki Güneşli - Yenibosna’dır. İSTANBUL MİA BÖLGELERİ Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 25 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş İstanbul’un yeni alt-merkezlerini oluşturan belli başlı ofis alanları ve özellikleri aşağıda açıklanmıştır: Levent Bölgesi Boğaziçi köprülerinin çevreyolu bağlantıları arasında bulunmasının yerel avantajları, eski sanayi tesislerinin bulunmasından dolayı geniş parsellere sahip olması, İstanbul’un en yüksek inşaat emsaline sahip olması, diğer altmerkezlere (Maslak, Mecidiyeköy, Zincirlikuyu) yakınlığı ve kolay ulaşımı sayesinde İstanbul’un en prestijli ofis binalarının geliştirildiği, çok uluslu firmaların, holdinglerin tercih ettikleri bir iş merkezi olmuştur. 2000 yılında metronun açılması ve Levent ve Etiler’deki alışveriş alanlarının, restoranların, kafelerin, sosyal ve kültürel tesislerin bulunmasının yarattığı sosyal çekicilik de bölgeye olan talebin diğer bölgelere kıyasla daha yüksek olmasına sebep olmaktadır. Dolayısıyla, bu bölge kiraların en yüksek ve boşluk oranının en az olduğu bölgedir. 2009 yılı itibariyle bölgede % 1 olan A tipi ofislerin boşluk oranı 2010 yılı itibariyle % 4,7 seviyesinde gözlendi. Boşluk oranının bu seviyeye yükselmesinde Tekfen-Oz’un Levent Ofis Binası’nın stoka eklenmesi etkili oldu. Ancak bölgenin 2009 yılı itibariyle 255 Euro olan ortalama metrekare başına yıllık kira yılı 2010 yılı itibariyle 272 Euro’a kadar yükseliş göstermiştir. Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Merrill Lynch, JP Morgan, Eurohypo, HSBC, Tbank, Microsoft, Denizbank. Levent Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği: Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 26 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Maslak Bölgesi İstanbul Merkezi İş alanının güneyden kuzeye gelişme aksı içinde, en kuzey noktayı temsil etmektedir. Maslak’ın kuzeyi orman olduğu için MİA’nın kuzeye doğru daha fazla genişlemesi mümkün değildir. Maslak iş merkezinin gelişmesine, Alarko Şirketi yeni kurulan İTÜ kampusünün karşısında inşa ettiği büro binaları ile öncülük etmiştir. Daha sonra etrafta İstanbul’un en yüksek emsali ile inşa dilen lüks büro binaları ve oteller ile bu alan İstanbul’un en önemli iş merkezi olmuştur. 1995’de İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nın İstinye’deki yeni binasına taşınması da, banka ve aracı kurumların Maslak yakınlarındaki ofis alanlarını talep etmelerinde etkili olmuştur. Levent’te olduğu gibi, Maslak’ta da kullanım alanı geniş arsaların varlığı ve buna eşlik eden yüksek yapılanma izinleri, yüksek katlı ofis binalarının yapımı için imkân sağlamıştır. 2009 yılı itibariyle bölgede % 4 olan boşluk oranların 2010 yılı itibariyle % 1’e düşmüştür. 2009 yılı itibariyle bölgede ortalama kira metrekare başına yıllık 180 Euro mertebesinde iken 2010 yılı itibariyle 195 Euro mertebesine yükselmiştir. Maslak Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği: Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 27 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Havaalanı Bölgesi (GüneĢli – Yenibosna) Bu bölge çevresindeki ofis binaları D100 (E-5) ve TEM Otoyolu üzerinde az katlı olarak geliştirilmektedir. 2001 yılında tamamlanan İstanbul’un en büyük ofis parkı olan Dünya Ticaret Merkezi, bölgedeki ofis stokunu arttıran önemli bir yatırımdır. Bu bölgenin gelişmesinde, büyük basın ve yayın kuruluşlarının Basın Ekspres Yolu üzerinde inşa ettikleri merkezlerinin ve onlara yakın olmak isteyen destek kuruluşları, bunun yanı sıra bölgede bulunan fabrikaların yönetim birimlerini fabrikalara yakın binalara taşıma eğilimi etkili olmaktadır. Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazla ve kira değerleri daha azdır. 2009 yılı itibariyle boşluk oranının % 15,50 iken 2010 yılında % 13,10 seviyesine gerilemiştir. Bölgede 2009 yılı itibariyle 120 Euro olan ortalama metrekare başına yıllık kira, 2010 yılı itibariyle değişmeyerek 120 Euro mertebesinde kalmıştır. Havaalanı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği: Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 28 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Kozyatağı Bölgesi Ofis stoku açısından Anadolu Yakası’ndaki en zengin bölge olup, birçok arazi kullanımını bir arada bulundurmaktadır. Bu bölge 1995’lerden sonra gelişmeye başlamış ve boş arazilerin varlığı, kavşak noktası olması ve çevresindeki lüks konut yerleşmeleri gibi özelliklerden dolayı ticari kullanımlardan öncelikle büyük alışveriş merkezleri için bir çekim noktası olmuştur. Metro, Carrefour ve Bauhaus gibi bölgesel ticari gelişimlerin yanında, bu dönemde çoğunluğu A sınıfı olan ofis alanları oluşmaya başlamıştır. Özellikle, çok uluslu ve yabancı şirketlerin bu bölgeye olan taleplerinin de etkisiyle, 1997’de ofis inşaatları başlamış ve plazaların çoğunluğu 1998 - 2000 yılları arasında hizmete girmiştir. Yabancı sermayeli şirketlerin bu bölgeyi seçmelerini başlıca nedeni, ulaşım kolaylığı, D100 ve TEM Otoyollarına yakınlık ve bu şirketlerde istihdam edilen beyaz yakalıların büyük çoğunluğunun (% 65) Anadolu yakasında ikamet etmesidir. Ayrıca, Kozyatağı’nda orta-üst gelir grubunun yaşadığı konut alanlarının (Ataşehir gibi) ofis alanlarıyla kesin bir sınır ile ayrılmaması, ofis alanlarının diğer kentsel aktivite alanları ile entegrasyonunu sağlamaktadır. Konut, ofis ve diğer ticari kullanımların kentsel ölçekte bir arada bulunması, bölgenin günün her saatinde aktif olmasını sağlayarak, kullanımlar arasında belirli bir ölçüde de olsa sinerji yaratmaktadır. 2005 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 21 iken bu oran 2009 yılı itibariyle % 10,30’ seviyelerine ulaşmıştır. Ancak 2010 yılı itibariyle biraz yükseliş yaparak % 14,90’a ulaşmıştır. Bölgedeki bu artışa 23 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip Asia İş Merkezi pazara katılması neden olmuştur. Ancak bu boşluk oranındaki bu yükselişe rağmen bölgenin 2009 yılı itibariyle 160 Euro olan metrekare başına yıllık kira ortalaması, 2010 yılı itibariyle 184 Euro olmuştur. Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Bovis, BP, Bureau Veritas, Colgate, Palmolive, Henkel, Honeywell, Hyundai, LaFarge, Marks&Spencer, Mobil Oil, Procter and Gamble, Peugeot, Shell, Singer, Unilever. Kozyatağı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği: Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 29 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Altunizade Bölgesi Altunizade bölgesi, kente daha yakın olma gereksimi duyan, çoğunluğu B sınıfına giren, doluluk oranı ekonomik koşullara göre değişen, çoğunlukla şirket idare merkezlerinin bulunduğu bir ofis yapılanmasına sahiptir. Altunizade, yeni TEM bağlantısı ile şirket merkezlerinin yerleşmesi için uygun bir bölge olmakla birlikte, bina yüksekliklerinin Çamlıca’nın siluetini bozmaması için sınırlı tutulması nedeniyle ortaya çıkan yapı stoku piyasanın ihtiyaçlarını tam olarak karşılayamamıştır. En az ofis stoku olan merkezlerden biri olmasına rağmen kira değerleri bakımından şehirde dördüncü durumundadır. 2009 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 16 iken, bu oran 2010 yılı itibariyle % 6’ya gerilemiştir. Bölgede 2009 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 160 Euro olan ortalama kira 2010 yılı itibariyle 2008 yılı seviyesini de geçerek 222 Euro’ya kadar yükselmiştir. Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Coca Cola, Hüsnü Özyeğin Üniversitesi, D&R Genel Müdürlüğü, Renault, Honda, Acıbadem Hastaneleri Merkez Ofisi, Lily İlaç, Commercial Union. Altunizade Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği: Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Kavacık Bölgesi Bölge, son zamanlarda Anadolu Yakası’nda alternatif bir ofis alanı olarak gelişmektedir. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’ne en yakın kavşak noktası olması, Maslak’ta boş arsa kalmaması ve diğer bölgelere göre burada kiraların daha düşük olması, Kavacık Bölgesi’nin iş merkezi olarak gelişmesinde rol oynamıştır. Ancak, başta binaların iskân izinlerinin olmaması, ayrıca bölgenin ulaşım, enerji, telekomünikasyon gibi bir takım alt yapı ve sosyal donatı eksiklikleri ve daha düşük ofis standartlarına sahip olması, bu bölgede yüksek kalitede kiracı görüntüsünün oluşmasına engel olmaktadır. Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazladır. 2009 yılı itibariyle % 18,30 olan boşluk oranı 2010 yılı itibariyle % 20,30 mertebesine yükselmiştir. Bölgede 2009 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 150 Euro olan ortalama kira 2010 yılı itibariyle 158 Euro’ya yükselmiştir. Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Coats, Danone, Roche, TNT Lojistik, Nestle Su, Johnson&Johnson. Kavacık Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği: Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 31 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Ümraniye Bölgesi Avrupa yakası ofis pazarında yükselen kiralara çare aramanın yanı sıra, yeni oluşmakta olan operasyon merkezi talebini karşılamak için yeni ofis yerleşim alanları arayışı başlamıştır. Halen, Ümraniye bölgesinde, sanayi alanlarından dönüştürülmüş, geniş ofis binalarında, daha düşük kira bedelleri ile özellikle banka ve perakende şirketlerinin operasyon merkezleri yerleşmektedir. Ancak, planlı gelişmiş yeni merkezlere ihtiyaç vardır. Plansız gelişmeler müşteri ve gelir kaybına sebep olmaktadır. Arzın fazla olması sebebiyle buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazladır. 2009 yılı itibariyle % 22,70 olan bölgedeki boşluk oranı 2010 yılı itibariyle % 13,90’a gerilemiştir. Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 130 - 140 Euro aralığında olan ortalama kira 2009 yılı itibariyle 170 Euro’ya yükselmiş ve 2010 yılında yine aynı değerde seyretmiştir. Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Avivasa Sigorta, Bayer, Sony, Bosch Siemens, Hausgerate, Citibank, Finansbank, Bank Asya, Al Baraka Bankası, Ergo Sigorta, T. Ekonomi Bankası, Renault, UPS, Nobel İlaç, Bayer İlaç, Total, Praktiker. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 32 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 3.c) Ġstanbul AVM Piyasası AVM Piyasasının GeliĢimi İstanbul, Türkiye’nin en büyük ve zengin bir şehri olması nedeniyle çok canlı ve çeşitli perakende ticaret türlerine sahiptir. Bu ticari zenginlik, asırlar boyunca kıtalar arası geleneksel ticaret yollarının üzerinde, son derece önemli stratejik bir konuma sahip olmasından da kaynaklanmaktadır. Ayrıca, Türkiye’nin 1980’lerden sonra ekonomik yeniden yapılanması sonucu, şehir ticaretinde kaynakların ve gücün yer değiştirmesi, İstanbul’un dünya kapitalist ekonomisine katılımını arttırmıştır. Sonuç olarak, tüketim kültüründeki bu değişiklikler, hızlı nüfus ve gelir artışı nedeniyle perakende ticaretin gelişmesi için büyük potansiyele sahip olan İstanbul’un şehir formunun ticari açıdan yeniden yapılanmasını teşvik etmiş ve yeni alt-merkezlerin oluşmasına ve bu merkezlerde yeni alışveriş merkezlerinin yapılmasına imkân sağlamıştır. Perakende ticaret, ailelerin tüketiminin % 40-45’ini oluşturmaktadır. Son zamanlarda, İstanbul’da açılan mega çarşılar ve bunlara gösterilen ilgi bu alanda büyük bir potansiyel olduğunu ortaya koymaktadır. Gelir düzeyinin ve otomobil sahipliğinin artması, internet ve TV vasıtasıyla yeni yaşam şekilleri ve tüketimle tanışan halkın çok çeşitli talebini karşılamak üzere büyük yatırımlar gerektiren alışveriş merkezleri kurulmaya başlanmıştır. İstanbul’un ilk alışveriş merkezi olan Galeria, 1988’de Bakırköy’de açılmıştır. Daha sonra sayıları hızla artmaya başlamış ve günümüzde 56’ya ulaşmıştır. Bilhassa, arazinin karma kullanımı (mixed-used) şeklinde yani, ticaret, konut ve ofis şeklinde planlanan alışveriş merkezlerinin (Akmerkez, Kanyon ve Metrocity gibi) çok başarılı olduğu görülmektedir. En yüksek kira değerleri, bu başarılı alışveriş merkezlerinde bulunmaktadır. İstanbul’da alışveriş merkezlerinin mekânsal olarak dağılımını halkalara göre açıklayabiliriz. - Yarıçapı merkezden 10 km. uzaklıkta olan 1. halkada, alışveriş merkezlerinin % 46’sı ve kiralanabilir alanın ise % 50’si bulunmaktadır. Bu bölge, şehirdeki GSYİH’nın % 44,32’sine sahiptir. - Birinci halkanın etrafında yer alan 2. halka ise, alışveriş merkezlerinin % 54’üne ve kiralanabilir alanın ise % 50’sine sahiptir. Bu bölge, şehrin GSYİH’sının % 41,93’üne sahiptir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 33 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Ġstanbul’daki AlıĢveriĢ Merkezleri ALIġVERĠġ MERKEZĠ MAĞAZA SAYISI AÇILIġ TARĠHĠ Ġstanbul Cevahir AVM Ġstinye Park Meydan CarrefourSA Ümraniye Tepe Nautilus CarrefourSA Ġçerenköy Maxi City - Silivri Galleria M1 Tepe Kartal Profilo AVM NiĢantaĢı City’s Kanyon Akmerkez Migros Beylikdüzü Metrocity Capitol CarrefourSA Maltepe CarrefourSA BayrampaĢa Astoria Carousel Beylicium CarrefourSA Haramidere MKM ġehr-i Bazaar Maxi City Çengelköy Flyinn AVM Town Center Atrium Atirus Maxi City Ġstinye Aquarium Paradise AVM G-Mall Kule ÇarĢı 330 291 50 87 117 129 36 149 42 207 126 160 246 105 141 140 106 73 110 110 128 60 21 --61 91 50 193 80 19 63 91 8 41 15.10.2005 21.09.2007 15.08.2007 04.2000 24.09.2002 04.1996 14.07.1998 14.07.1988 06.07.2000 09.05.1998 18.01.2008 05.2006 18.12.1993 13.12.1997 30.04.2003 18.09.1993 01.06.2005 01.06.2003 23.01.2008 29.01.1995 01.06.2006 01.10.2001 24.09.2005 04.2007 11.06.2003 21.12.2003 06.12.2003 12.08.1989 17.12.2005 11.09.2003 17.09.2005 30.12.2005 21.12.2003 2000 TOPLAM KĠRALANABĠLĠR ALAN (m2) 117.972 85.500 70.000 60,630 51,776 47,250 45.000 42,974 41.000 40.800 36.862 37.500 34.600 33.000 32.638 31.000 30.500 25.030 25.000 24.400 20.000 17.831 15.000 13.500 12.600 12.508 12.000 11.232 11.000 11.000 10.234 9.838 4.228 3.720 ICSC STANDARTLARINA GÖRE PROJE TĠPĠ Çok geniĢ Çok geniĢ GeniĢ GeniĢ GeniĢ GeniĢ GeniĢ GeniĢ GeniĢ GeniĢ Orta Orta Orta Orta Orta Orta Orta Orta Orta Orta Orta Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük Küçük A Kaynak: Uluslararası AlıĢveriĢ Merkezleri Konseyi (ICSC) Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 34 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş AlıĢveriĢ Merkezleri Kira Değerleri İstanbul’daki bazı alışveriş merkezlerine ait kira bilgileri aşağıdadır. MAĞAZA KĠRA DEĞERĠ (USD/m2/ay) FAST FOOD KĠRA DEĞERĠ (USD/m2/ay) 1993 TOPLAM KĠRALANABĠLĠR ALAN (m2) 34.680 170 - 220 150 - 300 Levent 2003 32.638 70 - 110 80 - 125 Profilo Mecidiyeköy 1998 40.800 60 - 110 125 - 140 ĠĢ Kule ÇarĢısı Levent 2001 6.675 40 - 60 30 - 55 Galleria Ataköy 1988 38.000 70 - 85 75 - 80 Carousel Bakırköy 1995 24.400 125 - 150 160 - 180 Olivium Zeytinburnu 2000 29.048 35 - 45 35 - 45 Capitol Altunizade 1993 25.000 85 - 125 125 - 150 Astoria Gayrettepe 2008 25.000 50 - 60 50 - 100 Cevahir Mecidiyeköy 2005 117.972 30 - 100 --- Ġstinye Park Sarıyer 2005 85.500 80 --- Kanyon Levent 2006 37.500 150 - 180 240 - 250 ALIġVERĠġ MERKEZĠ LOKASYON Akmerkez Etiler Metrocity AÇILIġ TARĠHĠ İSTANBUL’DAKİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 35 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 4. ANKARA GAYRĠMENKUL PĠYASASI 4.a) Ankara Kent Merkezi GeliĢimi Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara’nın kent merkezi, tüm kamu binalarının bulunması sebebiyle Ulus olarak görülmektedir. Ancak zamanla kamu binalarının Ulus’tan, Çankaya ve Kızılay’a doğru kaymasıyla kent merkezi bu bölgede gelişim göstermiştir. Bu bölgedeki gelişimi artırıcı unsurdan biri Cumhurbaşkanlığı Köşkü’nün burada yer almasıdır. Çankaya’nın gelişimi Tunalı Hilmi Caddesi, Gaziosmanpaşa ve Kavaklıdere’ye doğru devam etmiş, Atakule ve Karum Alışveriş Merkezleri ile birlikte ünlü mağazalar bu bölgeleri tercih etmeye başlamıştır. Çankaya’nın uzantısında yer alan Gaziosmanpaşa semtinde ise ofis tarzı prestijli iş merkezleri hızlı bir gelişim göstermiş ve bu bölgede birçok yerleşim birimi ofise dönüşmüştür. Prestijli iş merkezlerinin Gaziosmanpaşa’da yerleşmesi sosyal yaşamın da Kızılay, Çankaya ve özellikle de Kavaklıdere ve Tunalı Hilmi civarında gelişmesine yol açmıştır. Çankaya ile birlikte Kızılay’da prestijli bir merkez konumuna yükselmiş ve halen Çankaya ve çevresinde yaşayanların ticari fonksiyonlarını karşılayan iş ve alışveriş merkezleri, kamu binaları, bakanlıklar, kamuyla iş yapan firmalar, çok sayıda şirketin irtibat bürosu veya merkezi yer almaktadır. İl merkezindeki bu hızlı gelişim neticesinde yeni gelişim aksları “Eskişehir Yolu” ve “İstanbul Yolu” olarak ortaya çıkmış ve bu aksları “Konya Yolu” ve “Esenboğa (Samsun) Yolu” takip etmiştir. Eskişehir Yolu aksı: - Eskişehir Yolu aksı üzerinde bürokratik kuruluşlar ve üniversiteler yer alması ve birçok inşaat firmasının yatırımlarının bulunması sebebiyle beraberinde lüks alışveriş merkezlerini de çekmeye başlamıştır. - Eskişehir yolu üzerinde Çayyolu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent ve Konutkent gibi lüks konut projeleri, Armada Alışveriş Merkezi, Mesa Hastanesi ile Bayındır Hastanesi, Bilkent Alışveriş Merkezi, Bilkent Üniversitesi, Beysukent Villaları, Hacettepe Üniversitesi, Cepa Alışveriş Merkezi, Gordion Alışveriş Merkezi, Medicana Hastanesi, Galeria Alışveriş Merkezi, Arkadium Alışveriş Merkezi, Başkent Üniversitesi gibi önemli merkezler bulunmaktadır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 36 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş İstanbul Yolu aksı: - Ankara’da sanayinin İstanbul Yolu’na taşınmasına paralel olarak, sanayi tesislerinde çalışan insanların (alt ve orta gelir grubunun) konut ihtiyacını karşılamak üzere kooperatifler de bu yol üzerinde kurulmuştur. Bölgenin ilk planlı yerleşim alanı ise “Batıkent Projesi”dir. Ancak metronun bu bölgeye gelmesi ile söz konusu proje zaman içerisinde önemli bir merkez halini almıştır. - 1970’lerdeki planlama çalışmalarında merkezi bugünkü Eryaman olarak düşünülen yeni gelişme alanları öngörülmüştü. Bunun devamında ise 1. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi seçilmiştir. - Batıkent ve Eryaman, sanayi tesislerinde çalışan insanların yanı sıra ODTÜ ya da Hacettepe Üniversitesi’nde okuyan öğrencilerin de tercih ettikleri yerler arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Bölgedeki konut sayısının artışı, market ve alışveriş merkezi gibi oluşumları da beraberinde getirmiştir. - 1. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi ise çeşitli uygulamalarından sonra büyük kooperatiflere tahsis edilmiş ve sonucunda düşük gelirlilerin yerleştiği bir aks haline gelmiştir. Daha sonra hizmete açılan Yenikent Organize Sanayi bölgesi ve bu aks üzerindeki sanayi tesislerinde çalışan insanların da bölgeye yerleşmesi sonucu Sincan ve Etimesgut alt ve orta gelir grubunun yerleşim bölgesi olmuştur. - İstanbul yolu ile Konya yolu’nun kesiştiği alan üzerinde konumlu olan Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Ankara Oteli bölgeye önemli bir hareket kazandırmış olup; ayrıca İstanbul Yolu üzerinde, Atatürk Orman Çiftliği, ACity Alışveriş Merkezi, Carrefour Alışveriş Merkezi, Optimum Alışveriş Merkezi gibi merkezler bulunmaktadır. - Yenimahalle İlçesi sınırları içerisinde olan ve Ankara İlinin önemli sanayi bölgelerinden biri olan Ostim Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan sanayi sitelerinin (keresteciler, ağaç işleri, vb.) bir bölümü ile Gıda Toptancılar Sitesi’nin İstanbul Yolu üzerinde yer alan Kazan İlçesi sınırlarında toplanacak olması İstanbul Yolu aksının sanayi anlamında önem kazanmasına sebep olmuştur. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 37 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 4.b) Ankara Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası Arsa Piyasası Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara’nın kent merkezi, tüm kamu binalarının bulunması sebebiyle Ulus olarak görülmektedir. Ancak zamanla kamu binalarının Ulus’tan, Çankaya ve Kızılay’a doğru kaymasıyla kent merkezi bu bölgede gelişim göstermiştir. Birçok şehirde olduğu gibi Ankara’nın da cazibe merkezleri artık değişti. Bir zamanlar Ankara’nın en gözde yeri Çankaya, Yukarı Ayrancı, Esat ve Gaziosmanpaşa idi. Şimdilerde ise Eskişehir Yolu, Çankaya-Lodumlu-Mühye Yenimahalle-Alacaatlı, Etimesgut-Bağlıca, Keçiören-Ovacık, Gölbaşı-Taşpınar ve Yenimahalle-Susuz Ankara’nın gözde yerleşim bölgeleri oldular. Eskişehir yolu üzerindeki Bağlıca ve Yurtçu bölgeleri konut ve ticari alan olarak önümüzdeki yıllar içinde Ankara’nın gözdesi olması bekleniyor. Bu bölgelerde tarlaların metrekare fiyatları 30 - 100 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 50 -250 TL aralığında seyretmektedir. Temelli bölgesinde ise tarlaların metrekare fiyatları 10 - 40 TL aralığında, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 35 - 100 TL aralığında değişiklik göstermektedir. Çankaya ilçesi sınırları içerisindeki Lodumlu bölgesinde tarlaların metrekare fiyatı 40 - 50 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 140 - 150 TL arasında değişmektedir. Bölgedeki yeni inşa edilmiş dairelerin metrekare fiyatları ise 1.750 TL’den başlamaktadır. Mühye bölgesinde ise tarla vasıflı arazilerin metrekare fiyatları 20 - 30 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları 75 - 100 TL ve sanayi imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 125 -150 TL aralığında değişmektedir. Yenimahalle ilçesine bağlı olan Alacaatlı bölgesinde tarla vasıflı arazilerin metrekare fiyatları 40 - 50 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 125 - 150 TL aralığında seyretmektedir. Etimesgut ilçesi sınırlarında yer alan Bağlıca bölgesinde konut imarlı arsaların metrekare fiyatları 90 - 115 TL, imarsız arsaların metrekare fiyatları ise 30 - 40 TL arasında değişiklik göstermektedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 38 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Keçiören’in gelişme aksında yer alan Ovacık bölgesinde tarla vasıflı arazilerin metrekare fiyatı 50 TL’den başlamaktadır. Bunun yanında konut imarlı arsaların metrekare fiyatları 150 - 160 TL, sanayi imarlı arsaların fiyatı ise 275 - 300 TL arasında değişmektedir. Bölgedeki yeni inşa edilmiş dairelerin metrekare fiyatları ise 1.200 TL’den başlayan fiyatlarla satılmaktadır. Ankara’nın Gölbaşı ilçesi sınırları içerisinde yer alan Taşpınar bölgesinde tarlaların metrekare fiyatı 45 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatı 135 TL ve sanayi imarlı arsaların metrekare fiyatı ise 180 TL’den başlamaktadır. Yenimahalle’ye bağlı Susuz’da tarla vasıflı yerlerin metrekare fiyatları 15 - 25 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 50 - 70 TL aralığındadır. Konut Piyasası Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek olan kişi başına düşen gelir rakamları ve kamu sektörünün ağırlığı dolayısıyla sabit gelirli ve iş güvencesi olan nüfusun yoğunlukta olması Ankara konut piyasasındaki potansiyel talebi güçlü kılmaktadır.. Ekonomik kriz nedeniyle 2009 ve 2010 yılında sabit kalan konut fiyatlarının 2011'dan itibaren kademeli olarak yükselerek güçlenmesi beklenmesine karşın hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini Ankara'dan İstanbul'a taşıma planlarının, orta ve uzun dönemde konut piyasasına olumsuz etkide bulunacağı düşünülmektedir. Ankara il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir. 2 ĠLÇELER ORTALAMA m SATIġ DEĞERĠ (TL) ORTALAMA AYLIK m KĠRA DEĞERĠ (TL) 2 GERĠ DÖNÜġ SÜRESĠ (AY) Altındağ 680 4,63 147 Çankaya 1.099 5,55 198 Etimesgut 690 3,46 199 GölbaĢı 831 3,16 263 Keçiören 810 4,07 199 Mamak 803 3,93 204 Pursaklar 699 2,94 238 Sincan 597 3,00 199 Yenimahalle 954 4,13 231 Not: 10 Aylık Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi 39 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Ofis Piyasası 2010 yılının üçüncü çeyreğinde toplam ofis alanı 370.000 m2′ye ulaşan Ankara, İstanbul’dan sonra Türkiye’nin ikinci en büyük ofis piyasası olmuştur. Buna rağmen Ankara’da, çoğu konuttan çevrilen, düşük kaliteli ofis alanı ve mal sahiplerinin kullanıcı piyasasının ağırlıklı payını oluşturduğu bir yapı sergilenmektedir. Hükümet ve Bakanlıklar, Ankara ofis piyasasının ana kullanıcıları olarak ortaya çıkarken, kamu ihalelerine giren enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve finans firmaları da ana oyuncular olarak piyasada yer almaktadır. Geçmişte merkezi iş alanı bölgeleri Ulus, Kızılay, Bahçelievler, Kavaklıdere ve Gaziosmanpaşa'yı kapsamaktayken, Ankara'daki toplam A sınıfı ofis alanının büyük kısmını oluşturan Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal mahalleleri Ankara'nın yeni merkezi iş alanı olarak ortaya çıkmaktadır. Ankara’daki yeni Merkezi İş Alanı’nın bir kısmını oluşturan Mustafa Kemal, Söğütözü ve Balgat ofis alt bölgeleri Ankara’daki A tipi ofis alanı stokunun % 70′ini barındırmaktadır. 2011 yılı sonu itibariye yaklaşık 50.000 m2 ofis alanının piyasaya girmesi beklenmektedir. 2010 yılında Ankara ofis piyasasındaki tamamlanan projelerde bir artış görülmüştür. 2009 yılının ilk üç çeyreğinde 31.000 m2 ofis alanı piyasa girerken, 2010 yılında tamamlanan projelerle 65.000 m2′ye ulaşmıştır. Açılışı gerçekleştirilen başlıca projeler arasında 15.000 m2 ofis alanına sahip Kentpark ile 27.000 m2 ofis alanı ile Farilya İş Merkezi bulunmaktadır. 40.000 m2 A tipi ofis alanına sahip Tepe Prime’ın 2011 yılı içerisinde tamamlanması beklenmektedir. Ankara ofis piyasasında kiracı talebinin özellikle A tipi ofis alanları ile dikkat çeken Söğütözü’nde güçlü olduğu görülmektedir. 2009 yılı üçüncü çeyrek itibariyle Ankara ofis piyasasında birincil kira aylık metrekare başına 18 USD olarak gerçekleşirken, 2010 yılının başından itibaren birincil kira rakamları metrekare başına aylık 20 USD seviyesinde gerçekleşmiştir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 40 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 5. ĠZMĠR GAYRĠMENKUL PĠYASASI 5.a) Ġzmir Kent Merkezi GeliĢimi Ülkemizin üçüncü büyük kenti olan İzmir, gerek demografik gelişmeler, gerek sosyo-ekonomik gelişmeler, gerek mekânsal gelişmeler açısından Ege Bölgesindeki en önemli merkez niteliğindedir. Konak, Karabağlar, Karşıyaka, Bayraklı, Bornova, Buca, Balçova, Gaziemir, Narlıdere, Güzelbahçe, Çiğli ilçe belediyelerinin yanı sıra, kuzey aksında Menemen ilçe belediyesi, Sasalı, Harmandalı, Ulukent, Koyundere ve Asarlık yerleşmelerinin, güneydoğuda Kaynaklar yerleşmesinin, güneyde Menderes ilçe belediyesi ile Sarnıç ve Görece yerleşmelerinin, batıda Yelki yerleşmesi bütünleşik İzmir Kent Merkezi’ni oluşturmaktadır. 1960’lardan itibaren İzmir, hızla büyüyen Metropoliten kent niteliğine bürünür. Bu dönemde, ofisler, bankalar, sigorta ve ticaret şirketlerinin tercihleri, kentin Merkezi İş Alanı olarak görülen Gümrük, Basmane ve Cumhuriyet Meydanın çevresinde yoğunlaşır. Konut alanlarında ise, Alsancak, Göztepe, Güzelyalı, Karşıyaka’da yüksek gelir grupları, Karşıyaka’nın eski bölgelerinde ve Hatay’da orta gelir grubu, kentin merkezinde de düşük gelir grubu yer edinir. Yüksek gelir grubuna ait konut alanlarına olan yüksek talep, bu alanların genişleyebileceği artalanlarının bulunmayışı ve 1965’de çıkan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun etkisiyle, yoğunlaşma düşeyde gerçekleşir. Bu bölgelerde, dört katlı apartmanlardan, yüksek katlı apartmanlara doğru bir dönüşüm yaşanır. Bu yıllarda en önemli kentsel sorun ise, iç göç nedeniyle oluşan gecekondulaşmadır. 1970’li yılları ve sonrasını etkileyen en önemli faktör, 1973 yılında hazırlanan İzmir Nazım Planı’nın, kentin körfez çevresindeki gelişme eğilimlerini kuzeygüney ve doğu-batı aksları olarak belirlemesidir. Kentin gelişecek endüstri alanları için, kuzeyde Şemikler - Aliağa aksı, güneyde ise Karabağlar Cumaovası (Menderes) aksı önerilir. Narlıdere – Urla - Seferihisar’in oluşturduğu kentin batı aksında ise daha çok ikincil konut uygulamaları yer alır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 41 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 1980’lerde İzmir’in gelişmesinde, her yönde saçaklanma yaşanmıştır. Çoğalan gecekondu alanlarını durdurmaya yönelik olarak, kamu arazileri üzerinde toplu konut uygulamalarına girişilmiştir. Oluşmaya başlayan rekabetçi piyasa koşulları içinde, Kamunun kitlesel konut üretiminde öncü rol üstlenmesi sayesinde, kentin çeperlerinde EVKA, Ege-Kent gibi büyük ölçekli toplu konut uygulamaları başlatılır. Diğer taraftan, inşaat sektöründe baskın olmaya başlayan müteahhitlik ve inşaat firmaları ile bankacılık sektörü de toplu konut uygulamalarına girişmişlerdir. Ancak tüm bu uygulamalar, toplu konut plan tipolojisinin aşırı çoğaltımını ve eleştirilerini de beraberinde getirmiştir. 1990’lı yıllarda kamu, rekabetçi piyasadan çekilerek yerini özel girişimcilere bırakır. Bu dönemde, tüketim kültürünün yeni kalıplarına cevap veren, Sahil Evleri Konutları veya Işıkkent Lisesi Kampusu gibi korunaklı-kapalı site ve okullar, Bornova EGS gibi alışveriş kompleksleri oluşmaya başlamıştır. 2000’lere gelindiğinde, yeni sermaye birikiminin ve yeni tüketim kalıplarının kalite taleplerine yerel yönetimler de cevap vermeye çalışmıştır. Kentsel yatırımlarda kalite, presizyon ve vizyon arayışları kendini, Bayraklı ve Güzelyalı’daki üst geçit köprü uygulamaları, Konak Pier yenilemesi, Kordon ve Bostanlı kıyı düzenlemeleri, Konak Meydanı ve Fuar’ı yeniden Kültür Park’a dönüştürme projelerinde göstermiştir. Üst gelir grubunun prestijli konut alanları için tercih ettiği yeni alanlar ise, İnciraltı, Narlıdere, Urla, Seferihisar ya da Bornova’da olduğu gibi kentin doğubatı aksın üzerinde yoğunlaşmıştır. İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar planında Merkez kent içerisindeki 550 hektarlık araziyi kapsayan ve gökdelenler bölgesi olarak tespit edilen Alsancak Limanı arkası, Salhane, tanımlanmıştır. Bayraklı Bu Turan bölgedeki Bölgesi 1/5.000 ve “Yeni Kent 1/1.000 Merkezi“ ölçekli imar olarak planı çalışmalarının başlaması bu bölgenin cazibesini arttırmıştır. Yine aynı planda; - Aliağa, İzmir’in üretim ve aktarım noktası olarak tanımlanmıştır. - Kemalpaşa ve Torbalı için “tarım-sanayi kenti” kimliği planlanmış ve bölgeye tarımsal üretim ile endüstriyel işleme rolü verilmiştir. - “Düşük yoğunluklu yaşama ve konut gelişme merkezi” rolü biçilen Urla’da, tarımsal iyileştirme, sulama, hafif raylı taşıma sistemi, pansiyonculuk, sağlık turizmi, hobi bahçeciliği ve spor kampçılığı yatırımlarının yapılması hedeflenmiştir. - Selçuk ve Seferihisar’da üstlenmesi planlanmıştır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. kıyı 42 oryantasyonlu turizm yatırımlarının Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 5.b) Ġzmir Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası Konut ve Arsa Piyasası Günümüzde, Güzelbahçe-Narlıdere, Balçova, Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli ve Menemen’i kapsayan bölge “merkez kent” olarak tanımlanmaktadır. Bu bölge aşırı yapılaşma ve nüfus nedeniyle gelişme performansını kaybetmiştir. Ancak şehrin geleceği açısından büyük önem taşıyan Kent Yenileme Projesi ile Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe, Urla ve Menemen gayrimenkul açısından en değerli bölgeler haline gelmiştir. Son dönemde gözde olan bölgelerden diğerleri ise Örnekköy ve Çiğli’nin üst bölgeleridir. Özellikle Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe ve Urla birbiri ardına yükselen lüks konut projeleri ile tüm dikkatleri üzerlerine çekmektedir. Menemen tarafında daha çok kooperatif ve site şeklindeki konut projeleri göze çarparken, Narlıdere ve Güzelbahçe taraflarında ise ticari gayrimenkul sınıfına giren büyük alışveriş merkezileri boy göstermeye başlamıştır. Balçova’da imarlı arsaların metrekare fiyatları 300 - 2.000 TL, Narlıdere’de 750 3.000 TL, Güzelbahçe’de 150 - 2.500 TL, Urla’da 1.200 - 2.500 TL ve Menemen’de ise 100 - 500 TL aralığında değişmektedir. Örnekköy ve Çiğli’deki imarlı arsaların metrekare fiyatı da 100 - 500 TL arasında değişmektedir. Bunun dışında Bostanlı, Karşıyaka, Güzelyalı ve Yalı Mahallesi eskiden olduğu gibi yine rağbet görmektedir. Villa projelerinin geliştiği bölge olan Sahilevleri’ndeki villaların satış fiyatı 1 - 2 milyon USD arasında değişmektedir. Önümüzdeki yıllarda öne çıkacak bölgelerden diğerleri ise metro güzergâhı üzerinde yer alan Çiğli, Koyundere, Ulukent ve Bayraklı bölgeleridir. Alsancak Limanı - Turan arasındaki bölgeyi gökdelenlerle donatmayı amaçlayan Yeni Kent Merkezi ve çevresindeki gayrimenkullerde hızlı bir değer artışı beklenmektedir. Bu bölgedeki arsaların metrekare fiyatı geçmiş yıllarda 300 - 500 TL iken, günümüzde 1.000 - 2.500 aralığındadır. Bölgede uzun vadede arsaların metrekare fiyatının 5.000 TL mertebesine kadar çıkacağı tahmin edilmektedir. İzmir’in potansiyeli yüksek bölgelerinden biri de Buca ilçesidir. Son yıllarda yoğun inşaatlarla hızlı gelişen ilçede Buca’nın dışında olmasına rağmen bölgedeki yapılaşmalarla merkezle arasındaki farkı kapatan Yıldız bölgesi de dikkat çeken yerlerden biridir. Bölgede yapılan yüksek standartlı yeni siteler Yıldız’a olan talebi artırmaktadır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 43 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Mavişehir ve Narlıdere’nin Yenikale lüks konut projeleriyle kentin en gözde semtlerinden olmuşlardır. Metrekare fiyatı 2.000 TL’yi aşan bu iki semti Narlıdere, Konak, Balçova ve Güzelbahçe’nin mahalleleri izlemektedir. Semtlere göre ortalama metrekare fiyatları aşağıda tablo halinde listelenmiştir. MaviĢehir 2.195 Yenikale 2.000 Ilıca 1.880 Alsancak 1.825 Korutürk 1.745 Maltepe 1.705 Yalı 1.625 Limanreis 1.620 Huzur 1.440 Narlı 1.420 İzmir il merkezindeki ilçe bazındaki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir. 2 ĠLÇELER ORTALAMA m SATIġ DEĞERĠ (TL) ORTALAMA AYLIK m KĠRA DEĞERĠ (TL) 2 GERĠ DÖNÜġ SÜRESĠ (AY) Balçova 1.246 5,90 211 Bayraklı 1.135 4,54 250 Bornova 1.144 5,15 222 Buca 926 4,36 212 Çiğli 731 3,42 213 Gaziemir 1.042 4,60 227 Güzelbahçe 1.380 5,64 245 Karabağlar 946 4,93 192 KarĢıyaka 1.162 5,18 224 Konak 1.011 5,39 188 Narlıdere 1.461 4,95 295 Not: 10 Aylık Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi 44 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Sanayi Ağırlıklı Gayrimenkul Piyasası Anadolu Yarımadası'nın batısında, Ege kıyılarımızın tam ortasında yer alır. Kuzeyden Balıkesir, doğudan Manisa, güneyden Aydın illeri ile çevrilmiştir. Toplam yüzölçümü 12.012 km2’dir. Karayolu ile Ankara'ya 580 km, İstanbul'a 565 km, Manisa'ya 36 km, Denizli'ye 224 km, Aydın'a 130 km ve Edirne'ye 534 km uzaklıktadır. 9 Adet merkez ilçe olmak üzere toplam 28 adet ilçeden oluşmaktadır. Dokuz Eylül Üniversitesi, Ege Üniversitesi, Yüksek Teknoloji Enstitüsü, Yaşar Üniversitesi, Ekonomi Üniversitesi, İzmir Üniversitesi, İzmir Katip Çelebi Üniversitesi ve Gediz Üniversitesi Rektörlükleri olmak üzere sekiz üniversite mevcuttur. 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 3.868.308’dir. 2005 yılı itibariyle yapılan çalışmalarda İzmir merkez kent nüfus yoğunluğu ve 2025 yılına ait nüfus projeksiyonu aşağıdaki tabloda verilmiştir. 2005 Ġzmir Merkez Kent 2025 NÜFUS ALAN (Ha) KiĢi/Ha NÜFUS ALAN (Ha) KiĢi/Ha 2.647.000 21.200 125 3.737.000 29.900 125 2001 GSYİH rakamlarına göre hesaplanan kişi başına milli gelir 3.215 dolardır. İzmir bu rakam ile Türkiye’de 6. sırada bulunmaktadır. 2005 yılı rakamlarına göre ülke ihracatının % 17.4’ünü, ithalatının % 12.5’ini gerçekleştirmiştir. 4 adet limanı, 1 havaalanı, gerek şehir içindeki hatları gerekse Türkiye’nin dört bir yanına bağlantıları olan tren yolları sayesinde dünyanın istenilen bölgesine ulaşım ve taşıma imkânları mevcuttur. Kentteki limanlardan en önemlisi İzmir Alsancak Limanı’dır. Alsancak Limanı sadece İzmir'in değil Türkiye'nin en büyük konteynır ihracat limanıdır. Kentin ekonomisi ağırlıklı olarak sanayi, ticaret, ulaştırma-haberleşme ve tarımsal faaliyetlerden oluşmaktadır. % 30.5 sanayi, % 22.9 ticaret, % 13.5 ulaştırma-haberleşme, % 7.8 tarımsal faaliyet yüzdeleri kentin ekonomik demografisini göz önüne sermektedir. İzmir sanayisinde petrol ve kimyevi ürünler, metal, tekstil, makine, otomotiv ile gıda, tütün ve toprağa dayalı sanayi ön plana çıkmaktadır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 45 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş İzmir kent bütününde sanayi tesislerini, küçük sanayi siteleri, organize sanayi siteleri, serbest bölgeler ve lokal olarak kurulmuş sanayi tesisleri başlıkları altında toplayabiliriz. Merkez kent bütününde bakanlık desteği ve kooperatif olarak kurulmuş çok sayıda küçük sanayi sitesi bulunmaktadır. Bakanlık desteği ile kurulan 13 adet küçük sanayi sitesi ortalama % 85 doluluk oranına sahiptir. S.N. KSS KURULUġ YERĠ TOPLAM ĠġYERĠ SAYISI DOLU ĠġYERĠ SAYISI BOġ ĠġYERĠ SAYISI DOLULUK ORANI (%) 254 254 0 100 500 ĠSTĠHDAM 1 ĠZMĠR-ALĠAĞA 2 ĠZMĠRAYAKKABICILAR 1.944 1.600 344 82 8.500 3 ĠZMĠR-BORNOVA 500 485 15 97 5.100 4 ĠZMĠR-KINIK 104 75 29 70 250 5 ĠZMĠR-MENEMEN 94 94 0 100 375 391 343 48 88 1.263 106 93 13 88 600 1.200 830 370 69 8.700 1.007 955 52 95 3.350 509 497 12 98 2900 672 610 62 91 6.000 1.200 1.000 200 83 3.100 200 86 114 43 243 8.181 6.922 1.259 85 40.906 6 7 8 9 10 11 ĠZMĠR-MERKEZ AĞAÇ ĠġLERĠ ĠZMĠR-MERKEZ DÖKÜMCÜLER ĠZMĠR-MERKEZ 1.SAN.SĠT. ĠZMĠR-MERKEZ 2.OTO ĠZMĠR-MERKEZ 3. OTO ĠZMĠR-MERKEZ METAL ĠġLERĠ 12 ĠZMĠR-ÖDEMĠġ 13 ĠZMĠR-TĠRE TOPLAM İzmir il sınırları içerisinde İzmir Atatürk Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Atatürk Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Tire Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Buca Ege Giyim Sanayicileri Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Aliağa Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Ödemiş Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Bergama Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Pancar Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Kınık Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Menemen Plastik Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Torbalı Organize Sanayi Bölgesi, İTOB ve İzmir Bağyurdu Organize Sanayi Bölgesi olmak üzere toplam 13 adet OSB bulunmaktadır. Halihazırda Kemalpaşa OSB, Atatürk OSB, Buca Ege Giyim Sanayicileri OSB, Tire OSB dışındaki OSB alanlarındaki doluluk oranları çok düşük durumdadır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 46 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Kent sınırları içerisinde Ege Serbest Bölge ve Menemen Serbest Bölge bulunmaktadır. Serbest bölge içerisindeki kuruluşlar çalışan istihdamı ve ihracat değerleri açısından kent ekonomisinde büyük önem taşımaktadır. Merkez kent içerisindeki Yeni Kent Merkezi olarak tanımlanan Alsancak Limanı arkası, Salhane, Bayraklı Turan Bölgesi içerisinde 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli imar planı çalışmalarının başlaması ile bölgenin yeni kent merkezi kimliği kazanması beraberinde merkez alanda faaliyette olan Turyağ, Piyale gibi fabrika tesislerinin mevcutta faaliyet gösterdiği alanları terk etmesine neden olmuştur. Merkez kentteki sanayi tesislerinin sınırlandırılması ve beraberinde yeni tesis alanlarına ihtiyaç duyulması ile beraber kent sınırları içerisindeki sanayi gelişimleri önemli ulaşım aksları üzerinde ve kent merkezindeki ana arterler üzerinde yer seçmeye başlamıştır. İzmir kent merkezinin çevresinde gerçeklesen tesisler özellikle kentin çevre ile ana ulaşım bağlantıları olan Aliağa, Kemalpaşa ve Torbalı akslarındaki dikkat çekici boyutlara ulaşmış, bu gelişmeler yerel yönetimler tarafından plan kararları ile desteklenerek genişlemiştir. İzmir’in ana ulaşım akslarından olan İstanbul yolu aksı üzerinde ise coğrafi yapının uygun olmaması ve Manisa Organize Sanayi Bölgesi içerisindeki büyük sanayi kuruluşlarının bu akstaki ihtiyacı karşılaması nedeni ile herhangi bir gelişme söz konusu değildir. İzmir bölgesinin gelişme akslarını bölgesel bazda değerlendirmeye alırsak; Aliağa aksı : Bölgedeki ağır sanayi tesisleri, gemi söküm tersaneleri, Tüpraş, Petkim gibi önemli rafineri tesisleri ile büyük yük limanlarının bulunması bu aks üzerindeki sanayi ağırlıklı gelişmeyi cazibe merkezi haline getirmiştir. ALOSBİ’nin doluluk oranı düşük olmasına rağmen Menemen-Aliağa karayolu üzerinde çok sayıda sanayi tesislerinin kurulması bu aks üzerindeki arsa fiyatlarının da yükselmesine neden olmuştur. Menemen Merkez ilçeye yakın bölgeler ile Aliağa limanlar bölgesine yakın bölgelerdeki sanayi imarlı parsellerin m2 satış değerleri konum, büyüklük ve toplam inşaat alanına göre 80,-TL ile 150,-TL aralığında, MenemenAliağa karayolu üzerindeki sanayi imarlı parsellerin satış değerleri ise konum, büyüklük ve toplam inşaat alanına göre 50,-TL ile 100,-TL aralığında değişmektedir. Kemalpaşa aksı: Merkez kentin İç Anadolu ile bağlantının sağlandığı ana arter olması ve Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesinin bu aks üzerinde yer alması yatırım ve ulaşım kolaylıklarını bir arada sunmuş olup beraberinde reklam kabiliyetinin de yüksek olması bu aksın gelişimini tetiklemiş durumdadır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 47 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Belkahve ve merkez kent içerisinde sıkışmış durumda olan sanayi tesisleri doyum noktasına ulaşmakla birlikte bu bölgenin m2 birim değerlerini yükseltmiştir. Özellikle tanımlanan bu bölge içerisinde faaliyet göstermekte olan küçük ve orta ölçekli işletmelerin büyüme sürecinde yer seçim alanı olarak Kemalpaşa aksı tercih sebebi olmaktadır. Ayrıca bu gelişme aksı üzerinde yapılması planlanan İzmir-İstanbul otoyolu ve İzmir-Ankara otoyolu projeleri bölgenin gelişimi konusunda büyük destek sağlamaktadır. Kemalpaşa aksı üzerinde Ankara Karayolu’na cepheli KOSBİ yakınlarındaki sanayi imarlı parsellerin m2 satış değerleri konum, büyüklük ve toplam inşaat alanına göre 250,-TL ile 450,-TL, KOSBİ yakınlarındaki Ankara Karayolu’ndan daha içeride kalan sanayi imarlı parsellerin m2 satış değerleri konum büyüklük ve toplam inşaat alanına göre 80,-TL ile 180,-TL aralığında fiyatları değişmektedir. Aks üzerinde KOSBİ’den uzaklaştıkça arsa değerleri düşmektedir. Torbalı Aksı Merkez kentin Akdeniz ve Güney Ege ile bağlarının sağlandığı, İzmirAydın Otoyolu gibi önemli bir ulaşım kolaylığının bulunduğu gelişme bölgesi olarak tanımlayabiliriz. Bu gelişme aksını Gaziemir-Torbalı ve Bornova-Torbalı olarak iki farklı arter üzerindeki gelişim olarak değerlendirebiliriz. Gaziemir-Torbalı aksını Gaziemir-Ayrancılar-Yazıbaşı-Torbalı olarak değerlendirdiğimizde bu aks üzerinde özellikle ana yol üzerinde birçok sanayi tesisi yer seçmiş durumda olup bölgesel sanayi tesislerinin gelişimi de ana yol üzerinde devam etmektedir. Bu aks üzerinde de Aliağa aksı üzerinde yaşanan durum gözlenmektedir. Pancar Organize Sanayi Bölgesi’nde doluluk oranının az olmasına rağmen aks üzerindeki sanayi tesislerinin İzmir-Aydın Otoyoluna yakın yer seçimi yaptığını gözlenmektedir. Gaziemir-Torbalı aksı üzerindeki sanayi imarlı parsellerin konum, büyüklük ve toplam inşaat alanına göre m2 satış değerleri 80,-TL ile 120,TL aralığında fiyatları değişmektedir. Bornova-Torbalı aksını ise BornovaPınarbaşı-Kaynaklar-Torbalı olarak değerlendirdiğimizde bu aksın yine İzmir-Aydın Otoyolu merkezli bir yer seçim yaptığını görüyoruz. Bu aks üzerindeki Pınarbaşı üzerindeki sanayi ağırlıklı gelişmeler İzmir merkez kente yakın olması ve coğrafi yapının uygun olmaması nedeni ile tıkanmış durumdadır. Kaynaklar bölgesinin gelişimi de Tahtalı barajı koruma havzası sınırlarının bu aks ile çakışması nedeni ile Bornova-Torbalı bölümünün gelişimi sınırlanmış durumdadır. Bornova-Torbalı aksındaki sanayi imarlı parsellerin konum, büyüklük ve toplam inşaat alanına göre m2 satış değerleri ise 200,-TL ile 500,-TL aralığında fiyatları değişmektedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 48 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 6. ADANA GAYRĠMENKUL PĠYASASI 6.a) Adana Kent Merkezi GeliĢimi Adana kentinin tarihsel çekirdeğini, sırtını doğuda Seyhan ırmağına dayamış olan Tepebağ yükseltisinin çevresindeki dairesel yerleşim oluşturur. Roma döneminden kalma Taşköprü, burayı Seyhan'ın sol kıyısına bağlar. 1886'da, demiryoluyla Mersin Limanı'na bağlanması ve Hicaz Demiryolu’nun Birinci Dünya Savaşı yıllarında Torosları aşarak kente ulaşmasına rağmen Tepebağ ve çevresi, 1940'lı yıllara kadar tarım arazilerinin çevrelediği bir kent merkezi olarak yavaş gelişimini sürdürmüştür. Özellikle 1950'den sonra eski çekirdeğin çevresinde daha çok Kuzey-Batı'daki istasyona ve batıya doğru olmak üzere hızla yayıldı. Bu gelişmeler sırasında büyüme Seyhan'ın sol yakasına taştı. 1940 yılında kentin toplam yayılış alanı 370 ha'lık bir büyüklüğe ulaşabilmiştir. 1966 yılına kadar yürürlükte kalan Nazım İmar Planı ile Adana'nın kuzeye doğru gelişimi başlamış ve 1940 - 1965 yılları arasındaki 25 yıllık sürede yerleşime açılan alan büyüklüğü 370 ha'dan 2.300 ha düzeyine yükselmiştir. Çukurova bölgesinde, Mersin - Adana - İskenderun metropoliten aksı bünyesinde bir metropol olma yoluna girmiş bulunan Adana'da büyük ölçüde çevre illerden ve Güney Doğu Anadolu'dan oluşan tarım işçisi göçlerinin etkisi ile fiziksel ve sosyoekonomik gelişmeler olumsuz yönde etkilenmiştir. Kentin genişleme yönlerini gecekondu bölgeleri belirlemiştir. Artan nüfusun konut gereksinimi kent çevresinde gecekondu bölgeleri oluşturmuş, alt yapının yeni kent dokularına taşınamaması nedeni ile merkezi bölgelerde dikey yapılaşmalarla yoğunluk artmış, doğa ve kültürel yapı tahrip edilmiş veya bozulmalara bırakılmıştır. Gecekondu olarak nitelendirilen yapıların ortadan kaldırılmasına yönelik olarak Adana Büyükşehir Belediyesi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) arasında imzalanan protokol ile kentsel dönüşüm çalışmalarına başlanmıştır. Baraj Gölü kotundan yüksek, sulanmayan, verimsiz, tarıma elverişli olmayan 30 bin dönümlük boş ve bakir bir alanda “Yeni Adana Projesi” yaşama geçirilmiştir. Bağlık - bahçelik olarak kullanılan ve mevcut imar planında ağaçlandırılacak alan veya kent parkı olarak ayrılan Mahfesığmaz-Kurttepe ekseni ile Baraj Kapısı arasında kalan tüm araziler çok yoğun konut kullanımına açılmıştır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 49 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Yeni Adana Projesi'nin bir parçası olarak, dar gelirlileri konut sahibi yapmak ve kaçak inşaatları önlemek amacıyla gecekondu alternatifi konut üretimi uygulamaya konulmuştur. Böylece, değişik yörelerden gelmiş, farklı kültüre sahip insanların, birbiriyle kaynaşması ve kente adaptasyonu sağlanmıştır. Bu bağlamda gerçekleştirilen projelerden bazıları aşağıda listelenmiştir: - Yeni Adana Toplu Konut Bölgesi (Belediye Evleri) : 2091 konut ve 68 adet işyeri inşaatı 1986 yılında başlayıp 1990 yılında tamamlanmıştır. - Anadolu Mahallesi Evleri (Yüreğir) : 156 adet konut inşaatı 1998 yılında başlayıp 1999 yılında tamamlanmıştır. - Yeni Adana Toplu Konut Bölgesi (2000 Evler) : 2002 adet konut ve 60 adet işyeri inşaatı 1990 yılında başlayıp 1994 yılında tamamlanmıştır. - Serinevler Toplu Konut Bölgesi: 1564 adet konut ve 29 adet işyeri inşaatı 1994 yılında başlayıp 1999 yılında tamamlanmıştır. - Yeni Adana I. Toplu Konut Bölgesi (1121 Konut) : I. Etap 182 adet konut inşaatı 1997 yılında başlayıp 1999 yılında tamamlanmıştır. II. Etap 939 konut ve 24 adet işyeri inşaatı 1998 yılında başlayıp 2001 yılında tamamlanmıştır. - Salkım Söğüt Villaları: 55 adet dubleks konut inşaatı 2000 yılında başlayıp 2002 yılında tamamlanmıştır. - Yeni Adana II. Toplu Konut Bölgesi (483 Konut) : I. Etap 187 adet konut inşaatı 1999 yılında başlayıp 2001 yılında tamamlanmıştır. II. Etap 296 adet konut inşaatı 2000 yılında başlayıp 2005 yılında tamamlanmıştır. - Güney Yıldızı Projesi (304 Konut) : Çok katlı konut, tripleks konut arsaları ile birlikte, İlköğretim, Lise, Ticaret Alanı ve Sağlık Tesisleri bulunmaktadır. - Balcalı Konutları: Mülkiyeti Adana Büyükşehir Belediyesi’ne ve Yüreğir Belediyesi’ne ait toplam 17.746 m² alanda 277 adet konut ve 3 adet işyeri bulunmaktadır. - Aslandamı İş Merkezi: 46 adet işyeri bulunmaktadır. - Nakliyatçılar Sitesi: 130 adet yazıhane ve 20 adet tamirhane işyeri yaptırılmıştır. Yeni Adana Projesi kentsel alanın kuzeye yönelme eğilimini başlatmış, buna bağlı olarak Seyhan Baraj Gölü'nün çekiciliği, kentsel ve doğal çevre standartlarının yüksek olması, bu yörede gelişen konut talebi ve bu yöredeki rantın artması kuzey Adana'da yüksek yoğunluklu dikey yapılaşmaların gelişimine hız kazandırmıştır. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 50 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Günümüzde Adana'nın tek merkezli kent yapısına, birinden diğerine nitelik ve ölçek farklılıkları gösteren çok merkezli bir kent yapısına geçiş için temel koşullar oluşmuş durumdadır. Kent merkezi “Eski Adana” ve “Yeni Adana” olarak ikili bir yapıya geçmiş, mevcut kent lekesinin dışında toplu yerleşim örnekleri oluşmaya başlamıştır. Kentin genişlediği kuzey tarafta geniş ve çorak bakir topraklar bulunmakta olup bu sayede kentin güneyindeki bereketli topraklar bozulmamakta, dolayısıyla kentin gelişim yönü; barınma, yerleşim ve iş bulma sorunlarını çözmeyi oldukça kolaylaştırmaktadır. Türkiye'deki kentleşme sürecinin en hızlı olduğu yerleşmelerden biri olan Adana, Akdeniz Bölgesi'nin tarım, ticaret, sanayi ve sermaye piyasası bakımlarından en önemli merkezidir. İlde ulaşım karayolu, havayolu, demiryolu ve denizyolu ile yapılmaktadır. D–400 Karayolu üzerinde bulunan Adana Havalimanı vasıtası ile yurtiçi ve yurtdışına ulaşım imkânı mevcuttur. Batı ile doğu illerini birleştiren Pozantı Şanlıurfa Otobanı, D–400 Karayolu ve birçok kente ulaşım imkânı sağlayan demiryolu Adana’nın transit taşımacılıkta bir kavşak noktası olmasını sağlamıştır. Yumurtalık, Ceyhan, Karataş ilçeleriyle denize yolu olan uluslararası petrol ve yük taşımacılığına açık Botaş Limanı ve Toros Gübre Fabrikaları Limanı bulunmaktadır. 6.b) Adana Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası Adana il merkezindeki gelişim gayrimenkullerin kalite ve özelliklerine de etkisini göstermiş olup bunun sonucunda gayrimenkul fiyatlarında da artışlar gözlenmiştir. Adana'da Çukurova ilçesinin kuzeybatısı ve Sarıçam ilçesinin de kuzeydoğusu rantı yükselen bölgelerinin başında gelmektedir. Bu bölgedeki daire fiyatları ise metrekare bazında 800 ile 1.000 TL’dir. Son dönemde Karaisalı yolu, Kozan yolu ve M1 Alışveriş Merkezi’nin olduğu bölge Adana’nın değeri yükselen yerleridir. Bu bölgedeki arsa ve arazilerin metrekare fiyatı 80 ila 200 TL arasında değişiklik göstermektedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 51 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Yüreğir'deki arsaların metrekaresi 20 - 70 TL arasında değişmektedir. Çukurova'da Kenan Evren Bulvarı, Turgut Özal Bulvarı, Süleyman Demirel Bulvarı işyeri olarak en yüksek fiyattan işlem görüyor. Buradaki iş yerlerinin metrekare bazında satış fiyatı 1.500 ile 2 bin TL arasında değişmektedir. Güzel Yalı, Mahfesığmaz, Yurt, Mavi Bulvar üstü ve Kurttepe rantı artan bölgeler olarak göze çarpmaktadır. Bu bölgelerdeki konutların metrekare fiyatları 800 ile 1.000 TL arasında değişiklik göstermektedir. Adana'nın planlı gelişen bölgelerinden Yeni Adana'da ise arsaların metrekaresi 300 ila 1.000 TL arasında değişiklik göstermektedir. Bu bölgede daire fiyatları ise metrekare bazında 800 ile 1.000 TL aralığında seyretmektedir. Kuzeybatı yönündeki Kabasakal, Şambayat, Karahan, Çakal Kuyusu ve Kireç Ocağı bölgeleri gayrimenkul açısından Adana'nın yükselen yeni bölgeleri olarak kabul edilmektedir. Bu bölgelerdeki imarlı arsaların metrekaresi 40 ile 100 TL arasında değişiklik göstermektedir. Önümüzdeki birkaç yıl içerisinde prim yapacak bölgeler olarak ise baraj gölünün kuzey kıyıları, Salbaş beldesi, Karaisalı ilçesi ve Sofulu beldesi öne çıkmaktadır. Adana il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir. 2 Seyhan ORTALAMA m SATIġ DEĞERĠ (TL) 673 ORTALAMA AYLIK m KĠRA DEĞERĠ (TL) 3,52 Yüreğir 451 2,97 ĠLÇELER Not: 10 Aylık Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 2 GERĠ DÖNÜġ SÜRESĠ (AY) 191 152 Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi 52 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş 7. BURSA GAYRĠMENKUL PĠYASASI 7.a) Bursa Kent Merkezi GeliĢimi Bursa, Türkiye ortalamasının üzerinde bir nüfus artışı ile en hızlı gelişen kentlerimizden biridir. Bu hızlı nüfus artışının en önemli etkeni devamlı olarak göç almasıdır. İlin göç almasındaki en önemli neden ise, Bursa'nın ekonomik açıdan, ticaret ve sanayi açısından çok gelişmiş olmasıdır. Ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından İstanbul, Kocaeli ve İzmir'den sonra 4. sırada yer almaktadır. Türkiye genelinde sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasında ise İstanbul, Ankara, İzmir ve Kocaeli'den sonra 5. sıradadır. Çalışan insan sayısı ve işyeri sayısı bakımından da İstanbul ve İzmir'den sonra Türkiye'de 3. sırada yer almaktadır. Türkiye'nin ilk organize sanayi bölgesi bu ilde kurulmuştur. İl merkezindeki organize sanayi bölgeleri; Bursa Organize Sanayi Bölgesi, Demirtaş Organize Sanayi Bölgesi, Nilüfer Organize Sanayi Bölgesi, Batı Organize Sanayi Bölgesi’dir. Bursa'da gayrimenkul piyasasını hareketlendiren etkenler iki ana grupta değerlendirilebilir. Birincisi başta tekstil ve otomotiv olmak üzere sanayi sektörünün önde gelen firmalarının Bursa’da Kurulu olması ve kurulmaya devam etmesi sayesinde, bu firmaların çalışanlarının ve yakınlarının Bursa'ya yerleşmesi. İkincisi ise doğal ve tarihi zenginlikleriyle ilgi gören bir şehir olarak yaz-kış ziyaret edilebilmesidir. Konut gelişimi açısından incelendiğinde il merkezi iki ana bölgeye ayrılmaktadır. Bunlar; “Eski Bursa” olarak bilinen Osmangazi ve Yıldırım ilçelerinin içine alan bölge ile “Yeni Bursa” olarak adlandırılan Çalı, Nilüfer, Görükle, Gölyazı ve Zeytinbağı’na kadar uzanan bölgedir. Eski Bursa bölgesinde binalar eski olmasına rağmen değerler oldukça yüksek mertebelerde seyretmektedir. Ayrıca binaların önemli bir kısmında imar sorunu bulunmaktadır. İzmir Yolu üzerinde yer alan Yeni Bursa bölgesinde ise yoğun bir şekilde toplu konut projeleri gerçekleştirilmektedir. Arzın fazla olduğu bu bölgedeki binaların önemli bir kısmı 1999 depreminden sonra yeni deprem yönetmeliğine göre inşa edilmiştir. Bu bölgede konut değerleri Eski Bursa’ya göre daha düşük seviyelerdedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 53 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Eski Bursa’nın ilçelerinden Osmangazi’nin en gözde semtleri, Çekirge, Altıparmak, Atatürk Caddesi, Cumhuriyet Caddesi ve Setbaşı’dır. İş yeri ve büroların yoğun olarak bulunduğu bu semtlerde, konut fiyatları da oldukça yüksektir. Lüks konutların bulunduğu Çekirge semtinde daire fiyatları üst seviyelerde seyrederken, diğer semtlerde fiyatlar büyük farklılık göstermektedir. Kent merkezindeki konut açığını kapatmak için 2010 yılı itibariyle Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Bursa Büyükşehir Belediyesi tarafından ortaklaşa olarak toplam 32 adet uygulamada toplam 15.493 adet konut ile sosyal donatı alanı inşaatı gerçekleştirilmiş ve gerçekleştirilmeye devam etmektedir. Eski Bursa’nın diğer ilçesi Yıldırım’ın en gözde semtleri Erikli, Bağlaraltı, Kaplıkaya, Esenevler ve Akçağlayan’dır. İlçede emlak ve konut fiyatlarının en belirleyici unsuru Ankara Yolu’dur. Ankara Yolu’nun altında kalan Yavuzselim, Vatan ve Arabayatağı gibi mahallelerde gecekondular yoğunluktadır. Ayrıca Yıldırım İlçesi’nde Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Bursa Büyükşehir Belediyesi ve Yıldırım Belediyesi tarafından ortaklaşa olarak “Kentsel Yenileme” çalışmaları kapsamında “Yiğitler Toplu Konut Projesi”, Akçağlayan Kentsel Yenileme Projesi”, “Sinandede Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi” ve “Beyazıt Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” projeleri gerçekleştirilmektedir. Kentsel Yenileme çalışmaları kapsamında gerçekleştirilmiş olan projelerde Yiğitler Toplu Konut Projesi’nin anahtar teslim töreni 21.04.2007 tarihinde düzenlenmiştir. Akçağlayan Konut Projesi’nde yer alan dairelerin satışları halen devam etmekte olup Sinandede Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi ile Beyazıt Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı Projesi’nin 1. Etapları tamamlanmıştır. Özellikle şehrin batısında bulunan ve Yeni Bursa olarak adlandırılan bölge içerisinde yer alan Nilüfer ilçesinin en gözde semtleri Cumhuriyet Mahallesi, Konak, Çamlıca ve Beşevler’dir. Özellikle Beşevler, doğal güzellikleri, imar durumu ve deprem sonrası az katlı yeni yapılara taleplerin yoğunlaşması sebebiyle konutta Yeni Bursa'nın cazibe merkezi olmuştur. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 54 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Her türlü altyapı, sosyal ve kültürel alanların yanı sıra düzenli bir çevre yapısına sahip olan Nilüfer ilçesi, Bursa'nın en planlı bölgesidir. 7.700 hektarlık belediye sınırının 5.163 hektarlık bölümü planlanmış durumdadır. Planlı yapılaşma nedeniyle aşırı göç almaktadır. Göçün yüzde 80’ni merkez ilçeler Osmangazi ve Yıldırım’dan olmaktadır. Yaklaşık 140 bin kişinin yaşadığı ilçe, toplu konut bölgesi olduğundan nüfusu her yıl ortalama %14 oranında artmaktadır. Türkiye'nin ilk organize sanayi bölgesi bu ilde kurulmuştur. İl merkezindeki organize sanayi bölgeleri; Bursa Organize Sanayi Bölgesi, Demirtaş Organize Sanayi Bölgesi, Nilüfer Organize Sanayi Bölgesi, Batı Organize Sanayi Bölgesi’dir. 7.b) Bursa Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası Bursa'nın şehir merkezindeki otopark sorunu, binaların eski olması, trafik vb. etkenler bu eski bölgeden, Yeni Bursa olarak anılan Nilüfer bölgesine yönelimi artırmıştır. Bu yönelim neticesinde son dönemde şehir merkezindeki değerlerde düşüşler yaşanırken Nilüfer, İhsaniye, Ataevler, Ertuğrulkent ve Altınşehir ön plana çıkmıştır. Bu yeni bölgelerdeki dairelerin metrekare bazında satış değerleri 1.000 – 2.000 TL arasında değişmektedir. Bursa'da önümüzdeki birkaç yıl içinde değerlenecek muhtemel bölgeler arasında İzmir yolu başı çekmektedir. Bu hat üzerindeki imarlı arsaların metrekare satış değerleri ise 500 – 1.500 TL arasında değişiklik göstermektedir. İzmir yolundaki imarsız olan arsaların metrekare satış değerleri ise 70 - 150 TL aralığındadır. İzmir yoluna cepheli “konut dışı kentsel çalışma alanı” imarlı parsellerin metrekare satış değerleri ise 1000- 4000,-TL arasında değişmektedir. Nilüfer'in içindeki Çalı, Demirci, Yaylacık, Kayapa ve Hasanağa Bölgesi'ndeki (Orman Alanı - TOKİ'nin yatırım yaptığı bölge) imarlı arsaların metrekare satış değerleri 100 - 150 TL, imarsız arazilerin metrekare satış değerleri ise 50 - 100 TL arasında değişiklik göstermektedir. Görükle bölgesinde (Uludağ Üniversitesi öğrenci yerleşkesi) stüdyo, 1+1 ve 2+1 olarak inşa edilmekte olan bina sayısı oldukça fazla, bu bölgede daire fiyatları 60.000 ile 80.000,-TL arasında değişirken kira fiyatları ise 400 ile 650,-TL arasında değişmektedir. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 55 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Fethiye ve İhsaniye mahallelerinde eski yerleşimin bulunduğu kısımlar yıkılarak yerine yeni binalar yapılmaktadır. Dairelerin metrekare birim değerleri genelde 1.000 ile 1.500,-TL arasında değişmektedir. Balat bölgesinde genel olarak lüks konut projeleri yapılmakta olup fiyatları 200.000,-TL dolaylarından başlayıp 700.000,-TL mertebesine kadar çıkabilmektedir. Bursa il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir. 2 2 ORTALAMA m SATIġ DEĞERĠ (TL) ORTALAMA AYLIK m KĠRA DEĞERĠ (TL) Nilüfer 998 3,52 283 Osmangazi 900 4,64 194 Yıldırım 882 4,42 200 ĠLÇELER Not: 10 Aylık Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. GERĠ DÖNÜġ SÜRESĠ (AY) Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi 56 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Kaynaklar T. İstatistik Kurumu Hazine T.C. Merkez Bankası Devlet Planlama Teşkilatı Garanti Morgage – Reidin Emlak Endeksi Propin Investment Consultancy GYODER (Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu) Jones Lang LaSalle - Türkiye Aksoy, S. (2005) İstanbul Metropoliten Alanında Ofis Kira Değerlerini Etkileyen Faktörlerin Analizi, İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, Y. Lisans Tezi. Baycan Levent, T. ve Kundak, S.(2003) “The role of multi-functional land use in urban redevelopment,” in The Economics of Multi-functional Land Use , Eds., Nijkamp, P., Rodenbug, C.A., Vreeker, R., Amsterdam: Shaker Publishing. Bowlby, R. (1985) Just Looking: Consumer Culture in Dreiser, Gissing and Zola , New York: Methuen. Coffey, W.J. ve Sheramur, R.G. (2001) “Intra-metropolitan employment distribution in Montreal, 1981-1996,” Urban Geography 22, 2, 106-129. Çelen Değerleme (2003) Anadolu Yakası Ofis Pazarı Raporu, Ağustos, İstanbul. Dökmeci, V. ve Çıracı, H. (1990) Beyoğlu, İstanbul: Turing. Dökmeci, V. ve Berköz, L.(1994) “Transformation of İstanbul from monocentric to a polycentric city,” Planning European Studies 2, 193-205. Dökmeci, V., Yürekli, H., Çağdaş, G. ve Berköz, L.(1996) “Residential preferences in Istanbul, Habitat International 20, 2, 241-251. Dökmeci, V. ve Çıracı, H. (1999) “From westernization to globalization: An old district of İstanbul,” Planning History 21, 3, 13-23. Dökmeci, V., Önder, Z. Ve Yavaş, A. (2003) “External factors, housing values and rents: Evidence from survey data,” Journal of Housing Research 14, 1, 83-101. DTZ Pamir ve Soyuer (1996) Ofis Pazarı Raporu, Ağustos, İstanbul. Ergun, N. (2003) “Gentrification in İstanbul,” Cities 21, 5, 391-405. Ergun, N. ve Dündar, B.(2004) “Functional change as an indicator of transformation near the old center of İstanbul,” European Planning Studies 12, 5, 723-738. Erkip, F.(2003) “The shopping mall as an emergent public space in Turkey,” Environment and Planning A 35, 1073-1093. Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 57 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş Gordon, P. and Richardson, H.W. (1996) “Employment decentralization in US metropolitan areas: Is Los Angeles an outlier or the norm?” Environment and Planning A 28, 10, 1727-1743. Hall, P. ve Pain, K.(2006) The Polycentric Metropolis. Learning from Mega-city Regions in Europe (Eds.) London: Earthscan. Kuzeybatı Gayrimenkul (2004) The commercial property market in greater İstanbul Report, April, İstanbul. McMillen, D.P. ve Lester, T.W. (2003) “Evolving sub-centers: Employment and population densities in Chicago, 1970-2020,” J. of Housing Economics 12, 60-81. Miller, M.B.(1981) The Bon Marché: Bourgeois Culture and the Department Store 1869-1920, Princeton, N.J.: Princeton University Press. Önder, Z. (2000) “High inflation and returns on residential real estate: Evidence from Turkey,” Applied Economics 32, 917-931. Özus, E. ve Dökmeci, V.(2005) “Effects of revitalization in historical city center of İstanbul,” International Real Estate Review , 8, 1, 144-159. Özus, E., Dökmeci, V., Kıroğlu, G. ve Eğdemir, G.(2007) “Spatial analysis of residential prices in İstanbul,” European Planning Studies 15, 5, 707-721. Richardson, A. ve Bae, C.-H.C. (2005) Globalization and Urban Development , Berlin: Springer. Rowland, A. ve Gordon, P. (1996) “Mexico City,” in Mega-Cities in Latin America , Ed. A. Gilbert, Tokyo: United Nations University Press. Terzi, F., Mutlu, H. ve Dökmeci, V.(2005) “Retail potential of districts of İstanbul,” Journal of Retail and Leisure Property 3, 4, 314-325. Tokatlı, N. ve Boyacı, Y.(1999) “The changing morphology of commercial activity in İstanbul,” Cities 16, 3, 181-193. Bahar Sema Yağcı “ Adana Çevre Durum Raporu” (2002) Çukurova Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü – Yüksek Lisans Tezi Adana Büyükşehir Belediyesi Nazım İmar Planı Notları Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 58 Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş